实地集团陷高管动荡传闻 净负债率高达225%

来源：中国证券报

　● 本报记者 张军 

一则“春节过后实地集团13名高管集体辞职”传闻，将实地集团推上了热搜。2月21日，公司发布声明称，传闻所涉及的前员工是在不同时间点离职，并非春节后集中离职。大部分人员是被公司劝退，仅有两人是因为个人原因辞职。

早前，实地集团曾吸收一大批头部房企的明星经理人“加盟”。招股书披露的数据显示，实地集团截至2019年末的净资产负债率高达225%。

传闻波及多名高管

日前，网上曝出一份实地集团春节后人员离职名单。该名单在列人员涉及执行董事兼首席执行官刘森峰、首席财务官李斌等13人。

从该名单来看，涉及行政、财务、营销等多个业务口，不少人员曾效力头部房企。如刘森峰，在加入实地集团之前，曾先后担任碧桂园集团副总裁、江苏区域总裁及美国区域总裁，在业内有着“打工皇帝”的名号。据实地集团招股书披露，刘森峰于2019年10月加入实地集团，2020年4月任职实地集团执行董事兼首席执行官。

2019年4月，李斌加入实地集团。在此之前，其任职泰禾集团(3.250,0.12, 3.83%)副总裁兼首席财务官，并先后任职华夏幸福助理总裁兼集团财务中心总经理、鸿坤集团财务中心总经理、旭辉控股集团北京区域事业部首席财务官等。

规模快速扩张

实地集团于2006年成立，董事长张量是富力地产联席董事长张力之子。据实地集团官网披露，目前，公司已经发展成为一家为用户提供贯穿全生命周期智慧人居解决方案的综合性企业。

公司深扎广州，专注大湾区开发智慧住宅物业，已在长三角、华中、华北和西部核心地区进行战略布局。2020年5月，实地集团在港交所递交招股书，目前已失效，公司还未重新提交。

招股书显示，截至2020年3月31日，实地集团在25个城市合计持有37个不同发展阶段的地产项目，总建筑面积约为1430万平方米；土地储备1016.93万平方米，其中广州占比11.4%。

2017年-2019年，实地集团总收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，复合年增长率为46.6%。其中，住宅物业收益分别约为33.72亿元、55.11亿元、77.47亿元；商业物业收益分别约为1.99亿元、6.30亿元、2.31亿元；停车位收益分别约为5181.7万元、1823.4万元、1.78亿元。

2017年-2019年，实地集团的毛利率分别为21.9%、25.2%、30.9%；净利率分别为8.4%、13.3%、9.1%，2019年出现下降。2019年，实地集团合并报表下母公司拥有人应占溢利为7.27亿元，较2018年下降11.65%。

招股书称，在中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中，公司排名70位。值得一提的是，实地集团招股书披露行业排名却没披露销售情况。中指研究院发布的《2020年1-8月全国房地产企业拿地金额与面积TOP100排行榜》显示，实地集团拿地金额约85亿元，排名第70位；拿地面积约350万平方米，排名第29位。

高额负债

在营收快速增长的同时，债务的墙正垒起。

招股书数据显示，实地集团2019年的净资产负债率达到225%。2017年底、2018年底、2019年底公司借款总额（包括银行贷款及其他非银行借贷）分别为119.83亿元、117.71亿元、126.57亿元。同期，在合并现金流量表下，公司经营活动产生的现金流量净额分别为25.18亿元、6.63亿元、2.23亿元，大幅减少；对应的年末现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元、20.39亿元，同样大幅减少。与此同时，实地集团借款利率居高不下，其同某金融机构的借款利率高达24%。

中国证券报记者注意到，公司应收及应付关联方款项属非贸易性质、无抵押且于要求时偿还的现金垫款。其中，2017年-2019年，公司应收关联方款项分别为37.28亿元、63.74亿元、83.20亿元，应付关联方款项分别为28.35亿元、43.08亿元、35.08亿元。