去年百强房企市场份额增至六成 利润下行、负债仍处高位

随着百强企业市场份额持续扩大，行业集中度越来越高。3月17日，中国房地产TOP10研究组发布的《2020中国房地产百强企业研究报告》（以下简称“报告”）显示，中国房地产百强企业去年市场份额达到61.5%，但“增收不增利”现象的仍然存在。2020年，在行业利润率下行的压力下，高质量发展仍是行业共识，行业竞争也从规模性竞争向以产品力、运营力等为核心的企业综合实力竞争转变。

百强房企净利润增速均值下降约20%

报告显示，2019年，百强企业销售总额、销售面积分别达到约9.82万亿元、7.24亿平方米，同比增长16.3%和13.5%；百强企业销售额市场份额稳步上升至61.5%，较上年提高5.2%，行业集中度进一步提升。

销售业绩增长带动营业收入和净利润的持续增加，百强企业营业收入均值达546.4亿元，净利润均值达69.0亿元，分别同比增长24.2%、19.5%。但是增速却较上年减少11.6%、20.4%，增速有所放缓。

报告分析认为，营业成本上涨及销售溢价率下降等因素，使百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，由此出现了“增收不增利”现象。

百强企业2017年-2019年净利润率及ROE情况

值得关注的是，当前房地产行业的利润空间进一步被侵蚀，百强房企的盈利能力也小幅下降。2019年，百强企业净利润率、净资产收益率均值，较上年分别下降0.5%、0.8%。这主要是受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素，以及叠加企业周转速度下降的影响。

为此，房企开始采用多元化拿地、发挥融资优势、加强成本管控等方式降本增效，提升盈利空间。而未来行业利润率仍面临较大下行压力，众多房企面临决胜低利润率时代。

百强房企负债率均值78.7% 海外债发行量回升

2019年，百强企业加强现金流管控，经营活动产生的现金流量净额均值为52.1亿元，较上年增加1.9亿元。由过去的“去杠杆”转为“稳杠杆”。尤其在精准投资降低资金风险方面，表现在拿地态度谨慎，拿地金额占销售额比重延续下降趋势。报告显示，2019年，50家百强代表企业拿地金额占销售额比重降至26.7%。

不过，当前百强企业负债水平仍处于高位。2019年，百强企业资产负债率均值为78.7%，较上年微增0.2%。从债务期限结构来看，百强企业债务期限结构略有改善。其中，规模较大企业的债务期限结构更为合理，前十企业短债长债比均值为0.40。

2019年，百强企业的国内信用债发行总量减少，公司债略有增长，中期票据回落明显，此外海外债发行量有所回升。

从具体数据来看，2019年，百强企业国内信用债发行规模为2036.4亿元，同比减少16.7%，其中公司债发行规模超1400亿元，同比增长7.7%，占百强企业信用债发行总量六成以上；中期票据发行降温，发行量同比减少58.0%；短期融资券发行量同比回落11.8%。

而在境内融资受阻的情况下，百强企业积极寻求海外市场融资渠道，海外债发行规模同比增长8.8%至3388.1亿元。

值得关注的是，供应链ABS是百强企业发行ABS的主要类型，发行规模为1094.0亿元。相比之下，大型企业在供应链ABS发行方面占据优势，恒大、碧桂园、万科三家发行量均超百亿。

2020年新年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情给行业带来很大影响。报告指出，房企在抗击疫情的同时，积极恢复投资生产。在此背景下，高质量发展仍是行业共识，行业竞争也从规模性竞争向以产品力、运营力等为核心的企业综合实力竞争转变。