南汇建材市场租门面(南汇乐购门面)

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文章作者：郭亮律师

公司法务咨询：

郧和律师，您好，我公司把房产出租给商场使用经营了，最近商场有游客摔伤后，起诉商场的同时把我公司也一并起诉要求赔偿，这合理吗？

我们公司认为，我们都已经把房子出租给别人进行管理、经营，那在别人的管理的地盘上受伤了和我公司有什么关系？

事实没有这么简单，这里包括分析游客受伤该不该赔，该由谁赔的问题。以下我们以法院确定的观点为依据，区分房主赔和不赔的情形。

建筑所有人，交付的该租赁物

不符合建筑规范，应承担赔偿责任。

▍案例索引——山西省阳泉市中级人民法院（2019）晋 03 民终 133 号判决

▍案件事实

2017年周某某来到凯源商场，在楼梯上不慎踩空摔落，最后不治身亡。另查明小商品公司是该楼的所有权人，其在2015年与金凯源公司签订《租赁合同》，由金凯源公司该楼用于经营凯源商场。

▍法院认为

根据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中第6.7.6 规定，楼梯应至少于一侧设扶手，梯段净宽达三股人流时应两侧设扶手，达四股人流时宜加设中间扶手。本案侵权事故发生商场的建筑楼梯不符合上述《民用建筑设计通则》的要求，小商品公司作为民用建筑的所有人，对交付的该租赁物至少应符合建筑规范，其对周某某的人身损害有过错，应承担与其过错相当的赔偿责任。

金凯源公司作为凯源商贸城的经营者，在日常经营过程中，应预见商场因人流较多、楼梯扶手并未延伸至楼梯口顶端可能存在行人因无抓握附着物而倒地的安全隐患，其作为经营者未尽到其合理的安全保障义务，亦对周某某的人身损害有过错，应承担与其过错相当的赔偿责任。

而周某某作为完全民事行为能力人，应当具有控制其意识和行为的能力，其在下楼梯时回头观看楼梯旁商铺摆放的商品，以致不慎踩空，摔下楼梯死亡，其自身应当对损害的发生承担主要责任，酌定为 80%；小商品公司、金凯源公司对损害的发生承担次要责任，各承担 10%的按份赔偿责任。

游客受伤地属于承租人

管理范围之外的公共区域，场地所有人

应当承担赔偿责任。

▍案例索引——上海市第一中级人民法院（2014）沪民终字第 1435 号判决

▍案件事实：

2013 年 ，祝某某驾驶电动自行车驶入某地底楼西门口处，驶经一地面窨井盖时，由于下面地沟油泛起，造成该处地面湿滑，祝某某连人带车摔倒在地受伤。另查明，鼎基房地产公司系某地大楼的所有权人，于2003年将盖楼出租给了南汇乐购公司，同时在《租赁合同》中，8.9 条约定：乙方在合同期内负责租赁房地产（包括设备、设施）的安全、经营场地日常的保洁与维修、设备、设施维修和养护……。

本案的争议焦点在于谁是涉案事故发生场所的管理人

▍法院认为

确认涉案事故发生在南汇乐购公司及其他各承租户租赁经营区域外，在鼎基房地产公司所有的南汇某地楼的门前广场公共区域。上诉人鼎基房地产公司作为涉案事发地的所有权人应对自己建筑物区域内发生的损害承担管理和赔偿责任。如油污的发生确系其他租户造成，上诉人鼎基房地产公司可另觅途径解决。

建筑所有人，建筑所有人，

对出租房屋存在消防隐患的，应当承担赔偿责任。

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▍案例索引——最高人民法院（2017）最高法民申 1831 号裁定

▍案件事实

2013 年,丰某某承揽丽都广场广告牌制作、安装业务，在无证违章进行广告牌电焊焊接时，未采取任何消防安全措施引发火灾，造成了商厦内的财产损失。雄鹏公司作为商厦的所有权人，亦是出租人，丽都广场是商厦的承租人。

▍法院认为

雄鹏公司作为金峰商厦的所有权人，亦是出租人，应对出租房屋存在消防隐患负有注意义务，建立相应有效的安全制度和防火措施。根据《火灾事故调查报告》，事故发生的原因之一为雄鹏公司消防安全管理制度不落实。故原判认定雄鹏公司未尽到安全管理职责，对损害的发生也存有过错，判令由其自担 10％责任。

丽都广场在承租期间并未制定实施消防安全制度和保障消防安全操作规程，未正当履行安全管理义务，且其委托人在进行广告牌焊接安装时，未办理动用明火审批手续并采取消防安全防护，承担 30％侵权损害赔偿责任。

游客是在承租人管理的场所内受伤，

房屋所有人不承担责任。

▍案例索引——昆明市五华区人民法院（2014）五法北民初字第 346 号判决

▍案件事实

2013 年 ，原告高某某前往昆明吉鼎顺餐饮管理有限公司经营的美食城用餐，用餐完毕以后，高某某站起离开座位时被桌椅绊到，由于过道湿滑导致原告摔倒受伤骨折。

另查明，2009年，被告昆明赛伦房地产有限公司将美食城出租给昆明吉鼎顺餐饮管理有限公司经营美食城用餐，并且租赁合同内约定租赁期内如承租人之顾客或第三人在承租人店内发生任何意外事故导致人身伤害或财产损失的，承租人应主动解决纠纷并承担全部赔偿责任，出租人不承担任何责任。

▍法院认为

《店铺租赁合同》第二十条第一款约定：租赁期内如承租人之顾客或第三人在承租人店内发生任何意外事故导致人身伤害或财产损失的，承租人应主动解决纠纷并承担全部赔偿责任，出租人不承担任何责任。故被告昆明赛伦房地产有限公司不应承担赔偿责任。

昆明吉鼎顺餐饮管理有限公司和苟忠民作为事发美食城的登记经营者和实际经营者，对美食城负有管理义务，应给消费者提供安全的就餐环境，但事发美食城桌椅板凳的间隙过于狭隘，存在安全隐患，是导致原告摔倒受伤的原因之一，故昆明吉鼎顺餐饮管理有限公司应承担赔偿责任。

作为房屋所有人，公司该怎么避免上述法律风险呢？

郧和律师实务建议：

1.公司不能将不符合消防安全条件的建筑用于出租，不得擅自改变改变房屋使用功能和结构，同时在《租赁合同》中明确各方的消防安全责任。

2.公司将房屋出租给其他人的来经营的时候，需要审查承租的经营资质，特别是承租人用来经营儿童游乐设施的，要注意对方是否有《娱乐经营许可证》、《公共场所卫生许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查许可证》等许可和证件，同时也要提醒承租人做好安全保障预案，张贴、悬挂安全警示标志，设置安全防护设施。

3.公司可以在《租赁合同》中约定如下示范条款：租赁期内如承租人之顾客或第三人在承租人店内发生任何意外事故，导致人身伤害或财产损失的，承租人应主动解决纠纷并承担全部赔偿责任，出租人不承担任何责任。

这样，即使公司在日后向第三人承担了赔偿责任，也可以向承租人来进行追偿。

4.公司在出租后，明确哪些是承租人管理人的区域，哪些是公司自己管理的公共区域。公司对公共区域内的管理和安全保障职责是无法转移给承租人的，所以要做好对公共区域的安全风险防范。

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