今年第一季度受疫情影响,整个房地产市场基本处于停滞的状态;二季度以来,因为疫情压制的需求逐渐释放,部分热点城市房价涨幅较高,土地市场偏热。在此背景下,7 月份全国多个城市接连发布房地产调控政策,深圳、杭州、南京、宁波、东莞等楼市较热的城市纷纷出台新政,调控力度加强。

2020.07主要城市房地产调控政策一览

资料来源:21世纪不动产研究中心整理

从各个城市发布的政策来看,这一轮调控政策主要是通过升级限购限售政策来打补丁,打击假离婚、假落户、假人才等钻政策漏洞的投机性行为,优先保障刚需群体的购房需求。

在众多发布新政的热点城市中,深圳此番出台的政策备受关注,被称为史上最严限购。深圳的落户门槛比起同为一线城市的北京、上海近乎为零,无需社保即可落户,因此很多外地投资客买房十分方便。今年上半年,在货币政策宽松大背景下深圳大量投资客进场,掀起一轮上涨行情,楼市热度一直居高不下。从4月份开始,深圳各相关部门开始陆续通过自查经营贷违规流入楼市、锁盘、严查部分高价二手房源等多种方式,对楼市进行专项整治,但收效甚微。根据贝壳研究院的数据显示,深圳二手房成交量在4月份达到了一个小高峰,与去年同期相比增长30.4%,成交价环比上涨6.0%。

7月15日,深圳楼市调控继续升级,出台“深八条”,要求落户3年且连续36个月社保或个税证明方可购房,非深户口要求5年社保。此条限购政策一出,将很多不满足条件的购房者拒之门外。政策出台后深圳二手房成交量骤降,成交量不足平日的一半。笔者走访21世纪不动产在深圳的门店了解到,7月下旬二手房的成交和带看量比7月上旬下降近5成。但是经纪人对市场未来的判断并不悲观,认为“下半年虽然市场可能并没有上半年好,但是刚需客户的购房需求还在,并不会跌入谷底”。

数据来源:贝壳研究院

21世纪不动产研究中心高级分析师王胜男表示,深圳此次调控政策升级直接向北京看齐,尤其是限购政策的加码,将大部分外地投资客挡在门外。短期内市场将会明显降温,尤其是成交量会大幅下降。长期来看,在政策不放松的大前提下,深圳楼市很可能和北京、上海的形势趋同,进入横盘期。

其他城市的政策,比如南京、杭州,相较于深圳略微缓和一些,主要针对钻政策漏洞的假离婚等行为做了政策补丁,短期内在成交量上并没有像深圳一样下降那么明显。但如果市场仍然表现出不稳定的预期,也不排除后期政策继续升级的可能。

中央层面也释放了继续坚持“房住不炒”的态度和决心。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,会上指出要牢牢坚持房住不炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策差异化调控,确保房地产市场平稳健康发展。“牢牢坚持”进一步强调和表明了中央保持房地产调控的定力和态度。7月30日,中共中央政治局召开会议,部署下半年经济工作。房地产政策方面,会议再次强调“房住不炒,促进房地产市场平稳健康发展”,调控基调保持不变。

21世纪不动产研究中心高级分析师王胜男表示,从中央层面释放的信号来看,未来仍有部分房价、地价上涨压力较大的城市,存在进一步收紧政策的可能。同时,优先保障刚需住房需求的政策预计也会进一步增加。随着热点城市政策的收紧,今年接下来的几个月楼市走向仍然是以稳为主。