釜底抽薪!房贷“两道红线”来了,对楼市有何影响?

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2021开年，央行和银保监会重磅出招：建立房地产贷款集中度管理制度。

这份《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于2021年1月1日开始实行。

核心内容是设置房贷“两道红线”。

红线一：房地产贷款占比。

大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

红线二：个人住房贷款占比。

大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

“两道红线”落地，其实早有风声。

2020年9月底，有银行业人士透露，监管机构给大行下通知，要求控制个人贷款等房地产贷款规模。房地产金融监管从生产端蔓延到需求端信号明显。

自此，房地产业形成了“三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。“三道红线”严控房企融资，降低房企负债，“两道红线”控制房贷规模，降低居民杠杆风险。

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“两道红线”，防的是什么？

《通知》中表示，房地产贷款集中度管理是为“ 防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。

这意味着，以前备受银行青睐的房贷业务，要防范“过度集中”的 “系统性金融风险”。

近年来，“防范系统性金融风险”频繁出现，这次将房贷列为金融体系的潜在系统性金融风险，措辞非常严厉，将要采取的措施势在必行。

相关负责人在答记者问时说明，这是“完善房地产金融管理长效机制的重要举措”。这样看来，房地产业“3+2”道红线，将成为长期举措，补全了房地产长效调控机制中金融相关内容。

尽管去年9月监管机构就发出要控制房地产信贷讯号，然而还是有银行没有在意。

据安信证券，35家披露数据的上市银行，有10家不同程度地踩中红线。其中，招商、兴业、成都银行、郑州银行、青岛银行这五家银行踩中“两道红线”，将要面临缩减涉房地产贷款压力。

不过，为缓解银行压力，“两道红线”设置了过渡周期。超出2个百分点内，过渡期为2年，超出2个百分点及以上的，过渡期为4年。

因此，这项管理制度的出台，不会对房贷市场形成直接、重大冲击。此外，踩线的银行为少数，并且高出“红线”的百分点不多，对全国房地产市场大局影响不大。

但是，要注意部分踩线地方性小型银行，例如成都银行、郑州银行、青岛银行，房地产贷款比例过高，个人住房贷款比例也不低，在未来4年中，要经历很大调整。

房地产过去是经济支柱，如今在地方经济中也扮演重要角色。地方性银行和地方政府一样，很大程度上和房地产利益捆绑，在“两道红线”监管令下，将不得不提前结束和房地产“蜜月期”。

蜜月期结束意味着，当地房地产开发企业，再也感受不到地方性银行的大方和友好支持，当地买房者贷款难度和门槛明显增加，贷款利率有所上升。

所以，“两道红线”对金融系统性风险抵御能力更弱的二、三线城市针对性更强，影响也更为显著。

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这件事放在宏观大环境看，更具实际意义