重磅!北京严管长租公寓:预收房租不得超过3个月租金

2月2日，搜狐焦点北京获悉：北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。通知明确：住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

新规将于2021年3月1日起正式实施。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，使用长周期预收资金的租赁企业将面临“去杠杆化”。

一方面，《通知》中明确了租赁企业不得收取超过3个月的租金，通过开业报备、租金及押金收付行为对住房租赁企业进行严格规范，要求企业开业前向主管部门报备，降低租金、押金的支付周期；

另一方面，严禁“租金贷”资金拨付给住房租赁企业，通过“高收低出”、“长收短付”以及“租金贷”等违规模式扩张的企业将逐步出局，这种方式能有效降低企业资金链风险，保障租客的权益，特别是经营风险较大的中小企业，将逐步被淘汰，优化行业经营环境。企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利，一是规范资金使用制度，审查自身合规性；二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。

此外，实行押金监管，强化行业协会的纠纷调解作用。

《通知》明确住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会建立专用账户托管，并在合同终止后通知退还，当租赁机构出现经营风险时，押金监管制度可以有效保护租客资金安全，避免租客承受损失；

另外，《通知》中明确了建立纠纷调解机制，定期公布企业被投诉的情况。在实际中，当租客面临权益受损时，通过诉讼的方式往往费时费力，时间周期长因而租客权益保障不足，建立纠纷调解机制，一方面能提高租赁双边纠纷解决的效率，另一方面能够更灵活的处理纠纷调解方式，有利于缓解租客双边关系；

同时，定期公布企业的风险警示名单，加强信息透明度，更有利于租客对于租赁企业的品牌选择，也能反向约束租赁企业正规经营，通过输出专业化的运营服务能力来树立品牌。在租赁行业监管日益完善的今天，企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务，稳健经营才能长期深耕，租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值，这也是市场用脚投票的必然结果。

以下为《通知》全文：

各有关单位：

为规范我市住房租赁企业经营活动，促进我市住房租赁市场健康平稳发展，按照住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）有关规定，现就有关事项通知如下：

一、本通知适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动。

二、住房租赁企业在本市开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单。未报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。

三、住房租赁企业应当使用本市住房城乡建设部门和市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。

四、住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

五、住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

六、住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将合同信息（包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等）录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。

七、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

八、住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

九、北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。

十、本市支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

十一、住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。

十二、本通知自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。