监管到位,住房租赁企业才能行为规范

监管到位，住房租赁企业才能行为规范

针对长租公寓接连“爆雷”，租房者利益受到严重影响。2日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。针对市场关切的“资金池”“长收短付”“租金贷”等问题均作出规定。

此项政策也被媒体称作是长租公寓迎来的“最严监管”，将大大降低长租公寓“爆雷”的可能性，有效规范住房租赁企业行为，维护住房租赁市场秩序和租房者利益。同时，也有利于防范金融风险、减少房地产领域的金融风险隐患。

事实也是，北京市此次出台的政策，可以说是针对此前长租公寓发生的一系列问题，在制度上做出的合理安排、有效规范。特别是各种矛盾和问题根源的资金问题，在制度设计上是非常到位的，也是完全符合实际的，是能够产生约束效果的。如住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；租赁企业收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；承租人向金融机构申请的“租金贷”资金不能拨付给住房租赁企业等。这些制度安排，等于将市场关注的“资金池”、“长收短付”、“租金贷”等都戴上了一副“紧箍咒”、设置了一道“防火墙”，住房租赁企业不能再任性地将资金用于填补漏洞，也难以在银行与租房者之间搞名堂。特别是资本，将不能再通过住房租赁企业、租房者、银行等之间的信息不对称搞名堂。

必须注意的一个事实是，这些年来，住房租赁企业、特别是长租公寓能够野蛮生长，最根本的一点，就是资本的疯狂介入。这些住房租赁企业，借着有资本在身后撑腰，疯狂地通过烧钱扩大业务范围，抢占住房租赁市场，抢夺住房租住市场资源，将不管有用没用的住房租赁市场资源都掌握在企业手中。起初，还能勉强维持生存，而随着收、租越来越不协调，资金矛盾越来越突出，便设计出了诸如“资金池”、“租金贷”等方面的融资方式，采取犹如非法集资的“长收短付”手段，结果，矛盾越积越多、风险也越积越大。疫情的发生，也就把这些矛盾全部暴露出来。

如果说长租公寓接连“爆雷”，是资本贪婪、企业经营者太过功利的结果的话，监管滞后、监管措施没有到位、监管机制没有建立，也是不可忽视的重要方面。要知道，无论是“资金池”、“租金贷”等方面的问题，还是住房租赁企业行为不规范、漏洞很大、风险很多，监管机构都是知道的，媒体也是经常报道和披露的。但是，并没有引起监管部门的重视，没有及时出台相关的政策措施，而只是简单的提醒和要求。自然，问题就会越来越多、矛盾越来越大，最终发展到无法收拾的地步，只能出现连续“爆雷”。

相反，如果监管制度、监管手段、监管政策及时跟进，并伴随着住房租赁市场的发展、住房租赁企业业务的拓展，很多矛盾和问题就可以避免。至少，不会出现这么大的风险。也许，这也是我们在发展过程中必须付出的代价，或者说摸着石头过河吧。但是，也不能总是先付出代价、再总结经验和吸取教训。因为，有些问题是可以预料到的，可以先扎好制度篱笆。譬如银行与租赁企业的协作问题，就是银行时常会遇到的，也是经常发生问题的。“租金贷”获得的资金给企业、而不是租房者，不可能不发生风险。可是，银行仍然这样做，显然是不负责任的表现。谁也不会相信，银行会不知道个中的风险。可是，为了眼前利益，银行就愿意这么做。在这样的情况下，如果出现资金风险，就要追究银行相关人员的责任。否则，谁会对风险真正引起重视。

眼下，多地都对长租公寓采取了政策监管措施，出台了相关制度。应当说，亡羊补牢的动作还是挺快的。但是，除了长租公寓之外，住房租赁市场还有哪些可能出现的问题呢？对新的矛盾和问题又当如何解决与预防呢？如何才能防患于未然呢？地方政府和监管机构应当未雨绸缪，把各种可能出现的矛盾和问题考虑得多一些，把制度的安排考虑得全一些，能够让监管伴随着改革举措同步向前，而不是被改革举措拉得远远的。监管到位，才能让各项改革更加健康有序地向前推进。