“深八条”搅动临深楼市 房价飙涨的东莞会紧跟限购步伐吗?

深圳调控升级，也搅动了东莞楼市的一池涟漪。购房需求和热钱是否会由此涌入离深圳最近的东莞，进一步推升其房价？而作为少有的二手房未限购的二线城市，自4月份以来就出现房价大幅上涨的东莞，又是否会紧随深圳加码楼市调控？

“东莞新政会不会本周五见？”近日，东莞是否会升级调控成为业内人士的热议话题。

作为紧邻深圳的东莞，此前在深圳房价大涨背景下，受深圳购房需求外溢、楼市供需矛盾等综合因素影响，房价自4月份以来就出现大幅上涨。7月15日，深圳出台“深八条”，买房门槛提高，部分购房者一夜之间失去资格。业界关注和担忧的是，购房需求和热钱是否会由此涌入东莞，进一步推升房价？

据了解，受深圳调控加码影响，东莞有部分二手房源上调挂牌价格，但也有部分房源价格暂未变动。与此同时，在7月15日和16日，东莞发布相关政策加强房源信息管控并释放收紧信号。令市场更为关心的是，作为少有的二手房未限购的二线城市，东莞的二手房购房门槛会提高吗？

受深圳限购影响，东莞部分房源上调挂牌价

深圳调控升级，一石激起千层浪，也搅动东莞临深片区一池涟漪。

贝壳找房APP上的房源信息显示，位于东莞塘厦镇的碧桂园天麓山二期一套90平方米的三居室，7月14日的挂牌价是238万元，16日降价18万元后，17日又调回235万元，7月19日涨价15万元，挂牌价变为250万元。

来自贝壳找房APP，碧桂园天麓山二期一套90平方米的三居室挂牌价格动态。

另一临深片区凤岗镇，部分二手房源信息显示，在7月15日之后，挂牌价格出现上调，但是幅度较小，多控制在5万元之内。

同时，也有部分房源价格暂未变动。今年房价上涨明显的松山湖热门小区万科金域松湖花园，多套挂牌房源在深圳调控升级后并未出现价格异动，诸如一套98平方米的三居室，5月份的挂牌价是395万元，6月11日上调至410万元、6月19日上调至460万元，之后截至7月23日价格未有变动。另一套96平方米的三居室，近一个月带看了11次，6月30日该房源挂牌价450万元，在7月9日上调至465万元后，截至7月23日也未再调价。

不过，松山湖区某二手房中介门店销售人员告诉新京报记者，6月份这个片区二手房市场稍微有点冷清，7月份又开始好了起来，“跟深圳政策多少有些关联。”

紧跟深圳调控，7月15日深夜，东莞住房和城乡建设局发布通知，将加强商品住宅网签销售信息公开，提高房价透明度，诸如每月定期发布上个月新建商品住宅和二手住宅的网签情况，每季度发布新建商品住宅的库存情况。

此外，东莞还将加大安居房配建力度，将选取5-6镇街探索试点“三限房”，即限地价、限房价、限销售（出租）对象，加大对产业人才和特殊群体的住房保障力度。

飙涨的东莞房价，有区域二手房成交价涨6成

自2020年全面复产复工以来，受深圳房价上涨、购房需求外溢、东莞新房供需矛盾、松山湖产业升级、炒房、地价上涨等综合因素影响，东莞房价开始水涨船高，其中，城区、松山湖片区的二手房市场率先上涨，紧接着塘厦、凤岗等热点板块也加速上涨。

中国指数研究院发布的6月份百城房价数据显示，东莞二手房价格环比上涨1.13%，排名第三，仅次于深圳、无锡。

根据东莞中原地产成交系统的数据显示，4月份-6月份的二手房成交均价分别为24021元/平方米、27563元/平方米、39175元/平方米。其中，6月份，南城二手房成交12套，成交均价为35170元/平方米，同比涨幅近60%，环比上涨12.18%；塘厦二手房成交均价21262 元/平方米，同比上涨34.63%，环比上涨4.92%；凤岗二手房成交均价25910元/平方米，同比上涨19.43%，环比上涨4.54%。

近一年以来东莞的二手房走势。来自东莞中原地产

上述松山湖区中介销售人员表示，5-7月份房价上涨最猛，5月初，松山湖区一套总价在300万-310万元的两居室，7月份涨至400万元左右。

新京报记者在贝壳找房APP上看到，今年5月份，松山湖区的二手房成交均价为4.08万元/平方米，6月份是4.48万元/平方米，相比去年12月份的3.66万元/平方米上涨了21.9%，相比去年7月份的2.9万元/平方米，更是上涨了54.5%。

某房产代理公司位于塘厦镇的一门店销售人员表示，由于紧邻深圳，塘厦房价出现明显上涨，相比去年底，每平方米普涨了2000-3000元。“我的一个客户，6月初买的房子，总价205万，现在涨到了230万元。”

“深圳房价一直在涨，很多在深圳买不起的人就会来塘厦买房，成交的客户中，深圳过来的占了90%，很多人在这买了不止一套房。”该销售人员说。

新房供需失衡、高地价等因素推热楼市

事实上，除了受深圳带动及外溢影响外，东莞楼市自身也存在房价上涨的内因，最突出的包括供需结构失衡、地价创新高等。

“没有急卖的房子，只有需求刚性的客户。”上述塘厦销售人员如是说。一语道破了东莞楼市目前供需现状。

资深房地产专家龙斌认为，这一轮东莞房价上涨的主要原因之一是，这两年新房市场供应相对短缺，积压到一定程度，随着需求增多，房价就会上涨。

据中原地产研究中心统计，2020年上半年，东莞一手住宅新增供应约13256套，共成交21062套，成交面积245万平方米，同比上升4%。同时，市场供不应求造成库存回落，消化周期缩短至7个月。

“东莞房价上涨，有一定的合理性，过去几年没怎么涨，供应不足的情况下，有一定涨幅可以理解。但需要警惕的是楼市炒作，诸如部分深圳炒楼资金，把目标集中在东莞二手房上。” 龙斌表示。

对于东莞房价上涨背后的原因，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，随着松山湖巨变及华为等多家企业进驻，东莞进行了产业转型升级，同时，大湾区政策红利、临深片区发展等，都给东莞房价上涨奠定了基础。“大湾区都市圈中，东莞是离深圳最近并与深圳经济结构互补最强的城市，深圳房价上涨后，东莞紧跟深圳步伐，涨幅是过去几年没有的态势，远远超出市场预期。”

此外，高地价带来了高预期空间。6月24日上午，位于塘厦大坪社区的2020WR023号商住地吸引了16家房企参与竞拍，最终深圳前海控股以约25.08亿元+20%安居房配建计容建筑面积的出价艰难突围斩获宗地，折合楼面地价24618元/平方米，打破塘厦楼面地价纪录。当日下午，相邻地块2020WR024号建设用地出让，吸引了12家房企参与竞拍，最终深圳前海控股又以约27.67亿元+20%安居房配建计容建筑面积的出价拿下宗地，折合楼面地价24543元/平方米。

多家房企参与、竞拍过程激烈、触顶最高限价，热门地块高地价推高了楼市预期，也在一定程度上助长了东莞房价。

二手房限购传闻风起，业内：政策有可能收紧

东莞房价上涨“凶猛”引起市场广泛关注。

6月份，东莞市住建局有关负责人表示，将对市场乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。

7月份，东莞政府出调控大招。7月2日，东莞住房和城乡建设局等四部门发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。其中，重申商品住房“限价”引起业内人士最多关注，即“首期首次申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）”。

宋丁表示，新房限价对于新房市场临时有抑制作用，但从长期来看，容易造成一二手房价格倒挂，对整个楼市来说不是一个好现象。

值得关注的是，此轮东莞房价上涨中，二手房市场最为明显，业内认为，这背后是东莞二手房并未被列入限购范围，给投机炒房者留下了一个缺口。

从今年7月初开始，坊间就有传闻，东莞将出台二手房限购政策。

对此，宋丁表示，今年东莞二手房价涨得很多，出台相关限制政策可能性较大，诸如认证购房资格，增加购房筹码，加大进入难度。同时，从产品供给端、信贷方面，也可能会出一些限制。总而言之，收紧二手房交易，完全是有可能的。

在龙斌看来，东莞有出台二手房限购政策的可能，但二手房限购负面效应更大，东莞外来人口数量较多，很多都是没有户籍的，如果限制将不利于城市整体发展,可以考虑规范销售、收紧房贷等方面的措施。