宝龙商业和永升生活服务资产负债率较佳,中海物业资本积累率最优

2020中国智慧物业绿色信用指数TOP50报告（四）

3.资产现金回收率

资产现金回收率作为标准排名衡量物业管理资产质量情况的另一指标。

数据显示，2019年标准排名监测的物业企业中有46家资产现金回收率为正值，其中27家物业管理企业的资产现金回收率高于10%。

其中，碧桂园服务（36.62%）、融创服务（36.13%）和铂美物业（33.86%），资产现金回收率领跑行业。而该指标为负值的4家物业企业分别是美联工商铺、恒大物业、中天国际和时代邻里，资产现金回收率分别为-0.16%、-5.54%、-8.35%和-33.30%。

研究发现，物业企业的资产现金回收率为20.2%最合适，智善生活（20.28%）和宝龙商业（20.25%）最接近获得该项系数满分。

4.债务风险

在债务风险指数方面，标准排名引入资产负债率、已获利息倍数、速动比率和现金流动负债比率4个系数来进行客观评价。

（1）资产负债率

标准排名将资产负债率视为衡量物业企业财务风险的一个关键指标。

统计数据显示，50家上市物业企业中，2019年有10家企业的资产负债率高于75%。其中，该指标最高的企业是世茂服务(93.46%)，紧随其后的分别是远洋服务（89.41%）、金科服务（87.66%）和华润万象生活（85.5%）。

其中，物业企业中资产负债率位于28.24%-37.51%的企业有5家；位于37.51%-46.79%的企业有6家；位于46.79%-56.07%的企业有8家；位于56.07%-65.35%的企业有10家。

通常资产负债率过高，企业财务风险大，杠杆率过低，一定程度上也会影响企业盈利能力。因此，根据正态分布标准排名测算出物业管理企业资产负债率最适合的数值为49%，宝龙商业（48.65%）和永升生活服务（50.45%）等企业的资产负债率最接近最优值，得该系数满分5分，并通过正态分布计算得出其他物业管理企业的资产负债率系数。

（2）速动比率

速动比率是反映企业短期偿债能力的关键指标，标准排名引入其作为衡量企业债务风险的一大关键指标。

标准排名统计的2019年物业企业中速动比率最高的2家企业分别为首程控股（13.14倍）和光大永年（6.94倍），上述两个企业速动比率均大于5倍。

通常来讲，一般企业的速动比率标准值应高于“1”倍，统计数据显示，高于标准值“1”倍的物业管理企业46家。数据显示，速动比率在0.82-2.06倍的企业有34家；在2.06-3.30倍的企业有10家；在3.30-4.54倍的企业有4家。

此外，华润万象生活（0.97倍）、远洋服务（0.87倍）、世茂服务（0.86倍）和中天国际（0.83倍）等4家的速动比率也均大于0.80倍。

依据正态分布模型测算出速动比率最优值为1.23倍，其中，恒大物业（1.29倍）和金科服务（1.19倍）的该指标最为合适。

（3）现金流动负债比率

现金流动负债比率是衡量企业债务风险的另一指标。

数据显示，现金流动负债比率最高的2家企业分别为光大永年（89.67%）和首程控股（85.23%）均高于80%；最低的4家物业企业该指标均小于0，分别为美联工商铺（-1.54%）、恒大物业（-6.50%）、中天国际（-30.09%）和时代邻里（-146.71%）。

研究发现，23家物业企业现金流动负债比率位于0.12%-24.76%之间；18家物业企业该比率位于24.76%-49.39%之间。

最终，依据正态分布模型测算出，2019年物业企业现金流动负债比率最优值为34.6%，正荣服务（34.77%）和弘阳服务（34.70%）最接近最优值，得该系数满分。

（4）已获利息倍数

已获利息倍数反映企业长期偿债能力，标准排名引入该指标作为衡量物业企业债务风险的最后一个指标。

据WIND数据显示，2019年，上市的50家物业企业中披露已获利息倍数的有42家，各企业已获利息倍数差异明显。

其中，2019年，蓝光嘉宝服务已获利息倍数高达1782.37倍，紧随其后的佳兆业美好已获利息倍数为1492.45倍，这两家企业的已获利息倍数均高于1000倍，领跑行业。而金科服务的已获利息倍数为-584.32倍垫底该指标则。

数据显示，已获利息倍数在0-20倍的企业有16家；在20-100倍的有8家，在100-1000倍的有14家。通常来件，已获利息倍数较低意味着长期偿债能力较差，但是太高也不合理。

剔除极端值后最终依据正态分布模型测算出2019年物业管理企业的已获利息倍数最佳值为27倍，融创服务（30.16倍）最接近该值。

5.经营增长

经营增长情况分析作为2020中国智慧物业绿色信用评价的最后一个维度，主要通过经营增长率、归母净利润增长率和资本积累率预判企业未来发展潜力。

（1）销售增长率

对于处在微利行业的物业管理企业来说现金流非常重要，销售收入增长越快，说明企业未来越有发展潜力，因此标准排名将销售增长率作为衡量其发展能力的关键指标。

在标准排名监测的物业企业中，2019年仅有两家销售收入增长实现降速，即招商积余和美联工商铺，该数值低至-8.68%和-29.69%。

数据显示，有14家物业企业的销售收入增长率位于0-20%之间；10家物业管理企业的销售增长率位于20%-40%之间；16家企业的销售增长率位于40%-60%；其余7家物业管理企业的销售增长率高于60%。

其中，建业新生活和首程控股分别以152.80%和124.41%的销售增长率领跑行业。通过正态分布进行测算得出银城生活服务（48.77%）、中奥到家（48.53%）和中天国际（48.50%）的该指标最为合适。

（2）归母净利润增长率

归母净利润增长率可作为预测物业企业经营增长及发展情况的另一指标。

研究表明，2019年实现归母净利润同比下滑的物业企业占比达22%。其中，东光股份（71.20%）、时时服务（-72.86%）和美联工商铺（-140.51%）这3家归母净利润增长滑坡最大。

而建业新生活、栖霞物业和恒大物业则领跑获利，净利润增长率分别高达1101.55%、410.56%和289.10%。

数据显示，有11家物业企业的归母净利润增长率位于0-30%之间，12家位于30%-80%之间，15家高于80%。

由于归母净利润增长率过低，严重影响企业经营情况，过高通常由不稳定因素导致，剔除极端值后，经测算得出，物业企业中归母净利润增长率最优值为33.6%，宝龙商业（33.95%）和中海物业（33.40%）最接近该值。

（3）资本积累率

资本积累率作为衡量物业企业发展能力的最后一个指标。

数据显示，资本积累率最高的5家物业企业分别为融创服务（1923.72%）、时代邻里（736.91%）、保利物业（639.00%）、宝龙商业（590.31%）和奥园健康（570.13%）。

值得注意的是，不少物业企业由于近两年上市引起的资本积累率过高。而浦江中国（-0.07%）、美联工商铺（-2.20%）、兴业物联（-5.95%）、烨星集团（-13.17%）、远洋服务（-16.19%）、第一服务（-19.56%）和世茂服务（-81.26%）的资本积累率均为负值。

据正态分布图显示，该数值小于0的物业企业有7家；位于0-20%之间的企业有12家；位于20%-50%的企业有8家,位于50%-150%的物业企业有13家，其余10家资本积累率均高于100%。

根据正态分布模型计算得出物业管理企业中资本积累率最优值为35.4%，中海物业（35.94%）最接近最优值。

综上所述，标准排名依据绿色发展、公司治理和财务信用三大方面、23个细分指标系数分数，经汇总计算得出《2020中国智慧物业绿色信用指数TOP50》。

由于篇幅所限，标准排名未能将50家上市的智慧物业公司的绿色信用指数的23大系数原始数据一一公布，仅选取最能代表企业绿色信用水平的营业收入、净利润、纳税额、温室气体排放量、资产周转率、资产负债率、已获利息倍数和营业增长率8大系数原始数据予以公布，以供参考，同时展现该评价的客观性与公正性。

（未完待续）