三份检察建议促新建小区完善物业管理

敲墙、钻洞别人都是几千元，他们硬是要价几万元；本是正常施工却时常被举报，甚至断水断电；自家天窗玻璃莫名其妙地被打碎；好好的门锁锁眼不知何时堵塞了……在房子装修过程中，这些情况不知你可曾遇到过？

没错，这就是“敲墙党”的所作所为。他们想方设法进入新开盘小区，利用小区管理还不规范，对业主实施强买强卖，垄断承包业务。上海市闵行区人民检察院通过办案调研，针对新建小区管理空白，一连发出三份检察建议，推进小区物业管理，提升老百姓安全感、幸福感。

“敲墙党”混入新小区

垃圾清运是房屋装修必然环节。按照城市建筑垃圾管理相关规定，装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾要分别收集，并堆放到指定地点。建筑垃圾中转站的设置应当方便居民。

从小区到中转站这段距离，可以说是房屋装修中垃圾清理的“最初一公里”。何某、袁某等几个人在上海从事小区垃圾清运、敲墙、钻孔等业务。他们看似正常从业的背后，却还有另一番操作。上海市闵行区检察院在办理何某、袁某等5人涉嫌强迫交易案中查明，2017年7月份和8月份，何某、袁某了解到上海一小区即将交房并由某物业（北京）股份有限公司上海分公司负责物业管理。于是，他们以送礼等方式请该公司章经理帮忙搭线，承揽业务。

此后，经章经理同意，何某、袁某借用上海某实业有限公司名义与物业公司签订了协议，顺利获得该小区建筑垃圾短途驳运服务。这期间，章经理将何某、袁某介绍给时任小区客户服务部主管李某。

“签了协议，意味着他们有了该小区的出入证，这是他们达到目的的第一步。”闵行区检察院检察官周保强告诉记者，他们经常“驻守”在小区物业客户服务部，只要有业主来报备装修事宜，就可以第一时间获得信息，进而展开强迫交易。

最初，何某、袁某纠集另外两位同乡来到小区，借机共同从事敲墙、钻洞业务。在业主陆续开始装修后，他们4人即进驻小区以短驳清运垃圾为由，采用冒充物业工作人员、上门言语威胁、阻挠滋事、恶意举报等手段强揽业主敲墙、钻洞业务，牟取非法利益。

“这个业务只能我们来做，其他人做不了！”业主金先生家的装修队就曾受到这伙人的滋扰，工程车辆时常被人为破坏，危及工人安全，导致工程不能顺利推进。

明明网上有很多业主举报，但一到调查取证时却又无人出来指证犯罪。“业主生怕被这伙人打击报复，心生恐惧。”检察官介绍，业主还发现他们敲墙、钻洞索要价格是其他施工队的两倍还多。“很多业主即使知道付了高价，也不敢举报，选择忍气吞声，息事宁人。”

由于调查取证难、犯罪嫌疑人拒不配合等因素，案件办理一度陷入困局。办案检察官提审犯罪嫌疑人时，他们都自称“我们也是弱势群体”“我们是底层老百姓，就是承包点业务谋生而已”。

就在这时，询问笔录中提到的该公司账本给案件办理带来了转机。从这个记录装修信息的账本中，检察人员按图索骥，最终找到了证据。

据调查，2017年12月份至2018年1月份期间，何某、袁某、杨某甲、袁某某先后强迫17户业主或业主聘请的施工队接受其敲墙钻洞服务，累计交易金额达21万余元。

摸清问题对症下药

2019年5月28日，此案在上海市闵行区人民法院开庭审理；一个月后，法院宣判。法院认为被告人采用“软暴力”手段，强迫他人接受敲墙钻洞服务，情节特别严重，其行为均已构成强迫交易罪，被告人袁某等4人已构成恶势力犯罪集团。公诉机关指控的犯罪事实和罪名成立。

最终，袁某等人分别被判处有期徒刑六年至六个月不等，并处罚金。 这起案件是上海市闵行区首例涉恶势力犯罪集团案。该案中，李某明知何某等4人强揽业主敲墙钻洞业务，且业主反映和举报强烈，仍纵容何某、袁某冒充物业人员驻守其办公室，并提供业主装修报备信息和代为向业主发放名片等协助。

该案主办检察官、上海市闵行区检察院检察长孙静指出，正是因为有李某这种物业主管人员的包庇、纵容和直接协助，助长了该犯罪组织在该区域称霸一方、大肆实施违法犯罪的嚣张气焰，造成了恶劣的社会影响。 闵行区检察院认为，何某、袁某等5人涉嫌强迫交易案反映了某物业公司、某街道办事处和房管部门在新开盘小区物业管理和行业监管方面存在问题，有必要制发检察建议。

检察机关发现，该案发生的原因，一是新开盘小区物业公司由开发商通过社会招投标自主确定，职能部门无实质性监管或审核；二是新开盘小区面临业主集中装修等特殊情况，相关职能部门对建筑垃圾短驳、外运及物业管理职责等没有明确规定和公开告示，导致物业公司乃至于个人擅自决定将垃圾短驳等业务转包给社会人员，为非法人员实施犯罪提供了可乘之机；三是相关职能部门对市民举报热线、“物业服务直通车”等平台反映出的业主举报小区存在“敲墙党”等问题思想上不够重视，梳理不够及时，导致监管无力。

针对该案办理过程中出现的物业管理人员为不法分子在小区内强揽业务提供便利，暴露出物业管理和相关职能部门对新开盘小区监管中存在盲区、缺位等问题，闵行区检察院分别走访房屋管理部门、街道办事处调研，摸清了问题症结和监管漏洞，对症下药，研究提出了检察建议。

孙静介绍，就办案中发现的物业管理问题，闵行区检察院向涉案物业公司某物业（北京）股份有限公司上海分公司制发检察建议，提出物业公司应严格选择任用管理人员，规范物业服务的外包条件和程序，加强对外包公司审核等，防止其与社会恶势力勾结，侵犯人民群众的合法权益。 同时，检察机关分别向房管部门和街道办事处等职能监管部门制发检察建议，提出了规范区域内新开盘小区物业公司招投标工作、研究落实实质性审核监管机制、加强入驻新开盘小区日常巡查和监管、加强案件通报和普法警示教育培训，强化对辖区内住宅小区的综合管理工作等建议，消除涉恶犯罪集团对社区造成的不良影响，营造安定有序的社会环境。 2019年6月6日，孙静就上述制发的三份检察建议在检察院司法办案区宣告送达。

综合治理已见实效

物业作为房地产附属产业，与业主日常生活息息相关。然而，小区物业中一些涉黑涉恶现象让业主苦不堪言。检察机关充分发挥法律监督职能，针对案件办理中发现的行业乱象，及时制发了检察建议。

上述案例中，3家被建议单位均对闵行区检察院制发的检察建议作了书面回复，表示已采取有效措施，落实整改。

其中，涉案物业公司对相关责任人给予了严厉处罚，并承诺采取有效措施，进一步加强员工培训、规范信息公开、加大对外包物业服务的监管力度。

“此案中，检察机关将‘敲墙党’类犯罪分子认定为恶势力集团，增强了我们处理此类问题的信心，收到检察建议更是我们开展工作的法律抓手。”原闵行区江川路街道办事处主任吴敏华说。

闵行区住房保障和房屋管理局副局长杨忠义告诉记者，以检察建议为契机，当地进一步加强物业管理，堵塞漏洞，加强党建引领住宅小区物业治理，形成社区治理合力。

据了解，2019年6月份，闵行区房管部门会同绿化和市容管理部门、城管执法部门、市场监督管理部门等共同制定出台了《关于进一步规范新建住宅小区物业管理相关行为的若干规定》，着力完善新建住宅小区装修管理、垃圾清运等监管措施，填补了新建住宅小区中政府服务和监管盲点。 “对于生活中遇到的各种‘软暴力’行为，老百姓要坚决说‘不’，及时站出来指证犯罪，这样才能有充足证据将犯罪分子绳之以法。”孙静说，尤其是在上述案件涉及的新开盘小区，因与成熟小区不同，缺乏监管，导致这类物业公司良莠不齐，容易形成滋生黑恶的土壤。

“经过这些年行业综合治理，特别是扫黑除恶专项斗争开展以来，依法惩治了一批‘黑物业’‘楼霸’‘沙霸’等黑恶犯罪，老百姓对此拍手称快。”物业管理专家路军港表示，这些有力举措推动了物业行业社会综合治理，如今明目张胆地私自外包工程、强揽业务、强买强卖乱象已很少见了。

“如果造成侵权损失，业主要坚决地拿起法律武器，依法维权。”路军港表示，要解决好此类问题，推进物业行业治理，相关部门要履职尽责，延伸服务保障职能，努力提升老百姓的安全感、幸福感。（经济日报