关于共有产权房的转让,还有许多坑需要填.....

今早，血拼哥带着“今天也要为大家追踪一手消息”的心情，辗转于各大网站、论坛、贴吧时，突然在官网的互动版块看到这样一条提问：

看到这条提问，血拼哥在脑海里已经浮现出提问者的画像，帝都刚需，手里钱不多，在买共产房还是不买共产房之间来回徘徊......啊，开个玩笑，其实重点不是这个，哥真正想说的是，这个问题问得好！

不管是已经上车共有产权房还是尚未上车的帝都刚需，共有产权房的转让一直是心中的一根刺。

虽然相比商品房和限竞房，共有产权房的价格相对确实便宜一些，但同样掏空了很多人的六个钱包，上下几代人攒了一辈子的血汗钱，买了一套部分产权的房子，本就心里委屈，奈何转让还不是一件容易的事情。

依照目前的共有产权住房管理暂行办法，关于共有产权房的转让、出售，是这么规定的：

共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。目前尚无政府份额出售政策。

（一）购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交转让申请，明确转让价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。

（二）代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台（目前平台正在加紧建设中）发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

一眼看过去，感觉合理合规，未满5年和满5年的情况都有提及，谁回购，价格怎么定都有说到，但再细细一看，发现都是bug！

首先就是代持机构的问题，代持机构有优先购买权，但代持机构是谁？

实际上，代持机构的身影在每个项目的网申公告里有出现。参考之前网申的海淀共产房公告，北京市海淀区保障性住房发展有限公司就是海淀共产房政府份额的代持机构。

可以看出，代持机构以区为单位，每个区有各自的代持机构，但紧接着问题来了，代持机构会如何回购共有产权房？

目前官方的说法是，由业主向区住建委提交申请，然后由代持机构回购，推测来看应该是等代持机构回复是否要回购业主手里的房子。

如果代持机构不回购，业主还需要自己在代持机构建立的网络平台上传房源，但这个平台还在加紧建设中，所以说怎么上传房源，需要什么资料，交易怎么进行，房款由谁监管等问题都还需一一落实。

其次，“回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定”，怎么折旧？折旧率有规定吗？

按照中华人民共和国企业所得税法实施条例第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：

（一）房屋、建筑物，为20年；

（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；

（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；

（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年；

（五）电子设备，为3年。

假设是按照平均年限法（按固定资产的使用年限平均地提折旧的方法）计算固定资产折旧率和折旧额，那么公式如下，其中预计残值率是固定资产原值（固定资产取得时的实际成本支出）的3%-5%：

年折旧率=(1-预计残值率)/ 折旧年限×100%

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=原值*月折旧率

当折旧年限从20年变成不足5年时，是否还能使用平均年限法，如果不用，折旧率会是什么范围，这些对于买房人来说都是急需明确的事情。

再者，“转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭”，购房家庭需要符合的是什么样的条件？

我们都知道，共有产权房出台至今已经三年有余，不论是申购范围还是社保条件都出现了不小的调整，有的项目从要求12个月社保到6个月社保再到当月社保，也有的项目从面向当区到面向东西城再面向城六区。

那对于转让对象来说，他们需要符合的社保条件是几个月？他们所意向购买的共产房是否还是仅限当区京籍或非京籍购买，还是可以支持跨区购买？

若是转让共产房仍不支持跨区，且有当区社保的要求，那申购范围过窄，转让的共产房又如何能更好更快地出售呢？

这以上的种种，都会成为现在考虑是否要入手共产房的买房人的顾虑。

最后，还有一个重要的问题，也是开头截图里提及的问题，共产房满五年，转让价格如何确定？

关于这点，官方还有个规定：

代持机构行使优先购买权的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。

购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，其共有产权住房产权份额由代持机构回购。回购价格由代持机构委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

自己花钱买的房子，售价不能自己做主，需要由代持机构委托房地产估价机构参照周边市场价格确定，这听起来是不是有点......

而且周边市场价格是如何参照的？我们都知道，同一小区的不同房源价格会不同，而位于同一片区的不同小区均价也不尽相同，所以转让的共产房参考是哪个价格呢？另外，一般来说，区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等都会对房屋价值产生影响，但影响的程度是否有个标准呢？

百度文库里有一份《商业广场售价评估报告》，给出了各影响因素的权重，那共产房的定价是否也可以有相应的权重分析图可参考呢？

还有一点需要注意的是，“购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购”。也就是说，如果你想把房子低价转给亲朋好友，但代持机构有优先回购权，你的转让计划可能就无法实现了。

说到这里，哥只想叹一声，共产房业主太难了，想卖房难，想卖给愿意买的人也难。

共有产权房的转让也是共有产权房交易的重要环节，只有完善相应制度，才能让当下的刚需家庭更放心购买。

如今已有不少共有产权房陆续交付或者即将交付，共有产权房如何转让的问题亟待解决，在此敬请相应部门能尽快出台具体细则，让刚需放心购房。