疫情结束后,楼市将迎来报复性反弹!

房地产浩浩荡荡二十年，我们从未经历过现如今如此严格、如此苛刻、如此不友善的调控政策。疫情是楼市回暖的加速器，此疫之后，种种限制刚需买房的政策，也会陆续松绑！

1 软硬兼施

2月20日，5年期LPR房贷降息如期到来，虽然只有5个基点，但是高层为此简直操碎了心。从2月16日开始到19日，4天内4次发声提及“房住不炒”：

2月16日，财政部部长刘昆在《求是》杂志发文称：“坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制”。

2月17日，统计局的官员在解读1月数据时说：“各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势”。

2月17日，央行有关负责人在辟谣关于调整MPA中房地产指标时表示：“人民银行将继续坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展”。

2月19日，央行公布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中明确：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

高层为了让大家接受房贷降息这个事实，同时又想保持政策的连贯性，不惜4天内4次高频率高强度喊话。完美诠释了啥叫“打一巴掌给个甜枣”。但无论如何，降息对楼市来说都是重大利好！

其实，我今天想讲的根本不是以上4条旧闻，而是2月19日《经济日报》发表的《“房住不炒”不应因疫情而变化》：

《经济日报》作为中央直属党报，背景大家可以自行百度。而在这篇文章中有一段话非常重要：“即便是从需求端入手，因城施策乃至“一城一策”，都应在坚持“房住不炒”定位的原则下，认真梳理各项调控措施，作出必要和适当的调整。尽管各地调控措施各有侧重，强度也不尽相同，但多数调控措施都与“五限”相关，即限购、限贷、限商、限价、限售等。比如在限购、限贷等方面，可对首套和二套的标准认定作差异化调整，特别是不再把“卖唯一、再买一”的贷款情况视为二套，有利于更好地满足刚需”。

这个信号为何如此重要？因为这可是近两年来，官媒首次公开表示应该要满足刚需！而且，是在疫情肆虐的当下。

我去年年底时曾经在多篇文章中告诫大家，当官媒开始宣传要满足刚需的时候，就是政策即将转折之时。目前看来，这个时间点越来越近了，据我预测，最晚会在疫情结束并度过一段观察过渡期之后，大概会在5-6月份，当然也可能会提前，这完全取决于疫情解决的时间长短。

2 “房住不炒”一直被误读

“房住不炒”从问世至今，一直被很多人误读，包括媒体和地方政府。啥是住？啥是炒？名下只有一套自住房就应该是“住”，房子太小想要置换大房子同样也应该是“住”，但是现在很多地方政府都把这种合理需求统统打成了“炒”！

只要你在国内任何地方有过贷款记录，即使全部还清，即使把房子卖掉，名下没有一砖一瓦，想要在深圳买首套房首付就得50%，想在杭州买首套房首付就得60%，如果在上海首付就得70%，而在北京首付更是需要80%。

一家三代五口人挤在50平米的老破小里，卖掉置换成80平的房子，就因为有过贷款记录，如此刚的刚需就被认定为炒房，和炒房客一样承担超高比例首付。

再比如，上海公积金贷款政策里明确要求，有过两次公积金贷款记录就停贷，不得申请第三次，即使你名下一套房子都没有，还在租房，也完全不支持你买自住房。试问，对于那些外地来的新上海人，面对如此之高的房价，先贷款买个小房子上车，今后慢慢置换改善，有错吗？错在哪里？由于公积金的贷款额度不高，使用最多的反而都是低收入自住人群，根本不会有炒房客申请公积金贷款来炒房，所以，这种限制其实针对的都是刚需自住，完全违背了“房住不炒”的原则。

目前，全国范围来说，首套房贷利率只有上海部分银行还有9-9.5折优惠，其它很多城市即使首套也会上浮，而且上浮力度非常之大，比如苏州、武汉、郑州、南宁等，首套房利率居然上浮20-30%。难道这是房住不炒的体现吗？房住不炒就是要让一个无房户买首套房都要付出如此沉重的代价吗？

这根本不是“房住不炒”，这简直就是“房不能住也不能炒”。为了不让你“炒”，索性不让你“住”！就像现在的防疫一样，为了阻止疫情传播，很多地方政府一刀切的阻止企业复工，阻止外来务工人员进城，只要是重点地区的全部遣返，自己花钱租的房子都不让住。简直就是，宁可冤枉一千，绝不放过一个！把首套房和改善房列入炒房行列，限制贷款，提高税费，限制交易，是最大的不作为，已经严重违背了“房住不炒”的初心！是矫枉过正淋漓尽致的展现！

3 重启去库存

人民法院公告网的最新数据显示，从2020年1月1日至2月10日，41天时间内，全国新增96家破产房企，这还是在疫情刚爆发的初期，对房企影响不大的时候统计的，假如考虑上2-3月份新房根本没有销量的话，破产的房企还会更多。2020年破产房企的数量一定会大大超过2019年。

2月11日，旭辉集团CEO林峰发布《2020地产之变》时表示：库存是房企的癌症。库存，特别是现房库存和滞重库存，就是消耗资金成本的癌症，会占用宝贵资金，吃掉仅有的利润。然而，疫情之下，高库存将是必然！

2020年2月1日，上海易居房地产研究院发布《2019年中国百城库存年度报告》显示：截至2019年12月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48342万平方米，已经连续13个月同比增长，库存规模相当于2017年2月份的水平。说的直白点就是，现在的库存规模已经基本相当于这轮三四线去库存之前的水平了。

假如再加上今年上半年受疫情影响而滞销的库存，今年的库存无限接近于2014年底这轮去库存大刺激之前的规模，不是不可能的。2月份至今，全国已经有超过40个城市发布了房地产支持政策，包括刚刚取消封顶预售和现房预售的苏州在内，全部都是为了保证房企资金链不断裂，顺延开竣工时间，顺延交房时间，延迟土地出让金缴纳，不抽贷、不断贷。现在这一顿猛如虎的操作，其实本质上都是在缓解房企的资金压力，政府允许你慢点缴费，慢点还债，但不是不用还，而是期限给你延长了。

但对于房企来说，未来终究有且只有一条路：卖房还债。房子卖不掉，贷款再延期，外债再通融也是屁用没有！其实就好比，一个赌徒欠了一屁股债，赌场发慈悲让他慢慢还，但终究不会把债抹掉，最后他还得去挣钱还债。

所以，最终房企所有的问题，必然一定是只有靠卖房子才能解决。说白了就是，只有老百姓可以救房企的命，政府不行！这就是我之前曾经说过的：房子在你手上不是问题，留在开发商手上才是大问题！

那么，经过过去两年的调控之后，本已高企的库存，再叠加疫情带来的滞销，政府想要房企活命，其实只有一条路：重启去库存！

4 需求何时爆发？

近日，贝壳研究院、90度地产联合作了《疫情下的住房消费者预期调查》。结果如下：一、只有8.5%的人取消买房计划，而剩下91.5%都选择推迟买房或按原计划买房。

二、购房计划推迟1-3个月的比例为39%，推迟3-6个月的为28.8%，也就是说计划在未来6个月以内买房的占比高达67.8%。

以上两组数据概括下来就是：90%的人选择继续买房，而其中近70%的人计划在未来6个月内出手。

“需求不会消失，只会推迟”！

所以，小阳春是没有了，但是会演变成小盛夏，疫情结束之际，就是成交量的报复性反弹！

5 鼓励刚需买房

买房需求是摁不住的，摁的越死，反弹的越高，这已经是二十年来的共识。而救房企，也不是拼命给他们贷款，而是让他们出货，把库存全部变成现金。完全可以预见，用不了多久，高层就会授意地方，逐步放开首套和改善，毕竟“房住不炒”里，我们不仅要遏制“炒”的欲望，更应该保障“住”的自由，而绝不是一刀切的限制最起码的居住权力。

既然，在疫情之下，高库存已经成为必然，那么更应该顺应广大刚需延迟的需求，救房企于水火之中，既满足了刚需，挽救了房企，又支撑了经济，何乐而不为呢？

其实，正如开头《经济日报》里的建议一样：鼓励刚需买房的时刻快到了！拭目以待吧。

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

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