南京堵死离婚买房漏洞 二线核心城市楼市火爆

第一财经

作者：孙梦凡    责编：胡军华

南京之外，成都市场同样火爆，天府新区、龙泉驿区等地频现“万人摇”，一些项目认筹率多达51.6倍。

今年以来加速狂奔的南京楼市，被猛然注入一针“稳定剂”。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局等七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），祭出九大稳楼市措施，完善住房限购政策，稳定土地市场，堵住“假离婚”炒房漏洞。

新政出台并未出乎市场预料。自楼市复苏以来，南京市场急剧升温，新房销售屡现“万人摇”场面，热门地块频频引发房企争抢。此前，杭州、东莞、宁波、深圳等六个城市已因类似现象引来调控。

“加大调控力度并不意味着打压市场，而是保护真正的购房者。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为，房价在加杠杆下过快上涨，会让刚需无法入市。调控不会降低核心城市住房价值，只是让市场更加稳定持续。

九大新政给楼市降温

南京此次新政，主要试图从三个方向给市场降温。

一是商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源；二是土拍时严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件；三是夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

“从政策要点可以看出，本次新政大力支持刚需性购房需求，完善了住房限购政策，并且严格限制未来房价。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为。

南京土地市场已“高烧”许久。中指院数据显示，今年上半年，南京全市涉宅用地供应64幅、374.29万平方米，居近6年新高；成交金额707.13亿元，为近6年第二高，同比上涨40.25%。

看到此番态势，进入下半年，南京便祭出土拍新政“限房价、竞地价”，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

但即便如此，7月份土拍市场热度仍然不减，众多房企奔赴至此贴身肉搏。其中，7月10日，南京迎来土拍新政后首次拍卖，引来40余家房企竞拍，8宗地块收金137.74亿元，5宗达上限价。

因此，《通知》再次强调，要加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求，稳定土地市场预期；继续严格执行“限房价、竞地价”政策，尤其是热点区域，要提高土地市场准入条件，控制参与土地竞买企业数量。

相较于土拍热度，近期南京部分新盘屡现“万人摇”场面，更加引发市场关注。比如，位于南京江北核心区的江畔都会上城，共计223套精装房源，最终由11890组购房者参与摇号，中签率不到2%。

中指院数据显示，上半年南京商品住宅供应367.01万平方米，同比上升9.58%，为近六年同期第二位；商品住宅成交354.61万平方米，同比上升11.78%；商品住宅成交均价28554元/平方米，同比上涨4.21%。

期内销售位于前列的房企包括万科、仁恒置地、金地集团、华发股份、中海地产，销售金额分别为102.71亿元、95.52亿元、94.06亿元、83.13亿元、78.83亿元。截至6月30日，南京可售新房约3.76万套，出清周期为6.42个月。

就此现象，《通知》要求，商品住宅项目开盘销售，须提供每批次不低于30%比例的房源保障，以优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求；热点楼盘应制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售，选房结果现场公示。

值得注意的是，此次新政也对“假离婚”购房进行明确限制。《通知》指出，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

“新政对假离婚购房行为进行限制和规范，避免了一些家庭通过此种方式借道购房，至此假离婚购房的道路被堵死，一定程度上抑制了借机投机炒房的现象，对平衡市场供需结构有重要意义。”陈霄认为。

地产调控风向趋紧

实际上，7月份以来，楼市已悄然开启新一轮政策收紧潮。南京作为房价上涨热点城市，已经是最近第7个收紧调控的城市，此前杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳等地已抢先加码。

调控趋紧背后，是楼市升温超乎预期，已彻底抚平疫情冲击。6月份，全国商品房销售金额突破2万亿元，同比增长9%，超过2018年及2019年同期；销售面积超过2亿平方米，同比增长2.1%。

国家统计局最新出炉的6月房价数据中，仅7个城市新房价格环比下跌，61城稳中有升；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.9%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。

从微观层面看，上半年新盘出现抢购潮的城市持续扩容，高认筹项目更是众多。

据CRIC调研数据，上半年27个调研城市中，共计277个新开盘项目认筹率超100%。随着市场持续复苏，购房者入市情绪转向积极，5、6两月分别有72个和91个项目认筹率超100%，累计占比近6成。

值得注意的是，中签率偏低的TOP20项目都分布在杭州、成都、南京和西安这类核心二线城市。南京之外，成都市场同样火爆，天府新区、龙泉驿区等地频现“万人摇”，一些项目认筹率多达51.6倍。

“这些项目除了地段优越、学区房、交通便利等因素外，最大卖点还是受限价政策影响，近4成高认筹项目售价低于周边竞品或二手房，购房者买到即赚到的心理预期强烈，进一步加剧抢购氛围。”克而瑞研究报告称。

典型如成都，上半年，部分新开盘项目售价大幅低于市场预期，更有项目售价较周边二手房折价40%以上，这意味着，摇中便创造100万元~200万元增值收益，中签率自然显著偏低。

与此同时，随着土地市场持续转暖，优质宅地频频高溢价出让，地价上涨倒逼房价看涨预期，进一步加剧市场恐慌性购房氛围。

但在“房住不炒”大环境下，深圳、宁波等热点城已迎来调控。克而瑞认为，后续上述城市不可避免会迎来新一轮政策调整，以降低市场热度。南京这样减少优质地块入市、增加土拍限制的情况会在更多城市出现。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，今年政策大基调还是“维稳”，楼市过热的城市出现调控在预料之中。房价上涨过快的城市，或将出台相应调控政策，预计成都等热点城市也将迎来调控加码。