北京自贸区横空出世,利好房地产市场未来发展

全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2020年第三季度北京房地产市场研究成果，深入解读北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新发展动态，结合近期出台的北京自贸区宏观规划，就北京房地产市场未来发展之路做出展望。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 先生表示：“9 月，国务院公布了北京、湖南、安徽三个自贸试验区的总体方案和浙江自贸区扩展区域方案。自贸区扩容步伐进一步加快，将利好国内国际经济双循环的新发展格局，其中北京自贸区的重要性显得尤为突出。北京自由贸易试验区，助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，着力构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，以上一系列目标与举措无疑将极大的利好首都经济的发展，而商业地产作为第三产业的重要载体，在自贸区政策红利的全面刺激下，有望迎来新一轮的发展契机。”

第三季度，北京写字楼市场迎来两座写字楼正式投入使用，全市空置率继续走高，目前处于15%的高位。受多重因素的影响，北京甲级写字楼平均租金在三季度已下滑至每月每平方米人民币354.8元，平均租金指数环比、同比分别下降1.3%、3.5%。预计在四季度，北京写字楼市场将迎来大体量供应入市，市场承压与日俱增。受租赁需求走弱、空置面积增加等因素的影响，写字楼业主方将进一步调整租金预期，希望以更多的优惠来吸引或挽留优质租户，可以预计，未来一段时间，全市平均租金水平仍将处于下行周期。

商业零售市场目前仍处于后疫情阶段的恢复期，包括购物中心在内的诸多零售商也在积极调整，争取尽早恢复至疫情前的水平。

1-8月，全市实现社会消费品零售总额8,150.4亿元，同比下降14.1%。其中，限上批发零售业、住宿餐饮业网上零售额为2,576.9亿元，同比增长26.8%。从消费形态看，商品零售7,675.4亿元，同比下降11.6%；餐饮收入475亿元，同比下降41.2%。

三季度，延庆万达广场正式开门迎客，这也是今年北京第一座完工入市的购物中心。至三季度末，全市购物中心平均空置率环比小幅上升1.0个百分点至10.7%。

总体而言，三季度的北京零售市场仍处于有序的恢复期，同时大部分商家消费需求释放的契机聚焦于8天的“十一”假期。与上半年的“五一”假期相比，“十一”假期的消费活力有明显提高，尤其是“加长版”假期创造了良好的环境，使之受抑制的消费需求得以集中释放。但今年“十一”假期的经济活动仍然没有完全恢复到去年同期水平，国内的消费市场在四季度仍有一定反弹空间。

商品住宅销售方面， 2020年三季度北京新房市场已基本摆脱了疫情的干扰、保持供需有序态势，其中一手商品住宅成交面积为154.08万平方米，环比、同比分别上升33.5%、11.1%。

三季度，北京房地产市场正逢后疫情阶段第一个“金九银十”销售旺季，开发商除了大力推盘之外，预计将以优惠或打折房源为营销手段，大力度进行促销，积极去化库存、加速销售回款，以减轻自身的销售及库存压力。

高端租赁市场方面，北京市政府开始对入境政策进行新一轮动态调控，稳步有序恢复直航北京的国际商业客运航班并实行每日入境进京人员总量调控，预计新政将有利于北京服务式租赁市场。2020年三季度，全市服务式公寓市场迎来430套新增单元，导致整体入住率继续下滑，至74.7%，环比下降6.2个百分点；全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月251.1元，租金指数环比、同比分别下降1.8%、3.9%。

大宗投资市场表现较为平淡，2020年前三季度，北京投资市场累积成交金额达人民币382亿元，较去年同期下降38.1%。除了传统的写字楼、购物中心等资产外，近期北京市场连续完成多宗投资收购数据中心的大宗交易。作为非传统投资标的，数据中心建设与需求持续增长，已成为投资市场的新亮点，在未来，此类投资交易将会更多发生。

回顾2020年前三季度，在新冠疫情的冲击下，房地产行业迎来艰难开局；但随着疫情得到有效控制，房地产市场正稳步复苏。预计在今年最后一个季度，房地产市场有望继续回升，市场从业者也开始积极准备2021年，强化自身软硬实力、抵御潜在的市场波动。