「绿色地产」走轻资产转型之路,万达腾挪为哪般?

作者：房婧 周盼超

万达近两年曝出高管集体出走，内部贪腐。2020年1月，万达有5名高管离职，而宝贝王总裁曲德君、地产总裁吕正韬、副总裁尹海也陆续选择离开。2021 年前夕，万达商管副总裁兼丙晟科技总裁朱战备涉嫌贪腐，被上海警方带走调查。

2009年，万达集团创办人兼董事长王健林之子王思聪拿着父亲给的创业资金，创立了普思资本。2015年，成立上海熊猫互娱文化有限公司。可是，王思聪“亏光”5亿元，相继在熊猫直播、乐视体育和香蕉影业上栽了跟头。

陷入困境的还有万达酒店，据万达集团旗下万达酒店(00169-HK)公告显示，2020年上半年，公司实现营业收入2.46亿元，同比减少37%。

在轻资产的道路上，万达越走越远。去年10月16日，万达酒店公告称，以投票表决方式获正式通过出售芝加哥物业项目权益议案。这意味着，万达酒店海外项目全部清空。事实上，从2017年万达将77家酒店及13个文旅项目以630多亿元出售给富力和融创后，万达酒店驶入轻资产化的快车道。

一路走来，频频卖出酒店地产，万达从海外势力大举扩张到完全清空。时至今日，“轻资产”转型对万达到底意义如何，让我们一起探个究竟。

曾趁东风，大举海外扩张

世界那么大，我想去闯闯。万达的出海始于2012年。

2012年的5月，国家发展改革委等13个部门联合发布《关于印发鼓励和引导民营企业积极开展境外投资的实施意见的通知》文件，鼓励民营企业龙头积极“走出去”，发挥在境外投资的重要作用。

一般国外银行会按照企业税息折旧及摊销前利润3～4倍发放贷款，在政策扶持下，中国银行却可以给本土公司6～7倍的贷款，杠杆率翻了一番。插上政策和资本的翅膀，万达越飞越高，越飞越远。

万达开始在海外疯狂扫货。

2012年5月，万达26亿美元收购负债累累的美国第二大院线AMC，2013年王健林投资英国游艇公司Sunseeker（《007》系列电影中JamesBond所驾游艇的生产商）和酒店，总价13.25亿美元。

之后，万达加快了海外扩张的步伐。

2014年，万达在加州洛杉矶贝弗利山买地建楼，收购马德里地标西班牙大厦，在芝加哥投资五星级酒店及公寓（即VistaTower）。

2015年，万达在海外的收购更是频繁。1月收购悉尼两个项目物业，计划投资约10亿美元，建成一个综合性地标项目，入股西班牙马德里竞技俱乐部。2月收购盈方体育，6月收购澳大利亚第二大院线Hoyts，8月收购铁人三项公司WorldTriathlonCorp。

2016年1月收购美国传奇影业，2月投资巴黎文旅项目EuropaCity，7月收购欧洲最大院线Odeon&UCI。

到这时候，万达的海外收购至少已经花了200亿美元。

不单单是万达，2016年也是所有中国出海企业最意气风发的一年。据胡润研究院发布的数据显示，2016年中国海外投资并购累积宣布的金额是2158亿美元，同比增长148%。其中，海外投资比较活跃的企业是海航、安邦、万达。

凭借在海外的买买买，王健林个人财富也水涨船高。然而，万达海外扩张的钱大部分是借来的，跟国内地产商用于扩张的钱如出一辙。

有统计表明，万达收购AMC共筹集31亿美元贷款（即全部收购款项），北京银行、中银国际、进出口银行和工商银行等中资银行提供了融资；铁人三项公司WTC的收购有2.8亿美元再融资贷款；芝加哥的VistaTower大厦总投资9亿美元，其中包括一笔6亿美元有担保贷款。

事与愿违，清空海外资产

随着国际资本市场的变化多端以及国内地产业的过度饱和。2017年，由于贷款的收紧以及海外资产监管趋严等因素影响，万达酒店不得不开始清理“资产”。由此，发展路径也由之前的“买买买”变成此后的“卖卖卖”。

2016年6月，万达酒店以2.72亿欧元出售了仅仅买入2年的西班牙大厦，2014年的买入价为2.65亿欧元。2018年1月，万达酒店又接连售出伦敦和澳洲项目，仅剩的芝加哥项目也被摆上货架。

万达似乎真的很着急获得现金流，为此做了一笔明眼人都知道的亏本交易。

2016年9月芝加哥大厦破土动工时，芝加哥伊曼纽尔市长曾为之站台。尚未竣工，已有众多买家前来问询，预售情况出乎意料得好。完工之后，极有可能为公司带来持续稳定的现金流，这一笔交易，能让万达酒店收回5.14亿美元。

可是大厦还没建好，万达就将它转手了。万达酒店发布公告，去年11月24日完成出售芝加哥物业项目之权益，至此万达酒店已清空全部海外业务。

像这样明显的交易，背后的动因是，万达亟需的现金流大于一切。王健林在2018年的万达年会上曾表示，“万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿。”但王健林似乎太乐观了。

壮士断臂，万达还剩什么

一边不断抛售海外资产，另一边，万达集团在国内也不断出售酒店资产和文旅项目，由此看来，万达势必将酒店轻资产化进行到底。

2017年7月，万达与富力、融创达成协议，将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，并将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额达637.5亿元。打包卖给了富力之后，其轻资产发展的策略也愈发明显。

营业收入曲线图

（来源：万达酒店财报）

图表显示，万达从2013年48.22亿元营业收入到2017年的197.5亿元，一直稳步增长。营收增长率从60.42%降至15.64%；而从2017年的197.5亿元到2019年的95.93亿元，逐渐下滑。更是出现负增长，甚至在2018年增长率达到-59.94%。

由此可以看出，万达酒店从大步扩张到放慢扩张脚步，再到2017年变卖资产这个过程中，营业收入同步从高速增长到缓慢增长，然后变卖资产后开始下滑。变卖资产带来的轻资产转型虽然让营收的表现欠佳，不过与此同时，资产负债率的水平变好，万达酒店的杠杆结构风险也较前几年有了大幅减小。

负债、资产负债率曲线图

（来源：万达酒店财报）

资产负债率从2015年的81.18%，到2016年的82.47%再到2017年的82.99%，逐年递增。2017年变卖资产后资产负债率2018年降至73.99%，2019年降至72.45%。万达的此次轻资产转型，是为让自己身轻如燕，降低经营风险。

现金流量、负债比率曲线图

（来源：万达酒店财报）

由图表可以看出，现金流量与负债比率从2012年的8.85%的到2017年的12.89%，说明其资金流很少。2018年和2019年超过了30%，虽然不是很高，但较2017年之前有了明显的提高，说明其偿债能力随之提升，风险有所降低。

现金流量数据对比图

如图万达酒店2018和2019年现金流量数据对比图所示，2019年明显缩减，说明万达酒店的货币资金明显减低，盈余减少，这也应起到一定的警示作用。

不得不说的是，万达虽然把文旅资产卖给了融创中国，但依然是文旅项目“万达城”的品牌拥有者和经营管理者。万达虽然把酒店资产卖给了富力，但依然有酒店的管理权。也就是说，万达卖掉的是钢筋混凝土的肉身，真的留下了轻资产的灵魂？为了现金流，盘活资金，在轻资产的道路上，万达酒店可谓“越走越远”。

接过万达接力棒有苦难言

由于同质化严重和供给过剩，酒店业现已进入洗牌阶段。

近年来，我国酒店行业发展在行业内部呈现明显的结构分化特征。以五星级酒店为代表的豪华型酒店受国家限制“三公”消费等政策影响消费需求快速萎缩，同时由于运营成本高居不下、地产投资高峰等多重因素影响，豪华型酒店的发展速度和规模增长速度呈现连年降低的态势。

在大规模地吃进土地之后，融创资本结构的流动性稍显凝滞，货币资金比例偏少了而非流动资产比例增加了。2020三季度的现金短债比0.86。这部分增加的自持物业，能够成为融创自持运营的长期收益资产，但也会成为流动性的拖累。

融创如此，富力又如何呢？

富力现在是全球最大的豪华酒店业主，却有苦难言。

富力拿到酒店后，却发现酒店长期收益需要慢慢发酵，无法产出大量的现金，却占用了大量的现金流，这使得富力在后边的房地产开发中也遇到了资产的流动性问题。

尤其是一纸文件让接盘万达的富力和融创都踩中了三条红线，融资受到限制。

11月9日，富力与黑石签订转让协议，标的是价值63亿元的广州机场区里综合物流园70%股权。11月12日，富力发行了年利率12.375%、2年期的美元债，相比富力此前一直较低的融资成本，这一次的成本上升明显是受到市场和政策的双重压力。

海外辉煌过后，万达能够在关键的时间节点毫不犹豫的去杠杆，虽然会损失部分收益，但长远来看，轻资产下，万达才更能够走得潇洒。不过，要从国内酒店行业整体发展来看，其在酒店管理方面还有不少功课要做。

终不忘可持续的绿色

恪守绿色发展可持续的环保理念，肩负着保护环境服务社会的责任。

日常营运及管理的业务中注入绿色元素，致力促进可持续发展及减少对环境的影响。万达为减少碳足迹，实施多项节能节水措施以及有效的资源及废弃物管理措施，务求减少使用不必要的资源和产生废弃物。

善用资源，提高资源使用效率，并尽可能将业务营运所产生的温室气体排放降至最低。为加强能源效益并减少温室气体排放，万达优先采用获得一级能源标签的节能电器，并设定时间掣在非办公时间自动关掉冷气机。定期清洁和检查冷气机，以维持最高能源效益水平。同时，引入智能建筑管理系统监控物业内用电量，避免不必要的能源浪费，以小见大，要求员工在午膳时间及非办公时间关掉闲置的电器。更为亮眼的是，其恒力城的一个停车场照明系统已安装LED灯，以改善能源效益。

（来源：万达酒店年报）

可靠的废弃物管理，通过落实有效废弃物管理措施以减少产生废弃物。为了在所有业务单位实现可持续固体废弃物管理，万达已采用三级策略，以避免产生废弃物为上策。为减少并回收废弃物，最后才考虑弃置废弃物。万达委聘合格的废弃物管理公司以妥善和合法的方式来处理废弃物。想方设法将纸张等废弃物分类循环再用，而非送到堆填区弃置。2019年，所产生无害废弃物为1825吨，循环再用2.111吨废纸、0.395吨塑胶及0.208吨木材。此外，万达并无大量产生有害废弃物。

（来源：万达酒店年报）

积极将绿色建筑元素融入项目的设计及施工阶段，在建筑物的生命周期内尽量节能、节材及节水，并减少废弃物。桂林高新万达广场是万达推广绿色建筑的最佳实践之一，为了将对环境的负面影响减至最低，桂林高新万达广场采用了万达研发的慧云智慧化管理系统，并于物业内应用多项绿色设计功能。

将五个独立管理体系结合成单一平台，让其营运兼顾安全、环保和智慧。在这个系统之下，能源消耗、消防警报、保安、营运及设备均由中央监测、控制并管理，透过提升机电系统确保服务质素并且改善能源效益，最终收到降低营运成本之效，这让桂林高新万达广场获得中国绿色建筑的一星标准认证。

目前摆在地产面前的只有一条路