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今天聊聊在上海中环线以外，投资哪些板块的房子能领涨大盘。

壹

摒弃地段传统观念

上海城市化进程总体呈摊大饼形式外扩，即以市区为核心，逐年往周边发展。

内中环以内的市区中央活动区的核心地位目前依然无法撼动。

上海城市化至今，外环外已经有很多个板块发展相当成熟，地铁，商业，学校，医院，样样配齐。

在2035规划里面，我们可以发现中外环分布着诸多城市副中心，如莘庄，虹桥，金桥，张江等成熟板块。

而内中环以内的传统市区，也有不少板块随着岁月流逝，昔日商圈的容光不再，日益呈现老态，有些区域甚至被踢出2035规划的中央活动区域，前者诸如四川北路，长寿路商圈，后者如新华路和斜土路。

因此，投资上海房产不宜固守传统市区观念，内环内并非所有板块值得买，外环外也有不少成熟板块和新兴区域值得关注和投资。

上海内环，中环，外环纯粹就是城市快速交通环线，不能以此作为是否值得投资的划分线。

在建设全球卓越城市的2040城市总体规划中，也明确了未来20年上海近郊和市区空间发展模式：

促进以新城和重点新市镇为核心的城镇组团式发展。强化交通网络支撑，结合新城和重点新市镇的公共中心布局区域性交通枢纽，提升轨道交通对城镇圈的服务覆盖。实现城镇圈内公共交通出行30 分钟。

密集的轨交网，保证了近郊大部分小区与公司的通勤单程时间控制在1小时以内。

近些年，市区拆迁和政府有序的人口疏导策略，市中心的常住人口数也呈现逐步下降的趋势。

从以往的涨幅数据来看，涨幅快的往往是曾经面貌破败的地区，一旦规划落地开工，引入地铁，学校等配套，经过多年发展建设，城市界面焕然一新，房价也水涨船高。

如张江，唐镇，三林，古美，莘庄，这些中环外板块近20年的涨幅是领跑整个上海涨幅。

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贰

中外环哪些板块值得投资？

中环以内基本已经很成熟，虽然有些板块也有亮眼的规划，比如北外滩，东外滩等，但内环内的房子总价偏高，对于大多数人而言，预算无法达到，因此我们把投资的目光聚焦在中环以外的板块。

而当把我看好的中环外这些板块标注在地图上时，会发现浦西的板块都落上海的东西两个方向，南北方向几乎空白。

这个现象与上海发展地倾西南的现状是对应上的。

浦西以虹桥开发区，漕河泾开发区产业主导，加上现在大红大紫的虹桥商务区。浦东以张江开发区为主导，加上现在金色中环规划。

这也是我之前文章里说的：上海的发展东西方向要强于南北方向。

从之前的统计数据上看，以上板块过去五年的涨幅都是跑赢上海平均幅度，甚至有些新兴板块如青浦徐泾，闵行华漕等涨幅大大超过了50%。

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叁

板块

我们分别来分析支撑这些板块领涨背后的逻辑。

1.华泾

徐汇区南部最后一块未大面积开的区域。曾经的龙吴路卡车轰鸣，尘土飞扬，沿江物流仓储集散中心，远处的吴泾大烟囱，典型的城乡结合部，一度被列为下只角里的下只角。

而随着各项重磅规划落地，不到十年，华泾镇从区内无地铁升级为未来4条轨交：15,19,23号和机场联络线。15号线华泾西站目前已开通，在建的机场联络线未来也会同站换乘，23号线发起于徐家汇沿着龙吴路一路向南。地铁19号线也已经在2022年3月初，提上了开工日程。

而在产业商业配套方面，华泾有龙湖天街，规划的华泾西站周边的华之门，漕河泾北杨人工智能小镇，加上闵行区梅陇镇的梅陇新中心，梅陇华鑫天地，成为上海外环外区位条件最好的可开发区域之一，徐汇与闵行联手打造打造上海南边的商业商务区。

教育资源加持也是看好华泾的另一个支撑因素，高安路一小华展校区，徐汇中学分校的招生，近期的上汇实验中学也将华泾镇划入招生区域，华泾的教育配套已经不亚于附近的长桥和漕河泾街道。

华泾板块内标杆小区为印象欧洲，中海瀛台，目前已经突破单价十万。

其他如盛华景苑，光华绿苑等动迁房，价格维持在7万左右。

2.张江

张江有着全上海和全国最强的产业能级，汇集了大量高科技企业和IT白领。

最新的张江科学城十四五规划打造两园、两谷、一岛、多基地的产业发展格局。

站

目前张江镇有两条地铁东西，北面2号地铁沿线站点已经比较成熟。南边13号线设学林路站和张江路站。

在建的21号线沿着南北方向贯穿板块而过，机场联络线在张江科学城南片区设置站点。

商业配套方面是张江的弱势，北面有长泰广场，南边有万科翡翠公园底商配套，除此之外就是张江老镇的餐饮底商。

教育资源是张江的一个优势，这里有鼎鼎大名的民转公的张江集团学校，浦东二中心分校，建平实验中学。

不过张江地区教育水平的提升并不是因为师资或者教育体系，而是生源。一大群高学历又鸡血的家长将原本为菜小的张江中心小学的考试成绩稳步上升。

张江因为超强的产业能级，所以目前房价已经处于高位。北面是张江汤臣豪园和汇智湖畔家园为标杆，价格已经爬到12万高位。

位于13号线末梢张江路站附近的小区，吸引着大量在张江上班的IT白领在此居住生活，属于产住结合的典范板块。

附近的双子塔人工智能岛和孙桥科创中心正在如火如荼的建设中，

玉兰香苑和川杨新苑，以及孙桥的申城佳苑，目前价格在六万多，租售比高，投资值得关注。

如果预算超过1000万，可以重点考虑5年内的次新房，如华发四季，张江三湘海尚等。

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3.御桥

御桥地处浦东产业腹地，紧邻邻张江高科，南连康桥，西接世博，北望北蔡，遥望陆家嘴三件套。

御桥交通方便，紧贴中环出入口，区域内轨交一纵18号线，一横11号线，将浦东各个区域有效串联。

产业方面，御桥本身没有大的产业，以居住属性为主。人口主要在张江，陆家嘴等周边产业集群就业，区域内引入了陆家嘴御桥科创园，目前已经开工建设。并且在未来，随着科创园的完工，11号线浦三路站和御桥站之间的严御路站也会同步投入使用。

商业是御桥的强项，环顾整个中环线，商业能与御桥比肩的板块不多。区域内有商业配套能级高，既有超10万平米的复地万科活力城、全上海最大的宜家和美凯龙，也有地铁上盖开新里和沪南路上的百联东郊，提供各种餐饮店、能满足简单的购物需求。

教育资源，御桥中规中矩。能拿得出手的只有一所初中：建平实验地杰校区，出于中考名额到校额度的考虑，目前已经更名为上海市建平实验地杰中学，作为独立学校运营，依然属于建平嫡系。

当然，板块内的浦城热电厂是御桥最大的不利因素，让不少人不得不放弃御桥，目前没有搬迁的计划。

御桥站周边的小区以次新为主，万科海上传奇，地杰国际F区，万科金色城市

以及离地铁远点的仁都和‬市花园小三房也都以可‬考虑。房龄新，户型好，小区品质都不错，目前都已经在10万+。

4.三林

三林虽处于中环外板块，但位置极佳，处于上海地理正中心，地铁密度高，不管是去浦西还是浦东，基本可以半小时抵达。目前有6，11号线在区域内穿过，后续规划的19号线，22号线，都将在三林设站，三林城贴边换乘，将进一步提升板块的交通便利度。

中房金谊广场和三林印象城两个中型商业综合体，支撑起三林地铁站周边的消费群体。

三林的教育资源最为出彩的高青路站边上的明珠小学C，全市顶级公办小学，初中有上实南校。

2040年规划，前后滩被划进中央活动区，而一旦前滩预期落地，三林作为紧挨前滩的近邻，将坐享商务区辐射。另外，三林保有超大片待开发空地，实际上上海是不缺空地的，比如罗山路两侧，七宝九星，桃浦，大场，以及外环外的无边无际的空地，但上海缺的是距人民广场10公里以内，又可成片开发的空地，三林的大片空地属于上海主城区罕见大规模未开发的土地留白。

三林规划非常多，如原来的恒大建材市场区域有新规划。高青路地铁站北边地块已被仁恒，规划建成高品质住宅。

前滩南侧的三林楔形地块东西侧也将开工建成8000多套住宅。

三林板块的小区价格梯度分明。

三林站和三林东站附近的品质小区有樱桃苑，金谊河畔，万科金色雅筑，金地湾流域。

靠近浦城热电厂的浦三路周边有名嘉新苑，未来域，浦发御园等次新小区。

纯投资的话，不考虑有明珠C溢价的新里城和合苑，万科新里程，万科金色里程，有学区需求的家庭另议。

预算低点的可以考虑永泰花苑，金橘新苑/金禾新苑，三林新村等近地铁动迁房。

5.金桥

金桥位于上海金色中环带西部，区域大部分属于中外环，南侧是张江和联洋板块，西侧与黄浦江接壤，与碧云国际住区部分重叠。金桥是中国大陆第一个以出口加工区命名的开发区。

金桥是上海东北部的公共活动中心、南北科技创新走廊支点，受不同区域产业集群环抱，聚集了大量从事国际智造产业的高学历、高收入消费人群。

金桥有着上海中环附近最为密集的轨交线路，已经开通的6,9,12,14号四条地铁交叉穿行，目前在建的地铁线还有崇明线和21号线。

商业方面，金桥有大拇指广场，张杨路金桥国际商圈，碧云体育休闲中心，红星美凯龙等。地铁巨峰路TOD综合体项目，囊括了近22万平方米的购物中心，高品质住宅和优质办公楼，在未来这里将形成集大型商业，住宅，办公于一体的高品质社区 。

在浦东2035规划中新增金桥城市副中心，定位为以商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态游憩为主要功能的城市副中心。聚焦生产性服务业的功能完善和生活性服务业的品质提升，重点植入文化艺术、体育休闲、创意研发等服务业功能。

中环以东，金湘路以西地块将规划为科技商务+双环驱动总体布局，规划建设金桥中央公园，西半环布局科技商务功能，东半环布局科技研发功能。围绕轨道交通站点聚集城市功能，规划总建筑面积约292.49万平方米。

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在未来，2栋330米+300米地标，14栋百米建筑群将在这片区域拔地而起，不断刷新金桥天际线。

学校方面，金桥资源比较丰富，有一梯队的福山证大，和二梯队的竹园小学，建平实验小学，但缺一所好的初中。

金桥整片的商品次新呈同质化，典型的特点是宜居。房型和小区环境都没有什么大的硬伤。而区域内最稀缺的是高品质楼盘。

学区房可以选择证大家园，品质好的有碧云新天地。

中星长岛苑，丽都成品，金桥新城等次新小区值得考虑。

6.华漕

华漕范围主要由原诸翟镇、纪王镇组成，位于虹桥机场西北边。华漕板块包含了现在华漕镇和新虹街道。

地铁方面，对于华漕板块的新虹街道来说，2号线、10号线的虹桥火车站是最主要的出行站点。而对于华漕镇的居民来说，在建的13号线延长线则是黄金线，贯穿整个华漕镇，将华漕板块与上海市区和大虹桥商务区串联起来。未来还有一条示范区线在13号线芳乐路换乘。

华漕板块内配套商业不多，主要依靠虹桥商务区的龙湖虹桥天街、新华联国际中心、虹桥绿谷广场，以及前湾的Costco。

教育资源方面，华漕目前最大的特色就是有多所外籍和台商子女学校在此开办。文莱实验学校水平一般。

不过，不错随着前湾的规划开发，未来这里会有多少新学校落地。包括与华师大联合办学的新虹桥实验学校和多所九年一贯制学校。

在2020年，市政府批复同意的《上海市虹桥主城片区单元规划》，将虹桥商务区建设成为面向全球、面向未来，引领长江三角洲区域更高质量一体化发展的国际开放枢纽，其中整个华漕板块纳入到了虹桥主城区中。

其中当属华漕的前湾规划最为亮眼。

主城前湾地区位于虹桥商务区北部，面积约30平方公里，是虹桥国际开放枢纽城市功能的核心承载区，是虹桥十四五发展的新中心，定位为长三角总部经济首选地、国家产城融合示范标杆和绿色开放共享的国际主城。

十四五期间，前湾地区将集中开发建设北青公路以北10平方公里，规划提供新增商品住宅约250万平方米，商业商办约200万平方米，研发约200万平方米。

十四五期间，北部创新研发产业片区启动建设，中部电竞文创产业片区基本建成，南部健康医疗产业片区基本建成。

华漕板块目前正处于如火如荼建设期。新房扎堆，如首创禧瑞荟，虹庐湾，碧桂园柏悦前湾等热门楼盘。

二手方面，其中5年-10年房龄以万科时一区、虹桥1号、富力虹桥十号这些品牌次新房为代表。

10年-20年房龄的动迁房，有景平苑、景雅苑、爱博一二村等，品质都不错。

7.南翔

南翔东面紧邻桃浦，南面与江桥隔着铁路相望，西贴安亭，北靠马陆。是嘉定区离市区最近的板块之一。

作为嘉定区规划发展最好的板块之一，南翔目前轨交出行就靠11号线，未来嘉闵线会在区域内换乘，将极大改善南北方向的通勤，加强与嘉定老城，江桥，闵行等主城区的联系。

11号线将南翔板块分为东西两部分，东边部分以南翔古镇为中心的南翔站，老房子居多。银翔湖四周盖有新楼盘，其中以好世凤翔苑为这个片区的标杆楼盘。

而在北区的陈翔路站附近城市界面焕然一新，道路整洁，道路两边绿化植被茂密，曲径通幽。

商业方面，南翔有印象城和中冶祥腾城市广场，商业气氛浓厚。

南翔没有特别好的学校，最好的当属银翔湖边上的新招生不久的上师大附属嘉定小学。

未来规划上，南翔依托南翔古镇名片，定位历史文化名城，在未来规划打造成宜居大型生活社区。

当然，南翔板块内还有大量厂房，这在2035规划中将要做转型，业升级转型，推动存量工业仓储用地置换更新，加强商业等生活服务设施配套建设，形成宜居城区。

房源选择上，陈翔路站附近标杆为华润中央公园，品质小区有星信名邸，中建溪岸澜庭，金地森林公馆等。

南翔站的是好世凤翔苑为标杆，其他如季景铭郡，中冶祥腾，金地格林也可以考虑。

如果预算不足，可以考虑翔和雅苑等动迁房，品质也不错。

8.江桥

江桥给人的传统印象是城市界面破败。最为出名的可能是亚洲第一垃圾场，去过的人会想到飞机航道，在老一辈眼中江桥就是典型的城中村，城乡结合部。

江桥很大，横跨上海西外环，嘉闵高架，沪杭铁路，嘉金高速。

江桥是嘉定离市区最近的板块，北面是南翔，南至华漕与虹桥商务区，最西可达安亭，最东则与外环内的真新丰庄和普陀区接壤。

G2京沪高速将江桥分为南北两块，南江桥以金沙江西路为主轴，建起了当地人和普陀市区居民的动迁大居——金鹤新城；北江桥则以曹安公路为主轴，是一片比较成熟的次新商品房社区。

而许多人传统印象中的江桥印象其实是来自于北江桥。垃圾场直线距离南江桥5公里，已经超出了受影响范围。

因此，在提及江桥的时候，需要将江桥分成南江桥和北江桥作为两个独立的板块来分析。

交通上，江桥有着两条含金量极高的地铁线。

南江桥有13号线，可以直达市区的南京西路，新天地，世博和张江商业商务区。13号线西延线在建设中，向西可以直达大虹桥商务区。

嘉闵线也将在金运路站设换乘点，为南江桥带来南北两个方向的流量。

北江桥是新开通不久的14号线含金量也很高，半个小时之内可以直达静安寺，新天地，豫园，陆家嘴，碧云等商业商务区。

商业上，南江桥依托金运路站边上的万达广场，自持20万方的商业体量。未来金运路会形成以万达和绿地为主的商业圈。另外由于动迁大居的人口导入，基本每个小区附近都有沿街配套和菜场，生活上比较便利。

北江桥以社区配套和沿街底商为主，满足基本的衣食住行需求。

南江桥的就业，目前主要依赖金沙江西路的张江高科江桥分园，邻近的虹桥商务区和临空商务区，中环长风长征商务区，以及地铁沿线各大市区就业点。

南江桥也没有学区，本来教育就弱的嘉定，学校资源主要分布在新城周边。

南江桥没有什么出彩的规划，未来也将继续打造居住社区，等嘉闵线开通后，会为南江桥带来更多的人口导入。

北江桥中远期规划有北虹之星商务区。14号线封浜站距离约400米，是地铁14号线和规划中的地铁20号线的停车段，在周围建设开发商业综合体、商务办公楼、住宅、酒店式公寓等项目。未来拟进行地铁上盖开发（商业综合体、商务办公楼等项目）。

南江桥的动迁大居，目前均价在5万出头，350可以买到近地铁的电梯两房。想在上海买地铁附近的电梯两房，近郊看一圈，南江桥几乎是唯一的选择。商品房可以考虑万达城市公寓，缘圆宝邸等，动迁房以水岸金桥苑和绿地新江桥苑为代表，品质都不错。

北江桥的商品回迁，350万也可以买到电梯两房。品质小区可以考虑龙湖天璞，中星海上名豪，兴宁上尚湾等。但要注意飞机噪声影响。

动迁房可以考虑靠近地铁的嘉海雅苑，天禧嘉苑。

9.徐泾

最后说下当下大红大紫 的虹桥商务区核心板块徐泾。

徐泾位于虹桥机场西侧，是青浦区靠近市区最近的板块。

板块内有国家会展中心，多届进博会的胜利举办，让徐泾所在的虹桥商务区建成为上海现代服务业的集聚区，服务长三角地区，服务全国，对接世界的高端商务中心。

徐泾板块主要依托17号线，通过在虹桥机场航站楼与之交汇的2号线，这两条地铁将青浦和市区串联起来。

在建的2号线西延线自徐泾东站向西延伸一站蟠祥路站，可以达到青浦区的西虹桥的腹地，也可以为更西侧的地区提供便捷的快速进入上海市中心的交通。

商业配套上，区域内有万科天空之城商业。稍微走远点就是龙湖虹桥天街、瑞安虹桥天地等。

学校上，徐泾教育偏国际化，德国学校，法国学校，耀中国际学校以及沪上知名的私立宋庆龄幼儿园、世界外国语中学等。

以G15沈海高速为界，徐泾被分为左右两块，东侧为大虹桥核心区，西侧则是徐泾拓展区。

商务片区总面积约30公顷。规划以会展服务、贸易服务、商务办公、金融教育培训、创意研发、文化休闲为主要功能，积极承接虹桥商务区的延伸和配套产业。

拓展规划区总面积约6.8公顷。定位为以居住功能为主体，以完善的公共服务设施为优势，以生态风貌为特色的宜居社区。

拓展规划区包括徐盈路周边的万科组团片区和徐泾北城站的动迁大居。

徐盈路站以万科天空之城TOD为核心，向外600m范围内辐射，建有仁恒西郊花园和招商虹桥公馆等品质小区，也有如蟠龙馨苑和通用昱祥苑这样的动迁小区。

徐泾北城是目前徐泾区域住宅密度最高的区域，主要以本地动迁房为主。

盈港东路以南是徐泾传统住宅区，汇集了大批老中新小区和别墅。这里的别墅是徐泾最早开发的房地产项目，一度是徐泾房产的代名词。

徐泾板块未来还有不少新房加推，如果有足够的高积分，建议以摇号新房为主。

如果积分不高，徐盈路，蟠龙路附近的次新商品房二手房扎堆，户型，面积品质都很好，但周边配套有待进一步完善，目前单价已过10万，溢价已经比较多。

如果手上资金有限，不妨往西两站的徐泾北城周边两房动迁房，如馨浦苑，欣沁苑等。

肆

总结

以上的板块有个共同的特点就是有着强产业或者有超强规划。

虽然这些板块在过去几年的涨幅中有着亮眼的成绩，并领涨全市。

但这些板块内的小区也并非所有小区值得投资。

就如我之前说的：上海已经过了闭眼买房就能赚钱的时代，目前进入产品细化阶段。

即不同产品类型的房子，更决定了未来的涨幅。

比如同为华泾板块，盛华景苑过去五年涨幅58%，而华泾二街坊涨幅近25%。

还有，像去年下半年开始，虽然上海整体房价进入盘整下小幅下跌，但依然还有许多房子特别是豪宅依然逆势上行，成交价节节攀升。

因此，买房者一定要对市场有透彻的理解，对上海板块小区要相当熟悉，才能才能在纷繁复杂的上海楼市中买房不踩坑，少走弯路。从上海这么多板块和小区中遴选出能增值保值，乃至领涨的小区。

而如果有投资经验丰富的专业人士带路，提供公正客观的买房咨询建议，可以起到事半功倍的效果。

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