房产税来临,某些人十套房的事瞒不住了

有人说，房产税就像是一张饼，反反复复、正面反面地烙，就是一直不上桌。

去年，《政府工作报告》提到，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”；

房产税立法，不动产登记全国联网；

财政部指出，2020年争取完成房产税、城镇土地使用税二者整合而成的房地产税；

……

官方态度越来越明确，房产税的脚步也越来越近。

“2020年房产税即将开征！”“最迟2023年，房产税必定立法推行！”“房产税开征在即，房子会不会大幅降价？”类似的猜测遍布网络。

但是，房产税真的会像网上猜测的那样，今年直接全国范围落地吗？

房产税的到来，会引发中产的抛售热潮，从而导致自持房产严重缩水吗？

那些家有十套房的中产们，终于瞒不住了？

稳住，别急。

今天，房叔就来给大家仔细分析分析这“房产税”。

- 01 -

“查房”、缴税，流水线？

今年，我国预计进行第七次人口普查。

这次人口普查，除了对人口出生、变动的彻查以外，还纳入了对房屋情况的普查。

也就是说，今年不光查人，还要开始“查房”了！

从去年开始，敏感的网友们就意识到这事儿和房产税关系不小。

其实，在1985年和2010年，咱们国家就进行过房屋普查，所以这件事也不算是开先例。

但这次，专家称：“人口变动和房屋情况或将为下一步人口政策调整，以及出台房产税提供数据支撑。”

所以说，即使普查的初衷不是为了税费，但是如果房屋普查完成了，房产税还会远吗？

还别说，以前，叔觉得房产税离我们确实还很远。

因为从2010年以来官方关于房产税的表态来看，虽然有层层递进的意思，但是却一直以龟速行进。

但是，从去年开始，官方突然加速，顺利在两会期间进入了立法草案审议阶段。国务院发布了一份大督查的文件，“房产交易登记”赫然在列。

这么大的动静，说明房产税离我们越来越近了，甚至马上要上路了。

有人问叔：我之前买房、卖房也交了税啊，那不是房产税吗？

其实，之前咱们说的“房产税”普遍都是房地产税或者契税。

房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，分为流转环节和保有环节两大类税目。

其中流转环节税目包括：印花税、契税、城市维护建设税等九项，保有环节税目包括：城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。

简单来说，房地产税包括房产税和契税。

房产税是以房屋为征收对象，向产权所有人征收的财产税；契税是对契约征收的税，是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的财产转移税。

- 02 -

多房者的砒霜，无房者的蜜糖？

作为手里有几套房的中产阶级来说，网络上每一次对房产税的争论，都像是他们焦虑情绪的催化剂。

房产税的开征，

是不是意味着中产阶级的财富流失？

万一房价暴跌，

手里的几套房会不会就此缩水？

把房子出租出去，

房租又能不能覆盖房产税带来的上升成本？

……

“房产税出炉→多房者不堪税负而抛售→市场供给增多→房价下降→持有地产贬值”，这就像一个死循环，让中产阶级一提到“房产税”三个字就太阳穴突突。

首先，房产税肯定会有合理的免征面积，为一定范围内的人群提供一个“保护层”。

具体人均可能是30到60平米。

家庭免税面积=人均免税居住面积×家庭人数。

第二，房产税应该是累进制的，并且是面积和套数相结合的。

多拿多交，少拿少交。

打个比方：首套房免征，超过免征面积的二套房征0.2%，三套房征0.5%，四套以上按照1%来征收。

第三，先试点、再推广，房产税的落地是一个逐步实施的过程。

在北上广深这样房价高的城市先展开试点运行，稳定运行之后再逐步推广到二三四线城市。

当然，一二线城市和三四线城市的征收税率应该也会有差别。

说了这么多，其实大家最关心的还是，房产税具体到底怎么计算？

就目前公开信息显示，房产税应交税额的核算分为以下两种状况： 

* 按房产剩余价值计算：

应交税额=房产原值×(1-扣除比例)×税率

*扣除比例为10%或30%，税率为1.2%

未来，房产税对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房，应该是以套数和面积相结合为基础进行征收。

根据2018年香港媒体爆出的一版大陆房产税细则，叔给大家分析一下税收范围和方式：

首先，采用分段累进税率，年税率大概在0.8%-5%：

超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%；

超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为2%；

超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为3%：

依此类推……

其次，套数排序以房屋购置时间为准。同一天购置的，以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除。

最后，与家庭外成员联名持有房产的，单独计为一套，面积按注明产权比例或平均分摊。

这样看来，在免税面积内或者手持两套以内房产的朋友，似乎不会受到太大影响。

受房产税影响最大的，应该是以下几类人：

1.在中心城市囤积了大量住宅的人

伤害指数★★★

虽然北上广深这些超一线城市的房价非常贵（对于我们普通人来说），但对某些人而言，多整几套也是小case。

假如，一个人有10套住宅，就算第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市的短期房价一定会构成影响，囤积大量房子的人财富会显著缩水。

2.盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人 

伤害指数★★★★

官方调查发现，90%以上的地级市正在规划建设新城、新区。按照规划，这些新区、新城实际可以居住34亿人。

但事实上，绝大多数三四五线城市人口增长乏力。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨…

万一连转卖都找不到接盘侠，就更惨了…

3.手中有多套房、负债率非常高的炒房者

伤害指数：★★★★★

对于目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者来说，他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那个时候，套现的价格只会更低。

* 按租金收入计算：

应交税额=房产租金收入×税率

 *税率为12%

这个公式是在房子已经出租的情况下适用的，也就是以房产租金收入为计税依据。

接着上面那个例子说，如果你手里这套500万的房子已经出租，年租金10万左右，那么你的这套房子每年需要缴纳的房产税大概就是1万2。

对房东来说，照这个公式计算，全年房租收入的相当一部分都要上缴，持有成本大幅升高。

房东肯定不会自己默默承担压力，他们会有其他转接方法，比如让租客买单。但是，就租客承受能力而言，想要提高房租更是难上加难。

因此，未来很多房东可能会因为房子数量过多或现金流等问题，不得不把三套房、四套房、N套房卖掉。

不管是公式1还是公式2，卖房好像都成了多房者迫不得已的最终选择。

那么，如果抛售热潮真的来了，房价真的会暴跌吗？

叔给各位吃个定心丸：就算短期有小幅波动，暴跌也不太可能。

首先，需要明确的是，政府推出房地产税是为了缓解地方财政压力，而不是为了降房价而来的。

从短期来看，房产税确实会造成部分购房者的心理利空，还会对炒房者和多房者产生威慑效应从而导致低价抛盘，给部分市场带来一定的存量供给，但对房地产市场总体影响不大。

从中长期而言，房产税对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言，货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模在其中发挥的作用更大。

其实，早在2011年1月，上海、重庆就开始试点房产税，上海税率暂定0.6%，重庆税率为0.5%-1.2%。

叔查了一下，2011年上半年，上海和重庆的住宅均价相比2010年下半年分别上升了6.3%和7.4%，高于同期一线城市房价的平均涨幅(4.9%)和二线城市房价的平均涨幅(6.6%)，也高于同期全国百城房价的平均涨幅(5.8%)。

所以，仅从试点结果来看，房产税降房价的效果并不显著。

但未来房产税全面推行以后，房价是涨是跌，谁都没办法这么早就下定论。

- 03 -

房产税落地，如何保证利益最大化？

房产税呼之欲出，为了保证自己的利益最大化，我们该怎么办？

持有三套及以上房产：

首先你要明白，未来房产税落地后，房屋交易环节未来会减税，类似增值税、附加税和印花税等，而房屋保有环节则会增税。

这种时候，赶在房产税立法落地前，择机处理掉一些房产是比较明智的选择。

如果二套以上的房在一二线的，房产税一旦落地，会有一定量的抛售，房价会面临短期承压，到时候恐怕很难有比较好的出售价格。

如果二套以上的房在三四线的，本身这些城市人口流出、需求不足，房子本身的增长潜力就不大，又何必为此处房产买单呢？

说到这，估计有人要问房产税啥时候落地？其实甭管什么时候，国家肯定还是会给大家充足的时间去处理的。

持有两套以内房产：

不用太担心，户均两套房应该还是能够得到免税或较低税率的待遇。一定范围内的免税面积是肯定的，部分豁免或者费用减免情况也会被考虑在内。

房子保有环节增税，就是为了对付投机者，而不是普通百姓。

未购房：

房屋保有环节的房产税即便是征收，和刚需购房者本身没有太多关系，不会对刚需和投机一刀切。

但如果你寄希望于房产税导致的房价大跌，那你可能就要失望了。

前面已经讲过，房价大幅下跌并不是政府的本意，也不是政府希望看到的局面。

虽然房产税落地前后可能会引起房价小幅下跌，但是政府会通过房产税的征收范围、免税条件、税率等调节市场状况以避免房价大幅下跌。

如果你能等到房产税推出时再购房，也是一个不错的选择。

当然，这也要看个人对住房的需求程度和所在城市的情况，具体问题具体分析。

总而言之，房产税开征前，国家肯定会实现全国住房信息联网。谁在囤房，谁在炒房，一目了然。

炒房者和拥有多套房的公职人员一定会受到威慑。但对于我们普通人来说，房产税既不是有房者的砒霜，更不是无房者的蜜糖。

所以说，不管大家手里有小几套房还是没房，基本上都可以放宽心了！