百万房贷月省60元 大幅降息推动一波“小阳春”行情?

4月20日，酝酿已久的降息终于落地。央行最新公布的LPR利率显示，1年期利率下降 20个基点，5年期利率下降10个基点，创下自去年8月实行LPR利率以来最大单次降幅。由此，业内人士测算，30年期百万月供省60元，存量房贷一年省150亿元。

事实上，此次降息对于楼市影响远不止省钱那么简单。业内人士认为，在刺激购房需求释放的同时，有望推动楼市出现新一轮楼市“小阳春”。但在“房住不炒”的基调下，对于房价反弹、政策收紧、违规资金流入也应时时警惕。

5年期利率下降10个基点，创LPR利率最大单次降幅

虽然3月20日期待的降息落空了，但在4月20日早间，央行发布最新一期LPR利率，创下实行LPR利率以来最大单次降幅。其中1年期利率为3.85%，较上期下降20个基点；5年期利率为4.65%，较上期下降10个基点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这是第9次公布5年期贷款利率，也是第三次出现5年期LPR利率的下调。此前利率基本上3个月下调一次，而此次2个月就现调整，说明利率下调比较积极。而从下调的幅度来看，过去都是下调5个基点，此次则下调10个基点，下调力度比较大。这一变化体现出降低资金成本、优化中长期贷款市场的导向。

中原地产首席分析师张大伟则认为，降息证明了金融政策取向是稳楼市，刺激实体经济。首先降息会导致购房者的资金成本降低，其次降息会带来银行的放贷成本降低，以及增加信贷量。

值得关注的是，此次降息1年期利息下降基点明显大于5年期下降基点来看，张大伟表示，“因为是非对称降息，5年期只降低了10个点，因此别指望大规模救市。”

建诚晟业联合创始人苑承建也认为，在整体贷款利率下降的同时，政府对信贷放松可能导致的房价反弹和房地产金融风险聚集依然警惕。上周中央政治局会议再次强调“房住不炒”，房地产政策总体方向不变，这也释放出房地产市场调控不放松的信号。

降息是大概率事件，市场预期利好

在业内看来，此次降息是在预料之中。诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，疫情之后货币环境逐渐略显宽松迹象，4月17日的中共中央政治局会议明确提出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。因此，4月降息也是大概率事件。

“降息酝酿已久，而这其实已经是年内第10次降息。”张大伟如此称，此前，今年已降准三次，分别为1月1日、3月13日与4月3日。而降息次数已达到9次，其中包括LPR下调1次、7天OMO（公开市场操作）利率下调2次、14天OMO利率下调1次、1年MLF（中期借贷便利）利率下调2次、1年专项再贷款利率下调1次、1年支农支小再贷款利率下调1次、超额存款准备利率下调1次。这均为此次降息埋下伏笔。

对此，严跃进解释称，4月15日，央行宣布MLF中标利率为2.95%，较上期下降20个基点。这是今年以来MLF利率3年来首次跌破3%。这一利率下调对于LPR的下调产生影响。此前业内就预期将推动LPR明显下降。

4月3日央行明确降准，而且比较罕见地下调了超额存款准备金利率，也说明正在引导银行下调贷款利率。此外，国际市场普遍出现了下调利率以及负利率，也在影响中国市场，下调利率也符合应对国际市场带来的冲击的预期。

事实上，近期受政策预期利好的影响，各地预售证的发放节奏加快，银行贷款积极，而购房者已在跃跃欲试，部分城市的部分楼盘开盘已现“暖流”。

不过，张大伟表示，最近大部分城市的楼市只是复苏，远远谈不上火热。3月至今，全国只是恢复到了疫情前大约70%-80%水平，除南方少数城市的楼市稍微好一点外，大部分市场都在等待扶持政策。而4月20日降息的“靴子”落地后对市场的影响也将很快显现出来。

购房者减负、积压需求入市，楼市或迎“小阳春”

去年8月，央行宣布实行房贷利率的新政策，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

此后，每月20日公布的最新一期LPR，直接关系到同购房者每月还贷多少。对于购房者来说，降息意味着月供额度降低，以及购房成本有所降低。

“由于此次利率下调力度较大，贷款利率下调对购房者带来减负效应。”严跃进如此表示。

张大伟则给出一组更为详细的数据，每降息5个基点，贷款100万30年，月供减少30元，合计30年就能减少利息大约10800元。而本次降息10个基点，大约月供降息60元，合计节省21637元。

从全国来看，张大伟通过简单的测算得出，全国累计存量房贷已超过30万亿元。降息后，将为存量房贷购房者一年节省150亿元的利息。

对于降息将如何影响当前市场，张大伟表示，降息对于楼市是直接利好，很可能会在疫情基本稳定的情况下，导致之前一季度积压的存量需求入市，因此市场在5月-6月出现一波“小阳春”行情的可能性非常大。虽然不会“入夏”，但市场活跃度肯定明显提高。

而从以往降息来看，王小嫱表示，利率下调会刺激购房需求的释放，再加上近期在供给端释放出的宽松迹象，随着疫情的褪去购房者入市更为坚定，会带动市场交易量上升，但不会带来房价大幅上升。

业内：坚持“房住不炒”，谨防潜在风险

张大伟认为，对于购房者来说，4月20日的降息只是开始。从整体看，疫情平稳后必须稳定经济，而降息有利于保持房地产预期稳定。

苑承建也认为，未来在货币信贷政策整体性放松的同时，利率下降、信贷投放增加将更多利好整体经济。地方政府也将继续加大“因城施策”力度。整体而言，近期房地产市场面临较好政策和信贷环境，有望延续3月以来的交易恢复态势。

不过，在楼市追求稳定的同时，也有潜在的风险。严跃进认为，近期商业银行贷款相对积极，更偏好投向房地产。出现了一些小额贷款违规进入房地产，或者经营贷款违规进入房地产的现象，所以预计后续严查违规资金进入房地产成为可能。

严跃进进一步解释称，近期购房者在获得此类低成本贷款的时候，一定要注意资金的合规性。尤其是1年期LPR利率为3.85%，已经属于比较低的水平，这个时候要严禁通过获得此类1年期短期贷款来支付购房首付款的做法。

此外，苑承建表示，需要注意不同城市因为供求关系、量价走势的不同，市场分化进一步加大，少数热点城市房价、地价已有明显反弹，不排除政府针对性收紧政策的可能性。

王小嫱也认为，“房住不炒”仍为政策主基调，如果银行资金违规流入房地产市场，将会继续迎来资金违规检查;如果市场价格上升明显，则地方的房产政策也会进一步收紧。