未来十年,房价整体会呈扁体“V”型结构

未来十年，房价整体会呈扁体“V”型结构

中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码，上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。特别是上海和深圳，前者4天出台两次调控政策，后者更是20天出台5次调控政策，显示出极强的调控主动性，对房价上涨大有“零容忍”的感觉。

中泰证券首席经济学家李迅雷曾分析预测，随着存量经济特征慢慢显现，中国楼市会同股市一样出现明显的分化特征。今后5年，房价下降城市的个数会超过上涨城市的个数。也就是说，在李迅雷的眼里，未来房价整体是呈下降趋势的。即使是有涨有跌，也是呈现整体向下的格局，继续上涨的概率越来越小。只有那些人口净流入比较多、市场需求比较大的城市，才有可能保持房价的上涨。其他城市，都有可能步入下跌通道。

这样的判断，是有一定道理的，也是符合楼市的基本格局和运行状况的。但是，李迅雷分析预测的是五年房价走势。如果把预测的时段拉长一点，放到十年，楼市又将是什么走势呢？房价又会出现怎样的变化呢？笔者认为，未来十年，就楼市来说，只要大的环境不发生明显变化，基本格调是稳定，亦即不会发生大的波动。对房价来说，则是扁体“V”型格局，且“扁”的结构非常强。

何谓扁体“V”型格局，就是前五年如李迅雷所分析的，房价下跌的城市多于上涨的城市，房价整体处于下行状态。后五年又出现房价反弹，多数城市房价继续回到上涨通道，极少数城市房价下跌，甚至全部上涨，但除了极个别城市，如深圳外，其他城市房价上涨的幅度会很小很小，因此，也就呈现出扁体“V”型格局了。

为什么会做出这样的判断？一方面，从目前各级政府对待房价的态度来看，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，不可能再在房地产问题上打主意，不可能再允许地方政府通过房地产拉动经济增长，而要求地方政府必须把重点放在实体经济和创新方面，楼市必须保持高度稳定，房价也必须保持高度稳定。因此，前五年的房价会在消化了环比上涨“余粮”的情况下，转入下跌通道，形成多数城市下跌、少数城市上涨的格局。如果调控得好，也可能出现房价整体下跌格局，只是，下跌的幅度会比较小，不会对楼市整体稳定格局和已经购房居民心理、地方经济发展等产生负面影响。

另一方面，通过对经济的分析和预测，如果国际经济形势不发生大的变化，如果美国不再像特朗普时代那样折腾，全球经济应当能够在三年内得到修复，重新步入正常发展轨道，呈现整体增长态势，那么，全球金融危机、特别是近年来超发的货币，会成为未来全球通货膨胀的主要因素，继而带来资产价格的上涨。因此，也会带动房价的上涨。这种上涨，不是房价的非理性上涨，而是通货膨胀式上涨。在这样的情况下，地方仍然会用政策进行调控，但也无法完全控制住出现自然增长现象。诚然，后五年出现房价通胀式上涨是很正常的，也是完全符合经济发展实际的。到时候，居民收入增长速度也会更快，能够有效应对房价的上涨，消化房价上涨带来的压力。

这也意味着，对购房者来说，如果不是刚性需求，特别是结婚等比较急迫的刚性需求，可以不急于购买房子。改善性需求则可以依据自身需要，做出是否购买的决策。因为，买一套，卖一套，整体上是不影响的。而到了第四年、第五年，则可以考虑购买。因为，接下来房价上涨的概率要远大于下跌和平稳，有能力购房，既是更好地维护手中财富不贬值，也是一种长期投资。

需要特别关注的是，像深圳、上海这样的一线城市，以及杭州、南京、苏州、武汉等二线城市，未来房价上涨的概率也是比较大的。尤其是深圳，未来十年房价都不可能出现下跌，而是看上涨的幅度有多大。即便深圳采取了严厉的调控政策，但无法控制住深圳居民收入增长和企业发展带来的上涨动力，以及土地资源越来越紧、人口流入越来越多且高收入者增多、资本流入的步伐加快带来的上涨潜力。在这样的情况下，有条件的居民购房还是可以放在首位的，是可以考虑购房需求的。