近期房价上涨由热点城市开始扩散 房地产金融风险需重点防范

社论：房地产金融风险需重点防范

作者：一财评论员   

防范未来房价波动有可能对金融系统产生冲击，从房企、银行、个人等领域全面排查风险隐患

随着近期房价上涨由热点城市开始扩散，关于房地产与金融深度绑定，可能引发金融风险的担忧之声再起。

在2日国新办举行的新闻发布会上，央行党委书记、银保监会主席郭树清指出，房地产金融化泡沫化倾向较强，是金融体系最大灰犀牛。虽然房地产灰犀牛论并非首次提出，但在当前房价上涨的背景下显得格外需要注意。日前公布的2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，53城环比上涨，涨幅较上月有所扩大。除了去年已大幅上涨的一二线热点城市继续上涨外，金华、泉州、扬州等三线城市也开始上涨。

之所以说房地产是金融风险方面最大灰犀牛，主要因为地产和金融长期深度绑定。郭树清最近发表的《完善现代金融监管体系》提出：房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产与金融业深度关联。根据央行数据，截至2020年上半年，我国住户部门总债务余额为人民币58.9万亿元，杠杆率为59%。国际货币基金组织认为，住户部门杠杆率超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，超过65%则会影响金融稳定，而住户部门杠杆率畸高主要就是住房贷款。

实际上，最近一轮房价上涨与流动性宽松有不小关系，此前关于企业经营贷和个人消费贷流入楼市的消息频见报端，而房价上涨和成交量增加，又会增加住房贷款和居民杠杆率，构成循环。

众所周知，房地产在国民经济中具有重要的地位和作用，是连接实体部门和金融部门的主要产业之一，为防范房地产大起大落可能对金融系统产生冲击，落实房地产金融审慎管理制度，拧紧金融与房地产之间“安全阀”，进而化解房地产金融风险，对于房地产市场和宏观经济平稳发展都具有重要意义。

首先从房地产企业角度出发，要抑制高杠杆和激进型房企。在地王频现的2016年，不少房企拿地资金大多是从银行或其他渠道融资，自有资金很少，这种“豪赌”模式不仅推动房价非理性上涨，还把金融风险转嫁到银行等机构。对此，去年监管层针对房企设置了“三道红线”，即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%和现金短债比不得小于1倍，触线房企进一步融资将受到严格限制。此举将引导房企理性扩张和拿地，也让激进房企的破产不至于过度影响金融体系，务必严格执行。

对于银行而言，应继续强化房地产贷款集中度、房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控，并坚持分类分档管理理念，对不同类型银行机构采取不同的监管标准，并约束相关银行在规定时间内压降。数据显示，2020年末房地产贷款余额占各项贷款余额的比重约29%，加上对公房地产贷款占比约为36%，个别银行房地产贷款占比逼近40%。

至于住户部门，则需严查首付资金来源和根据收入严格匹配贷款额度。去年信贷政策宽松，经营贷、消费贷频入楼市，需要重点关注。

此外，各地还应该坚持“一城一策”地调控房地产，房价偏高且上涨过快的热点城市要更多从供给侧发力，匹配多样化住房需求，重点发展住房租赁市场及其金融服务以满足居民一般的刚性住房需求。

金融是影响房地产的重要因素之一，对本轮房价上涨也有一定的促进作用。为防止未来房价波动有可能对金融系统产生冲击，当前从房企、银行、个人等领域全面排查风险隐患，规范各方行为，十分必要。