北京房价上涨,不过是千万富豪的游戏,你要接盘吗?
近期，北京二手房肉眼可见的巨大跳涨掀起了朋友圈的焦虑狂潮。
不少人问房叔，二手房涨了，新房是不是也要涨？郊区有戏吗？纷纷摩拳擦掌，借钱也得上车。
叔总是号召大家做个理性的人。
叔以为这轮趋势主要有三个主要原因：入学政策变化导致的西城海淀学区房上涨、大环境的货币超发以及某些个人贷、经营贷放宽，导致很多钱流入房市。
同时要注意的是，北京楼市行情是被政策卡着脖子的，市场再狂热也脱不开“房住不炒”，政策的风吹草动应该是房价的决定性因素。
靴子落地之日，就是炒房客梦断之时。
1
西城海淀学区房上涨
北京一部分二手房的确涨价了。
比如海淀上地区域这套两居室、临铁，60多平的小户型，从2020年下半年开始频繁调价，挂牌价从700万一直涨到900万。
再看西城对口宏庙小学的宇宙网红盘“丰汇园”，最小户型的单价已经达到25-26万。
不到40平米的老破小，总价超过了1000万。
东城区也在温和上涨。
和平里四小的对口房源“民旺园”近期涨价20万。
总结起来不难发现：领涨的是核心地段的学区房，从来不是用来住的普通住宅。
贝壳总结去年涨幅最大的小区，大部分是上地、中关村、万柳等学区竞争最激烈的片区，这里有全世界最焦虑的海淀家长，托起明天的希望。
（此外值得注意的是“码农房”，回龙观片区的融泽嘉园、金域华府一期也涨势强劲。）
房叔看来，核心地段学区房会涨价是意料之中的事情。
疫情的反复、购房需求的长期积累、西城731政策的巨大后挫力，是这轮涨价的重要原因。
731新政之后，学区房热度不减，因为没有人希望自己的下一代阶层滑落。学区房就是售卖希望的最好生意，哪怕这个房子是多校划片的盲盒。
北京的教育资源的不平衡的，其实对资源的争夺就是阶层的比拼，是家庭资产能力的一次碰撞。
所谓海淀拼娃，西城拼爹。
今年北京高考700分以上考生共80人，其中，海淀区57人，西城区14人，东城区6人，朝阳区3人。教育资源不平衡的结果，就是海淀西城的学区房会越来越抢手，越来越贵，有产者才能上位。
一流学区房的入门级房产，比如中关村三小的蜂鸟社区，已经变成了“疯鸟社区”，最高成交单价已经超过20万/平米。
持有海淀西城学区房的家长群，无疑也是千万富豪俱乐部。
一线城市优质房产的价格，代表的是一线城市精英群体的购买力，人人都想要市区顶级学区的次新大平层，买不起则选顶级学区的上车老破小，价高者得。
那资产不足千万又迫切需要上学的家庭，有什么选择？
焦虑是永恒的，内卷越激烈，房价越高。
房叔承认部分片区涨价的行情，但涨价的结果应该是北京房产市场价格的分化，而绝不是普涨。
某些楼盘和中介，借此机会推销自己项目，叔以为不可取。
2020年有几个新盘不错，买得早选得准的算慧眼识珠，但还有一些有硬伤的盘，要么地段不行，要么产品力欠缺，恐怕将来二手房价不升反降。比如城南某楼盘的“水帘洞”维权房，通州某楼盘的学校问题，丰台某楼盘的地铁震动，房山某项目过于遥远……在此不多点名了，相信最近有购房打算的朋友深有感触。
而把学区房涨价发散解读为普涨，让你去买偏远郊区房的人，就不是蠢就是坏了。
他们只负责把房子卖出去，哪管以后房价腰斩，洪水滔天。牢记北三县的惨剧，不要好了伤疤忘了疼。
事实上，房叔还有一点担忧，买房一定涨的信仰已经破灭了，投资者抱紧核心地段学区房，实际是抓紧了最后的稳健保值资产，这很有可能是楼市的最后领地。
所以面对市场普遍乐观的炒房热情，房叔一直抱着怀疑态度。
房价什么时候涨、什么时候跌，不一定在于市场，很大程度上是政策干预。什么时候靴子落地，炒房客就歇了。
2
大环境的货币超发
有人说，全国四大一线城市，按照“深广上北”的顺序房价轮动，总会轮到北京。
我们看看这几个城市都是怎么涨的。
深圳自2019年下半年开始涨幅最大，但西片涨幅远大于东片。这主要由于示范区政策利好、产业集聚、广东流入的就业大学生大幅增加等原因，再加上炒房热情不减……它的基本面是最好的。
广州是从去年3月份启动行情，这和广州在2020年开放周边地区限购，降低了入户门槛一系列举动有很大的关系。
上海则滞后一个季度，动力是“城内拆迁”和“放宽大学生落户”。
但是北京呢？积分落户每年不到一万人，大学毕业生南下趋势明显，为什么房价还是涨了？这一轮北京房价上涨更多是货币放水推动资产价格上涨。吴敬琏老先生曾说：“房价高的根本原因就是货币超发。”
从上图可以看到，M1和M2之间的剪刀差收窄，说明越来越多的钱游离出了银行体系，可能带来新一轮的资产上涨。
M2一直被视为房价的风向标。
每轮房价大涨时，M2也在高点，M2与房价呈现正相关。
房价就是个货币现象，尤其是一线城市的房价。
原因很好理解，货币贬值，物价上涨，买房为了抗通货膨胀，达到资产、财富的保值增值。
例如2007年、2009年-2010年、2013年、2015年-2017年，M2上升，房价也同步上涨。
但每一轮大放水的过程，都是财富分化加剧的过程，归根结底是富人的狂欢。大周期来临，北京豪宅率先回暖，也体现了这一点。
北京有着全国人数最多的富豪，在全球大放水的驱动下，北京的豪宅很抢手。
结果就是阶层化、圈层化越发加重，富者越来越富。
所以说，北京核心地段的二手房涨了，但不一定和你有关。十年以后，有的盘涨2万，有的盘涨几百块，有的盘甚至还会跌破发行价。大部分刚需的财富终究是纸面上的数字，你只有一套房子，它再值钱你也没法卖掉变现，更不要提上不了车的“穷人”。
3
警惕个人贷、经营贷放宽
二手房跳涨 ，也需要有人接盘，否则不过是纸面富贵。
人越来越少了，合格的韭菜不够割了，那就放宽要求，给他们更便宜的利率，开高杠杆进场。
近期一些抵押贷、经营贷、信用贷又窜入了楼市中，而且还打出了低利率的诱惑，部分中介机构还向购房者明里暗里地推荐抵押贷、经营贷。
其实早在2017年北京市的银监、住建部门就已经明确，这违反了住房信贷政策，存在很大的金融风险，是必须禁止的。
经营贷本来是为了缓解中小企业融资难的，借款人通过房产抵押等担保方式，获得低息的银行贷款，用于企业和个体工商户的经营需要。贷款额度大，时间长，个别银行甚至能提供30年的经营贷。
这本是用于服务实体经济的钱，却在一番骚操作之后再次流入楼市。
经营贷利率非常便宜。2020年主流房贷利率最低的城市是上海、银川、哈尔滨、大连、石家庄、广州、昆明、厦门，均为5.25%。但经营贷却比最低房贷利率还要低，有银行给出的经营贷利率最低为3.85%。做这种生意正是那些小型的房产中介。
他们帮凑不够首付的购房者包装公司（大概1万元），操作贷款，从中收取套现费。如果办理一笔200万的经营贷，中介可以获得4000-5000的套现费。可由于禁不住诱惑的人多，也可以薄利多销。
银行确实明令禁止将经营贷用于购房，一旦查出违规使用，银行就会提前收回全部贷款。到时候购房人恐怕要寻找其他不合法的方式凑齐还款，拆东墙补西墙，财务状况更加恶化。
但无论后期风险如何，中介都可以稳赚不赔，可谓是一本万利的好生意。
现在大家想想，成天鼓吹房价普涨，快来买房的都是谁呢？
须知道，任何言论都有立场。
真正的富人买房决策，都是闷声发大财。他们绝不会是微信群里最活跃的那一个，也不是炒房大V文章的积极转发者。
那些呼号声音最大的，是中介。
他们搜罗看涨的蛛丝马迹，为富人寻找接盘侠，自己也分一杯羹而已。
房地产发展到今天，其实处境挺难的。房企和中介都想把房子出清，买房闭眼赚的时代也早就过去了。
购房人要学会管理好自己的预期，不要被炒作和过度渲染误导才是。
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- 编辑：王莎
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