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　　上海金桥国际广场是崇邦集团的第二个街区式商业，定位“一站式服务的社区商业中心”，从开业至今一直很火爆，我们从2011年至今持续追踪，发现其在业态业种和品牌档次方面有了明显变化，这些调整变化对于同行来说，有着一定的借鉴启示作用

　　上海金桥国际广场是崇邦集团的第二个街区式商业，定位“一站式服务的社区商业中心”，从开业至今一直很火爆，我们从2011年至今持续追踪，发现其在业态业种和品牌档次方面有了明显变化，这些调整变化对于同行来说，有着一定的借鉴启示作用。

　　国内二线/非品牌调整幅度大，国际一线品牌数量增加，面积减少，国际二线品牌数量/面积均有增加，国内一线品牌数量减少，面积略微减少，国内二线/非品牌数量面积都增加，整体档次下调(餐饮业种档次降低是主要原因)。

　　注：因2011年调研期间B1层未开业，所以暂不做B1层的调整对比分析。在品牌数量调整方面：零售业态调整幅度最大

　　男女时装/儿童用品；餐饮业态闭店19个，新开店47个，调整主要为轻餐饮类品牌；娱乐业态调整幅度最小，无闭店品牌，新开品牌店2个；服务配套业态闭店11个，新开店21个；在品牌面积调整方面：服务配套业态的面积调整幅度最大建筑工程招标网站，闭店业种为美容SPA/汽车展厅，新开店业种为金融服务/

　　儿童培训；在品牌数量/面积调整方面：均表现为1F调整幅度最大，其次为2F，4F几乎无调整(仅新开5个特色餐饮品牌)；1F调整

　　主要由国际一线品牌调整为不知名品牌，整体经营档次有所下降。在品牌数量/面积调整方面：均表现为

　　的品牌数量建筑工程招标网站，内衣品牌数量减少；餐饮：新增品牌数最多是轻餐饮，其次为特色餐饮和中西快餐，休闲餐饮减少了3个品牌商家；娱乐：调整幅度较小，新增了2个

　　/生鲜超市/杂货集合店的经营面积(数量同步增加)；餐饮：新增经营面积最多的是特色餐饮，其次为中西快餐、轻餐饮，休闲餐饮面积减少；娱乐：面积均有所增加，增加幅度儿童娱乐＞运动健身＞KTV

　　，仅是占比减少建筑外墙常用材料。▼2011年各楼层业态配置比例（按数量）2018年与2011年相比：一层/二层：

　　，面积增大，说明零售品牌度提高了，餐饮数量增加比例大于面积比例，说明餐饮店品质也提升了；三层：零售面积减少一半，餐饮建筑外墙常用材料、娱乐面积略有增加，配套面积变为原来的3倍，说明周边家庭居民对服务配套的需求增大了；四层：新

　　/服务综合化对面积有更大需求)，且业种数量增加最明显(新兴业种出现/小众业种入驻集中商业)建筑外墙常用材料，侧面反映了消费者在零售方面的一站式购物需求，即能在一个商场内获得更多类别/全家式的购物体验，能在一家店内获得更多样的产品选择。男女时装的数量、面积增加数最大，侧面反映出片区内消费者对多样化时装品牌的需求增加。

　　、店装新的餐饮店建筑外墙常用材料，同时消费群体趋于年轻化，喜欢尝试新鲜的口味和品牌，因此品牌粘性低，能够长期稳定经营的特色餐饮品牌较少；西式快餐品牌连锁度最高，经营最稳定；

　　社区商业，主要服务家庭客群，目前片区商业的娱乐业种丰富性不足，因此业种类别无调整；金桥国际没有引入

　　(这与建筑物业的层高制约有关，通常电影院要求层高在10m以上)，这的确在吸引人流方面又少了一个主力引擎；有较多消费者表示没有电影院，

　　晚上都不太愿意停留，通常玩到傍晚时分就回家了。随着周边小区人口数量的增长，消费水平的提升，消费者对于休闲娱乐会有更大的需求；同时随着家庭结构的改变(新婚夫妇往三口之家的转变)，近端社区客群也会越加重视儿童业态的消费。▼上海歌城

　　单店面积缩小，是美容SPA/汽车展厅面积大减所致；服务配套的业种丰富度持续保持且缺一不可，均属于

　　/银行/电信服务等品牌商家数量增加，能为消费者提供更多的便捷选择，服务配套体系更完善。▼美容SPA▼中国民生银行与招商银行社区商业的经营主题

　　崇邦集团第二代街区式商业——上海金桥国际商业广场，采用“街+场”开放式形态，结合优美景观和商业活动，利于聚散人流，营造出人与自然、商业互动的场景，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。优势一

　　十二、案例分析完整版：上海金桥国际商业广场（本期）十三、陈倍麟对上海嘉亭荟城市生活广场的专业点评