民法典聚焦:住宅70年后自动续期 无偿还是交费仍待解

住宅70年土地证到期了该怎么办？这个悬而未决的问题终于随着民法典在十三届全国人大三次会议上表决通过而有了解决的方向。

根据民法典，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

不过，这仅是原则性规定。对于如何自动续期？需不需要交费？要交多少钱？还需依照法律、行政法规的规定。从目前来看，住宅70年土地证到期的靴子只落了半只。为此，业内人士呼吁相关法律法规尽快同步跟进，更有专家提出“以税代费”的解决之道。

是否无偿续期依照法律、行政法规确定

住宅建设用地使用权是一个有期限的用益物权，存在到期后的续期问题，因此，住宅土地证70年后的续期一直备受关注，民法典物权编给出了原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

作为民法总则制定的参与人，也是制定民法各单行法、民法典各分编草案的主要参与人，中国人民大学法学院教授、中国民法学研究会副会长杨立新解释称，从目前来看，未满70年，而使用权到期的住宅可以自动续期，不存交费的问题。而超过70年的建筑如何续期，民法典物权编给出了原则性规定，细节将交给后续的法律、行政法规去解决。

在70年土地使用权到期的相关法律、行政法规方面，中国法学会民法学研究会副会长、中国政法大学民商经济法学院原院长王卫国此前接受新京报采访时介绍说，1990年国务院出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》提到，居住用地使用权出让最高年限是70年。1994年的城市房地产管理法规定，70年的土地使用权到期时，使用者需提前一年申请续期，否则国家无偿收回土地使用权。到了2005年，物权法又规定，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。

对于上面的不同表述，王卫国表示，不同时间制定的法律法规等，对问题的认识存在历史局限性。这使得各部法律间存在不统一、甚至相互抵触的情况。在法律碎片化的情况下，人们了解法律、适用法律存在不便。因此要通过法典的方式，对长期形成的法律资源梳理、整合，统一起来，

目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条。规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。此类土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

通过梳理上述政策可以看出，住宅70年土地证到期后怎么办？仍然缺乏相关操作细则。“自动续期”如何操作？续期是否缴费？如何缴费？为此，业内人士呼吁相关法律法规尽快同步跟进完善。

对此，北京市社会科学院国际交流中心负责人、法治研究中心主任韩忠亮教授认为，民法典仅给出的原则性的规定是给后续相关法律、行政法规留有空间。从目前来看，是希望等相关法律或行政法规成熟后再处理。根据民法典，对于住宅70年土地证到期后自动续期这一说法引起两种不同理解，一种是通过收取费用来续期，另一种是无偿续期。

温州用过渡性办法解决土地证到期问题

中国房改从1998年开始，目前绝大多住房还远未到期，没有涉及土地证到期这一问题，这也为后续法律、行政法规的制定提供了时间。

不过，早在2016年4月，浙江温州部分20年的住宅土地使用权到期，市民在办理交易时被告知土地续期需几十万手续费，当时引起一片哗然。也是从那时起，土地证到期问题才引起重视。

虽然物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但是并没有给出一个具体可操作的细则，这样的不确定性令当时一些业主产生恐慌情绪，尤其是手上持有房产的人，担心70年产权大限续期收费问题，而续费的多少可能影响市场对房价的预期。

于是在2016年11月，中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

而在当时，为了解决温州市住宅土地使用权20年到期问题，国土资源部、浙江省国土资源厅组成联合调研组赴浙江省进行调研。并在2016年12月给出了处理结果，采取“两不一正常”的过渡性办法处理。也就是“不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续”，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

对于上述的处理办法，国土资源部还表示，主要考虑便民利民，在相关法律安排出台前，由地方根据本地实际先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题，来维护群众的权益，解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。

发生过相似事件的城市还包括深圳、青岛。早在2006年深圳就出现商业用地20年使用权到期的事情。为此，2004年，深圳在《深圳市到期房地产续期若干规定》中明确，未超过国家规定最高年限的土地，续期时补交地价款，数额为相应用途公告基准地价的35%。

专家建议：住宅70年后“以税代费”续期

温州及深圳的案例仅限于未超过国家规定的最高年限的土地，由于各个地方的情况不同，土地使用性质不同，解决的办法也不同。但是围绕住宅建设用地使用权到期后的自动续期，仍有一串问题待解。

事实上，自动续期是否应该交费？怎么交？观点不一。一种观点认为，土地出让金制是一次性收取，如果续期以后再续费，对于老百姓不公平。而对于土地使用权到期后，如果续期需要收取费用，有人提出不能按照现行的地价来补交当时的地价。还有观点认为，按20年期限收取的土地出让金，而到期后免费续期到70年，对于交纳70年土地出让金的人来说又不公平。

“这不仅仅是法律问题，更是一个经济问题，要考虑到国家的财政收入、经济发展形势、居民的房屋拥有率等诸多因素。”苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳在接受媒体采访时建议，必须分类处理，比如一定面积（比如50平方米或60平方米的面积）的住宅应自动无偿续期70年。

韩忠亮则表示，可以采用“旧房老办法，新房新办法”，对于新房可以考虑借助国际经验。目前，部分国家是通过收取阶梯税费的方式来实现房屋持续使用的问题。使用多少年就交多少年的税费。这样就不存在续期以及续费的问题。同时，可以保证房屋的居住属性，防止炒作。

杨立新则对不同情况给出了不同的建议。他表示，不够70年的，到期后必须都续期到70年；70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；而到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，采用以税代费的处理方法，但这应当经过立法机关立法决定。

暂时来看，住宅70年到期后事宜并非燃眉之急，相关的法律、行政法规仍在酝酿阶段。但其对于住宅市场的潜在影响时刻存在着，也牵挂着所有房屋所有权人。