金科黄红云曾经的千亿目标

从2018年1月18日,金科在重庆悦来会展中心召开2017年总结大会。那时距离金科黄红云因误操作卖股票上交53.67万元过去才半个月,他对着台下的公司管理团队提出“努力将金科打造成卓越的企业集团”的鼓舞话语,2018年的业绩目标则是“突破千亿”。

千亿目标常被金科黄红云提起,zui早的一次是2014年初,金科提出到2015年销售额达到500亿元,中期进入千亿级房企行列。那时金科的发展战略是“622”和“1060”,核心依然是围绕中西部市场不动摇。

谈起过去多年重仓西南区域的房企,金科一定算一个。

自1999年发展首 个房地产项目以来,金科2012年以前一直集中于重庆及周边市县,2013-2014年扩大至中西部城市。

数据来源:上市公告,观点指数整理

那还是三四线方兴未艾的年代,金科制定战略目的是通过布局这类城市规避一二线竞争,以及楼市调控带来的风险预期。聚焦重庆周边市县场除了地缘因素,还与“二环八射”“一小时经济圈”等城建规划兑现有关,主城九区以外的区县商品房市场得以高速发展。

在那几年,金科一位营销人士曾对观点指数表示,公司进入三四线城市有品牌优势、土地议价能力,往往能在当地做领头羊,并引发“羊群效应”。以2016年为例,金科旗下四个毛利率逾30%的项目均位于重庆,其中zui高的是开县金科财富中心(45.98%)。

然而那时候新型城镇化浪潮给三四线城市挤压了大量库存,已逐步引起房企警惕。2016年3月,金科黄红云以全国政协委员身份现身北京时不无担忧地表示:“房企千万别死扛,降价、亏本也要卖”,要抓住机遇化解库存。

那时大众都觉得这是房企重回一二线的外力因素,可谁又会偏偏与市场大势背道而驰。郁亮过去反复强调“没有成功的企业,只有时代的企业”,深圳控股2016年喊出“退出三四线城市”口号,都蕴含着因时制宜的哲学观。

金科黄红云那次公开谈去库存是在风暴到来前夕,当时还是模范型的斜杠中年人,在那一年过后,他便很少在3月份出现在北京了。金科却开启了一系列的发展思路调整,提出“三圈一带”的布局策略。

2017年上半年,金科制定并实施了新的战略目标,具体为:2017年销售额约500亿元,2018年800亿元,2020年冲击2000亿元;业务布局集中在八大核心城市群,经营发展模式为“一快二低三高”,包括快周转、低成本、低负债、高质量、高效率和高增长。

在拿地端,面对地产集中度提高、一二线城市地价升高等问题,金科采取了行业通用的多元方式获取土地。比如2017年金科新增土地项目79个,同比增幅216%,其中合资项目占比56%。

2018年,金科继续在“三圈一带”寻求布局,3月30日,该公司在北京发布华北区域公司发展计划,包括新增投资项目不低于30个,三年后达到500亿销售;4月18日,在深圳宣布计划加大华南地区投资开发力度,重点拓展10个城市,并推出“琼华”“博翠”“集美”三大产品。

前三季度,金科累计新增土地92宗,超过2017年全年总数;新增建筑面积1771万平方米,同比增长146%;按建筑面积计,新增土储权益比例约69%。与此相对应,截止9月底,金科的存货共计1408.34亿元,较2017年底增加31%,主要因期内新获取土地及新开工项目增加所致。

数据来源:上市公告,观点指数整理

zui终销售数据显示,前三季度金科地产板块签约销售金额达到868亿元,较2017年全年增长37.78%。按照观点指数公布的数据,2018年金科销售额约达1360.6亿元,这将是金科过去二十年间首次销售规模过千亿。

从均价角度观察,2018年上半年金科的销售均价为8336元/平方米,较2017年增长11.5%;期内新增拿地均价2668元/平方米,较2017年则下降28%,显示金科成本控制上仍持谨慎态度。