疫情下的房产经纪行业:交易量锐减 要做好现金流准备

2月10日，位于北京朝阳区定福庄区域的一个链家门店按要求正常复工，但业务员小李称，近几天，“一个到店的人都没有，电话咨询也比往常少很多。”

与新房交易相比，二手房和租赁交易对线下的依赖更强。新冠肺炎疫情爆发以来，房产经纪行业大受影响。据21世纪经济报道了解，北京各大经纪公司确定的复工时间普遍在2月中旬，但由于部分小区和街道限制商户开业，因此很多门店并未真正复业。

即便是已经营业的店面，“门庭冷落”也可想而知。这不仅影响经纪人个人的收入，也对经纪公司的收入和现金流带来打击。

近日，贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示，在无交易情形下，七成经纪公司表示现金流撑不过半年。受此影响，市场收缩、经纪人流失的现象将会大概率出现。

现金流压力明显

“从以往的经验来看，每年大约农历正月初八之后，流量就会快速回升，而今年从安居客的线上表现来看，流量的回升已经明显向后推延。”对于疫情如何影响线上交易，58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示。

张波认为，疫情的短期影响体现在交易量锐减，这和当前人群的关注焦点不在房产、线下无法带看有着直接关系，但另一层面则是对交易双方的心理形成影响，这一影响可能导致疫情过后，市场需要一段恢复期。

张波预计，今年一季度，二手房市场的销量将明显低于去年同期。二季度之后的销量或出现一定反弹，但很难超过去年的整体水平。

交易量下滑会直接影响现金流，这也是房产经纪行业的“生命线”。2月12日，贝壳找房CEO彭永东表示，淡市和疫市是不同的策略，淡市拼的是效率，你的效率高就扛得住，市场上效率不高的会逐步被淘汰，直到整个供给和交易量稳定；而疫市是断崖式的，要做好现金流准备。

他建议，“可以按照2月起下降9成、7成、5成、3成、1成做未来5-6个月的现金流测算。”

中房经联和贝壳研究院的上述调查显示，春节假期叠加疫情，导致交易停摆、收入显著减少，但门店租金和人工成本又占用刚性支出，经纪公司现金流承压，经营困难。

“在无交易情形下，七成经纪公司明确表示现金流撑不过半年；而考虑到11%的经纪公司选择不确定，按照其他选项的平均分布，预计近八成经纪公司处境艰难。”上述调查指出。

但并不是所有从业者都态度悲观。58同城、安居客面向经纪人的调研结果显示，55.48%的经纪人预测疫情结束后市场平稳运行，不会有太大变化，另外20%左右的经纪人则认为市场会出现下滑。对于疫情之后的市场，七成以上的经纪人抱有信心。

长租公寓面对空置期

在经纪行业整体受影响的情况下，“利如纸薄”的租赁业务，经营压力更大。

春节后，长租公寓运营商蛋壳公寓遭遇疫情下的道德拷问。在多个城市，蛋壳公寓被曝以疫情“不可抗力”为由，要求房东免除1~3个月的租金。但与此同时，蛋壳并未对租客实施减租。

尽管蛋壳方面否认了这种说法，并称正与房主和租客共同协商解决问题，但事情发酵后，蛋壳声誉遭受的影响已是事实。

另一家长租公寓运营商自如则陷入涨价风波。春节后，自如被曝在多个城市大幅调涨租金，涨幅多在15%-30%左右，超过以往承诺的涨幅2%-10%的范围。

此后，自如CEO熊林回应称，一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含服务费)，另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。他还强调，“绝无针对疫情的任何价格钻营伎俩”。

长租公寓行业利润微薄，且尚未形成有效的商业模式。蛋壳公寓虽然刚刚在美国上市，但根据公告，2017年、2018年和2019年前三季度，其经营活动现金流均录得负值，分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

受访者普遍认为，除了声誉影响外，此次疫情对长租公寓业务上的冲击不可避免。

某资深从业者向21世纪经济报道表示，春节通常是退租、换租期，由于疫情影响，这一期限开始拉长，很多长租公寓运营商旗下房源出现较长时间的空置。如果规模不大、资金实力不强，这种空置将给公司现金流带来很大压力。

1月30日，自如CEO熊林就表示，“在这场突如其来的疫情之中，之后，自如将与多数企业一样，遭受重大的损失，有些企业甚至会难以为继。”

张波也指出，对于长租公寓行业来说，今年是非常困难的一年。行业会不断面临短期内空置率提升、整体收入减少，整体租金上涨乏力的压力，一些公司的“爆雷”现象或将出现。

21世纪经济报道