销售“降速”、负债“加速”,越秀地产“重压之下&am

作者：廖海彬

7月7日，越秀地产（00123.HK）公布今年上半年销售情况。据悉，今年1-6月其连同合营公司项目的累计合同销售金额约375.61亿元，同比上升2%；累计销售面积约151.91万平方米，同比下降7%。至此，已完成今年目标802亿元的46.83%。

早些年，由于发展速度较为平稳，导致越秀地产出现掉队情形。此后，越秀地产也展开追赶，扩大拿地规模，然而去年却面临着销售“降速”、负债“加速”的处境，在规模进阶路上“压力重”，路遥且艰。越秀地产在重压之下正在谋求破局之变。

节水节能减排需再加强

据悉，越秀地产成立于1983年，1992年于香港联合交易所上市，是中国跨国公司20强企业越秀集团旗下地产业务旗舰、全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一，也是目前中国第一家拥有香港房地产投资信托基金的香港内房企。

在环境保护方面，越秀地产坚持践行可持续发展理念，业务发展上，遵守供应商管理规则，打造绿色供应链、责任供应链；建筑设计上，打造绿色建筑，实践绿色施工，运用绿色低碳技术，规范能耗使用，并在2019年完成南沙滨海花园住宅及酒店、广州越秀国际会议中心、金融城等多个项目的绿色建筑认证。同时落实绿色物业和绿色办公，加大资源利用率和节水节电改造，推动低碳生活。

2019年，越秀地产首次入选恒生可持续发展企业指数（HSSUS）系列成份股，还获得由南方都市报颁发的“年度最佳可持续发展企业奖项”，展示了社会各界对越秀地产在ESG管理和报告工作方面表现的肯定。

据越秀地产发布的《2019年环境、社会及管治报告》显示，2019年其完成7个绿色建筑认证，认证面积达59.72万平方米。其中南沙滨海花园九期（商业及住宅）G2#幼儿园项目获得国标三星认证等级，认证面积为2873.41平方米。

2019年度，越秀地产及下属各公司继续遵照《环境保护管理程序》，进一步细化了《垃圾分类管理制度》和《废弃物管理制度》，明确废弃物处理要求。旗下越秀物业遵从《环境与健康安全监测管理程序》《环境因素识别与评价管理程序》，及时识别废气、废水、废物、噪音等污染物对环境造成的影响、尽可能避免潜在环境危害风险。

数据显示，2019年越秀地产共排放温室气体79022.40吨，同比增长47.11%；排放密度为7.82吨/人，同比增长19.21%；综合能源消耗量为6066296.81百万瓦时，密度为600.62百万瓦时/人、2541.39百万瓦时/万平方米；总用水量为3735810.17立方米，同比增长87.46%，耗水强度为369.88立方米/人，同比增长52.01%。总的来看，越秀地产需再加强节水节能减排等方面工作。

销售“降速”，冲刺千亿压力大

早在2017年业绩发布会上，越秀地产提到要在2020年冲刺千亿目标。而2019年的销售增速已大幅下滑，再加以今年的疫情因素影响，其若想在年底冲刺千亿压力也就更大。

据悉，越秀地产综合考虑了疫情等因素，将今年的销售目标定为802亿元。而根据其此前发布的数据表示，今年上半年，越秀地产连同合营公司项目的合同销售额共375.61亿元，同比增长约2%；累计销售面积共151.91万平方米，同比下滑约7%。至此，其完成今年目标802亿元的46.83%。

其中，6月其实现合同销售额117.25亿元，同比上升约46%；实现合同销售面积为51.4万平方米，同比上升约30%。

从往年来看，图1显示，2015年至2019年越秀地产的签约销售金额分别为248.53亿元、302.52亿元、408.69亿元、577.83亿元和721.14亿元；签约销售面积分别为227.21万平方米、233万平方米、222.01万平方米、276.89万平方米和349.05万平方米。

相比之下可知，销售均价由2015年的10900元/平方米持续增长至2018年的20900元/平方米，后有所下滑至2019年的20700元/平方米。

尽管越秀地产的销售金额持续增加，但从增长速度来看，去年出现下滑迹象。近四年其签约金额同比增速分别为21.7%、35.1%、41.4%和24.8%，其中去年的增速较2018年减少了16.6个百分点。

按地区分，在去年的销售额中，大湾区约占58.5%，华东地区约占23.4%，华中地区约占9.9%，北方地区约占7.8%，西部地区约占0.4%。可见，越秀地产以深耕大湾区为主，其中广州地区的贡献较多。

越秀地产在大湾区已经布局广州、深圳、香港、佛山、江门、中山等6个城市。而随着大湾区规划纲要正式落地，大湾区各城市相继迎来多项政策优化，房地产市场也持续稳健发展。对此，面对其他房企的竞争，越秀地产将来要着重提高产品品质，改善运营销售策略并加快去化，巩固在大湾区房地产市场的地位。

2019年越秀地产在广州市的合同销售额约366亿元，同比增长21.2%，占总销售额的50.75%；销售均价为26700元/平方米，同比下滑7.6%。而广州市南沙区在国家级自贸区利好政策和人才政策推动下，市场成交总体活跃。去年其在南沙的合同销售额约105.2亿元，同比增长26.8%，销售均价同比上升12.4%至20900元/平方米。

需注意的是，去年其在广州销售额的同比增速较2018年大幅下滑了43个百分点，而在南沙区销售额同比增速较2018年大幅下滑了106.1个百分点。也正是由于业务布局较为集中，导致整体的销售增速受个别区域影响较大。

拿地支出大增，去化能力需加强

统计显示，2016年至2018年越秀地产新增土地项目分别为11幅、19幅和16幅；总建筑面积分别为421万平方米、505万平方米和505万平方米；按权益计算建筑面积分别约204万平方米、211万平方米和192万平方米。可见，该3年越秀地产的拿地规模变化较为平稳。

而在2019年，越秀地产通过“轨交+物业”模式、“集团孵化-地产购买”、国企合作、城市更新、产业勾地、公开市场招拍挂等多元化、特色化方式，在广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等11个城市新增土地27幅；总建筑面积约771万平方米，同比增长52.67%；权益建筑面积约521万平方米，同比增长171.35%。可见，去年越秀地产的拿地支出大幅增加；全国性区域布局增加至19个城市，仍需加强大湾区以外的布局。

经计算可知，2016年至2019年越秀地产拿地的权益面积占比分别为48.46%、41.78%、38.02%和67.57%。截至2018年末，越秀地产的土地储备约1941万平方米，权益土地储备约1092万平方米，占比56.26%；而截至2019年底，其拥有的总土地储备约2387万平方米，并未公布权益面积。

土储按地区分，大湾区约占51.7%，华东地区约占15.8%，华中地区约占18.9%，北方地区约占11.7%，西部地区约占1.5%，其他地区约占0.4%。

同样是大量的合作开发，越秀地产的发展速度远不及其他典型房企。早在2014年，越秀地产的销售额为220.14亿元，旭辉控股集团的为212.06亿元，阳光城的为230亿元；而到了2019年，旭辉控股集团的销售额达2006亿元，阳光城的达2110.31亿元，越秀地产仅为721亿元。可见，多年下来越秀地产已大幅掉队，若想追上排名压力较重。

据悉，越秀地产预计今年土地款支出及拍地保证金300亿元，其中包括工程款支出140亿元，利息40亿元，税及费用120亿元。而2019年全年的拿地预算为179亿元，越秀地产再计划大量拿地，或许也是为了加快踏入千亿，然而能否加快周转实现回款是其目前的重要考验。

年报显示，越秀地产引入广州地铁集团成为第二大股东，持股19.9%，并收购3个“轨交+物业”项目