建材市场物业管理制度(大市场物业管理服务规范方案)

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十四五时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，也是昆明深入推进高质量发展、加快建设区域性国际中心城市的关键阶段。

为确保房地产业平稳健康可持续发展，结合昆明市房地产业发展实际，制定《昆明市十四五房地产业发展规划》（以下简称本规划），本规划实施年限为2021年至2025年，远景展望至2035年。

总体

要求

指导思想

全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，以习近平总书记关于十四五规划的重要论述和考察云南重要讲话精神为纲和魂；坚持以人民为中心，坚持住房民生属性和居住属性，以满足人民美好生活需求为根本目标。聚焦房地产发展与生态环境保护的矛盾与问题，坚决守住生态保护红线、环境质量底线、资源利用上限。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的基本定位，不将房地产业作为短期刺激经济的手段，把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。坚持以高质量发展为主题，创新房地产业发展路径，完善房地产市场监督管理机制，全面开创全市房地产业创新、协调、绿色、开放、共享发展的新局面，有力支撑建设中国春城、历史文化名城、国际大健康名城、区域性国际中心城市的宏伟目标。

基本原则

坚持以人民为中心。坚持住房的民生属性和居住属性，重点支持合理自住需求，满足改善性住房需求，抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，保障广大人民群众住有所居，不断提升全体人民的居住获得感、幸福感和安全感。

坚持绿色低碳发展。坚持生态保护底线思维，严禁任何住房建设项目违法侵占生态保护红线和永久基本农田。进一步发展绿色建筑和装配式建筑，推广建筑节能和低碳技术，扩大绿色建材、新型墙体等新材料适用范围。

坚持改革创新发展。突破传统房地产业发展的路径依赖，构建房地产+现代人居产业体系。健全住房与土地、财税、金融等政策的联动机制，优化房地产金融监管，建立房地产管理长效机制，确保房地产政策的连续性和稳定性。

坚持统筹协调发展。建立与城市发展目标定位相匹配的城镇住房供给体系，建立与人口、产业、交通设施分布等相适应的房地产空间格局。构建房地产业与旅游、健康、物流、会展、现代农业等特色产业协同发展的联动机制。

坚持开发共享发展。实行高水平对外开放，营造优良外商投资环境，吸引国际一流房地产企业和旅居客群。支持本地有条件的房地产企业走出去，开辟南亚、东南亚等一带一路沿线国家房地产市场。

2035年远景目标

立足全省国民经济与社会发展排头兵、火车头的角色，围绕建设区域性国际中心城市的目标，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供给格局，实现城镇居民从有居、宜居到乐居的美好生活追求。

展望2035年，基本实现社会主义现代化，房地产业也将同步基本实现现代化。房地产供应结构更加优化，住房保障体系更加成熟，人居环境更加舒适，市场监管与制度建设更加完善，房地产市场长效机制更加健全。

十四五发展目标

土地供应充足均衡。十四五时期，全市房地产用地供应约6万至6.7万亩，其中住宅类房地产用地约4.8万至5.4万亩，非住宅类房地产用地约1.2万至1.3万亩，5年累计供应商品住房约8000万平方米，基本实现城镇住房供需平衡。

住房保障扩面提质。完善与全市经济社会发展水平相适应的住房保障体系，加快解决城镇中低收入住房困难家庭、新市民、青年人住房保障问题，进一步扩大保障性租赁住房供应规模，提高住房保障覆盖率，实现应保尽保。至2025年力争实现保障性住房覆盖50万城镇人口，实现人均一间房，户均一套房的基本目标。

住房结构持续优化。积极推动租赁住房发展，扩大租赁住房供应规模，至2025年力争实现6:3:1的城镇住房供应结构，即60%的城镇常住人口购买商品住房，30%的城镇常住人口租赁住房，10%的城镇常住人口获得保障性住房。

人居环境品质大幅提升。加快推进城市更新，至2025年，力争完成2000年底前建成的需改造的老旧小区改造任务，共11.4万户；力争完成城中村改造项目284个，盘活存量土地资源；完善中小学、医疗、养老、商业、绿地等公共设施配套，打造一批15分钟生活圈示范项目。扩大物业服务覆盖范围，提升各类住宅小区基本物业服务覆盖率，新建住宅小区物业服务覆盖率达到100%。十四五期末，城镇人均住房面积力争达到49平方米。

住房产业化水平不断提高。加快推进新技术新工艺运用，至2025年，力争实现商品房开发应用装配式技术的建筑面积占新建商品房建筑面积的比例达30%，新建住房绿色建筑占比达到100%，新建商品住房全装修比例达到80%以上，新建城镇住房成套率达到100%。

房地产市场运行规范有序。进一步加强房地产市场监管，建立房地产开发企业、经纪机构及从业人员信用管理体系，健全多部门联合惩戒机制。持续开展双随机、一公开联合抽查检查，严厉查处房地产领域违法违规行为。进一步完善商品房预售资金管理办法，严格落实商品房委托销售管理和新建全装修商品房住宅质量管理。至2025年，存量房交易网签程序完成率达到100%，住房租赁备案数量显著增加，房价上涨幅度不超过城镇居民可支配收入增长幅度，地价、房价、租金基本稳定。

表1 十四五昆明市房地产业发展目标体系

指标类别

指标名称

单位

十四五目标

指标属性

房地产

房地产用地供应量

万亩

[6.0~6.7]

预期性

住宅用地供应量

万亩

[4.8~5.4]

预期性

非住宅用地开发量

万亩

[1.2~1.3]

预期性

商品住宅供应面积

万平

方米

[8000]*

预期性

人均住房建筑面积

平方米

49

预期性

居住

水平

城镇竣工绿色建筑占新建建筑的比例

100

预期性

城镇新开工商品房建筑装配式比例

30

预期性

新建商品住房全装修比例

≥80

预期性

新建城镇住房成套率

100

预期性

新建住宅小区物业服务覆盖率

100

约束性

房地产

经济

房地产开发投资

万亿元

[1.4]*

预期性

房地产开发投资

年度增幅

8*

预期性

房地产税收

亿元

[1300]

预期性

房地产税收

年度增幅

7.5~8

预期性

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住房

保障

老旧小区改造数量

万户

[11.4]

约束性

城中村改造数量

[284]

约束性

住房保障

覆盖群体数量

万人

[50.0]

约束性

市场

管理

二手房交易

网签程序完成率

100

约束性

备注：[ ]为累计数据，*为五华区、盘龙区、官渡区、西山区和三个开发（度假）区数据。

保障性住房覆盖群体数量为时点数。

该项包括装配式建筑以及采用装配式技术体系的城镇新开工住宅建设。

发展

策略

完善城市轨道交通网络，加快都市区一体化。

以公共交通导向发展（TOD）模式带动城郊土地开发，提升土地的开发价值。加强城市轨道交通与其他公共交通设施的有效衔接，适时外迁入城道路收费站，适时取消南绕城、东绕城高速公路收费，降低主城与郊区人口双向流动的阻力，引导主城区人口和产业向滇池流域外围有序外迁。加快完善呈贡区、空港区、北市区的教育、医疗、文体等公共服务设施以及便民生活服务设施，加快实现职住平衡。

在城市轨道交通站点和快速公交站点步行范围内（800至1000米），规划建设合理规模的保障性租赁住房，解决中低收入群体通勤难、就业远问题。通过交通一体化（地铁、快速公交）、基础设施一体化、公共设施一体化、城市治理一体化路径，推动主城区和郊区人口、产业、投资等要素双向流动，加快郊区县融入主城区，高品质建设昆明都市圈。

提高住宅和服务品质，促进人居环境品质化。

持续推动绿色建筑、装配式建筑发展。设置星级绿色建筑奖励标准，探索将绿色建筑、装配式建筑、节能建筑等住宅设计技术标准和相关配套政策在拟出让土地的《（招拍挂）建设条件通知书》予以明确。

加强住宅建筑和住宅小区的适老化和无障碍设计，提高住宅建筑的电梯配置率。优化居住小区规划设计，合理确定居住小区容积率上限和绿地率下限。适度增加中等规模以上、品质型、适老型、康养型住房供应。支持存在特殊困难的高龄、失能、残疾老年人进行住宅适老化改造，配备辅助器具。

专栏1：城市住宅项目设计规范

控制住宅建筑层数：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；县城新建住宅最高不超过18层。

控制住宅建筑层高：

1）新建住宅建筑的层高不应低于3米。

2）卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于2.1米，且局部净高低于2.5米的面积不应大于室内使用面积的1/3。

3）利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于2.1米的使用面积不应小于室内使用面积的1/2。

4）厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2米。

提高电梯设置标准：新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定。

1）入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯，且轿厢深度不应小于1.4米，宽度不应小于1.1米，呼叫按钮的中心距地面高度应为0.85至1.1米。

2）入户层为四层及四层以上，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过9米的住宅建筑，每单元应至少设置1台可容纳担架的电梯。

3）入户层为十二层及以上的住宅建筑，或入户层楼面距室外设计地面的高度超过33米的住宅建筑，每单元应至少设置两台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。

4）可容纳担架电梯采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.6米，轿厢短边尺寸不应小于1.5米；采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.1米，轿厢深度不应小于2.1米。可容纳担架电梯的电梯轿厢门净宽不应小于0.9米。

推进老旧住宅建筑加装电梯：

1）既有住宅建筑加装电梯不应降低结构安全性和影响正常使用功能。加装电梯的载重量不应小于320千克，轿厢门净宽不应小于0.8米。

2）电梯井应独立设置，且不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁上除开设电梯门洞、检修门洞和通气孔洞外，不应开设其他洞口。

优化住宅户型设计：

1）住宅建筑应按套型设计，每套住宅应有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间。

2）卧室使用面积不应小于5平方米；住宅套型不设起居室时，卧室使用面积不应小于9平方米。

3）厨房的使用面积不应小于3.5平方米。

4）每套住宅应设卫生间，便器、洗浴器和洗面器集中配置的卫生间的使用面积不应小于2.5平方米。

强化室内外无障碍设计：应与住宅单元出入口、老年人和儿童活动场地无障碍联通，并应与城市或镇区道路的人行道联通形成无障碍步行系统。

提高智能化水平：

1）住宅建筑应设通信系统。在公用电信网络已实现光纤传输的地区，住宅建筑的通信设施应采用光缆到户方式。

2）住宅建筑应设有线电视系统。有线电视设施应采用光缆或同轴电缆以独立专线方式建设。

3）新建住宅项目的智能化系统设备用房和室外地下智能化系统管道应与住宅项目同步建设。

重点加强城镇老旧小区、新建居住区、城乡结合部的居住小区商业网点布局，打造一批15分钟便民生活圈。优化教育资源配置，推动基础教育优质资源均衡发展，抑制学区房上涨预期。

加快推进中心区主要街道立面的出新改造，规范引导广告牌、标识、照明等设施。重点整治机场高速、绕城高速、快速路等重要对外通道沿线，以及北京路、人民中路等城市门户地区的立面景观。整治万达双塔等重要高层地标建筑周边地区房屋楼顶第五立面的脏乱差问题。

提升住宅建筑体量、外立面色彩和建筑风格设计水平，体现云南本土建筑、少数民族建筑的风貌特征，适应昆明亚热带高原季风气候，传承地域建筑基因，与城市风貌、自然山水景观保持协调。

建设国际化人才社区，打造世界级康养中心。

在翠湖、滇池旅游度假区、自贸区、空港经济区等外籍人士较集中的地区，试点建设一批高标准国际化人才社区。住宅建筑采用最先进的绿色建筑科技、5G、物联网等智慧技术，小区内部提供24小时管家式服务，配套国际化幼儿园、学校、医院、餐厅、运动场所以及便民服务设施。

坚持房地产产品与服务标准的国际化，充分利用昆明独特的气候、自然资源、生态资源以及文化资源优势，深度开拓旅居、康养、养老房地产市场。依托自然山水景观资源，高质量建设或改造多样化多层次的老年公寓、疗养院、度假酒店等房地产项目。配套完善医疗服务、康体运动、文化休闲设施，培育康养旅居精品项目，打造世界级候鸟式康养中心。

延链联网，构建房地产+现代人居产业体系。

加快推动传统房地产业向现代人居产业转型。重点促进房地产业与上下游产业的联系，延伸产业链长度，补齐产业链短板。进一步延伸房地产产业链，形成以绿色建材、装配式建筑以及建筑施工为产业链上游，房地产开发企业、物业企业为中游，市场营销、广告设计、经纪、法律、会计以及其他相关服务业为下游的房地产产业生态链。

根据不同建筑类型，按照宜钢则钢、宜混则混的原则，合理选择结构类型和实施范围。新建公共建筑原则上采用钢结构，稳步提高装配式钢结构建筑规模。在确保安全的前提下，积极稳妥推广装配式混凝土建筑，有效提高市场应用率。鼓励建设与装配式建筑相配套的钢筋加工、门窗幕墙、集成房屋、内装部品等配套型生产基地。加快高精度铝合金模板、装饰装修面层材料、洁具和用具的本地化生产规模，鼓励建材企业运用多种高新技术提高建材质量，达到一定要求的建材企业可享受相应税收优惠。

鼓励本土大中型房地产开发企业向物业、经纪、养老等产业延伸，提供高层次、主动式、增值型服务，实现产品多样化、多元化、全产业链综合发展。加速推动本地房地产经纪、估价、物业等配套服务业发展。积极引入国内连锁房地产经纪机构，培育本土房地产经纪机构，形成大中小型房地产经纪机构协调发展的局面。引进国内物业服务公司龙头成立分支机构，扶持本地物业服务公司扩大发展。

深度推动房地产业与康养产业、文旅产业、物流产业、会展产业等优势特色产业的联动融合，加快形成房地产+现代人居产业体系的全省示范。以安宁（温泉小镇）、盘龙（茨坝）为核心区发展大健康产业，集中建设一批国际一流体检机构、医学中心、医学院、高水平综合医院或专科医疗机构等健康医疗服务设施，配套高水平养老机构、体育运动设施以及高品质康养房地产项目，打造六个重点健康产业功能区。

专栏2：十四五健康产业功能区布局

2020年，昆明市政府发布《昆明市大健康产业发展规划（2019—2030年）》，提出要举全市之力推进昆明大健康产业示范区建设，计划投资约4657.11亿元，聚焦7大重点领域、27个方向和7个特色集群，实施8大工程，将大健康产业培育成为昆明旗帜产业，部分行业成为技术领先、特色鲜明、示范引领的全国标杆，助力中国健康之城和世界一流健康生活目的地建设。

50女人该怎样化妆一、50女人该怎样化妆二、女人为什么要化妆三、50女人如何越活越年轻50女人该怎样化妆1、50女人该怎样化妆50岁以上的妇女,尤其是过了60岁的妇女,已步入老年行列。我

统筹考虑昆明城市总体规划要求、区域资源禀赋和产业发展基础，注重昆明与滇中新区融合发展，在保护治理好生态之湖滇池的基础上，构建一核、一带、一网、多点的健康产业空间发展格局，形成各县（市、区）特色突出、差异发展的态势。

六个重点健康产业功能区：茨坝生物科技产业功能区、阳宗海休闲旅游产业功能区、安宁温泉康养产业功能区、空港经济区健康产业功能区、阜外心血管健康产业功能区。

借助城市更新有利时机，加速主城区老旧厂房（区）退二进三改造，进一步提升871文化创意园区、金鼎文化创意产业园、M60文化创意园、银河之星文化创意产业园等文创园区（基地）产业发展水平。

重点推动王家营铁路口岸、昆明高新保税物流中心、腾俊国际陆港保税物流中心建设，吸引旅客旅宿、消费、购物，为酒店、宾馆、娱乐设施类房地产创造市场。基于滇池国际会展中心承载国际性、综合性会议会展活动的功能，高水平打造三个半岛会展度假区。在环湖路以外，规划建设世界顶级水准的写字楼、人才公寓、度假村、购物街和高端酒店。

重点推动斗南花卉小镇建设提档加速、做好世博园提升改造、昆明饭店扩建，打造华强方特文化科技园、派拉蒙影视乐园、凤龙湾特色小镇等一批重点文化旅游项目。围绕旅游景区规划建设一批具有都市特色的半山酒店、温泉庄园、度假酒店、民俗客栈以及购物中心等特色、高端、精品文旅房地产项目。

专栏3：十四五时期重点建设的文旅房地产项目

呈贡区：滇SHOW项目、艾美酒店、希尔顿酒店、斗南花卉小镇等

盘龙区：湖畔酒店、昆明饭店扩建等

官渡区：滇池凯悦酒店续建等

安宁市：温泉特色小镇、温泉网球小镇、赛车小镇、玉龙湾康谷等

五华区：石盆寺足球运动公园等

石林县：杏林大观园及酒店、高铁站片区综合开发项目等

滇池度假区：大渔度假区等

阳宗海风景名胜区：汤池温泉旅游小镇等

宜良县：小白龙温泉康养小镇等

禄劝县：转龙旅游小镇等

东川区：格勒湖旅游区等

寻甸县：凤龙湾旅游小镇等

发展

布局

十四五时期，优化全市房地产业布局，形成以中心城区为重心、滇中新区为新增长极、外围区县为支撑，内疏外拓的空间格局。按照东进、西拓、北延、南控、中优的城市空间发展指引，东部空港经济区、嵩明片区以及西部西北新城、安宁片区是城市空间拓展的重要增长极，也是房地产业开发建设的重点地区。 北市区由于产业基础较好、生态适宜性较好，是房地产向外延伸发展的重要地区。南部呈贡区、晋宁片区控制房地产开发速度，以滇池生态保护和消化房地产库存为主要任务。中心城区以城市更新为重点抓手，促进进一步优化城市功能和形象，是房地产业转型发展和提高品质的核心区。优化房地产发展布局

1、中心城区：深化存量更新、提升发展品质

中心城区（五华区、官渡区、西山区、盘龙区、呈贡区）大力推动城市更新，盘活存量用地。以整合打包、连片开发等方式改造城中村、旧厂房及旧住宅区。妥善化解烂尾楼项目，改善中心城市形象。

积极推进老旧楼宇有机更新和二次招商，加速办公房地产去库存，打造金融商务产业集群。活化存量商业办公用房，利用社会闲置住房发展租赁住房。二环以内适度控制普通住房建设用地供应，着力建设高品质住宅、国际化人才社区。产业园区结合轨道交通站点，增加普通住宅用地和保障性租赁住房、人才住房供应。

2、滇中新区：稳步拓展增量、集聚发展资源

滇中新区（安宁市、嵩明县）是未来房地产开发建设的重要拓展区。增加房地产用地储备，结合住房增量需求保证新增房地产用地平稳供应。优先保障中等价位、中小套型普通商品住房的用地供应，为主城区人口和产业疏散以及本地新型城镇化提供支撑。

结合产业园区就业人口规模与结构特征，鼓励企事业单位利用自有闲置用地建设保障性租赁住房和人才公寓，促进职住平衡。依托县城、重点镇、产业园区吸纳本地农业转移人口，加速推动就地城镇化。依托本地优质康养资源，基于房地产+健康、房地产+旅游、房地产+新兴产业等开发模式，提供多样化房地产产品，满足宜居住房需求。

3、城郊区县：控制开发规模、强化发展特色

城郊区县（晋宁区、富民县、石林县、宜良县）房地产业优先保证中等价位、中小套型普通商品住房的用地供应，满足本地新型城镇化人口的住房需求。依托优质自然资源、旅游景区和交通节点，适度开发一定规模的康养、文旅房地产项目。加强热门旅游景点、生态保护区周围的土地审批监督工作，防止投机性圈地占地、建设用地侵占生态保护红线现象发生。

4、远郊区县：严控开发过量、突出住房改善

远郊区县（寻甸县、禄劝县、东川区）重点加强本地居民的基本住房保障，房地产开发以普通商品住房为主，核心在于满足新型城镇化人口的住房需求，引导农村人口向县城集中。着力提高住房安全性，严控在灾害频发地区的住房建设。持续推动生态搬迁、分散农村居民点、空心村的撤并搬迁，引导农村转移人口向县城及重点镇集中。

坚持严控总量、盘活存量、用好增量、提高质量的土地供应原则，以城市建设用地指标、实际住房需求和房地产库存消化周期为基础，合理安排房地产土地供应规模、结构与时序，实现稳地价、稳预期。房地产用地供应以优化城市空间结构、推进区域协调发展为导向，以满足城乡人口合理布局、产业发展布局以及交通等重要基础设施布局为目标。

（十四五昆明市房地产发展空间布局）

完善三级商圈体系

继承发扬昆明市传统商圈特色，多渠道引导商圈积极转型升级，植入中高端服务功能，打造高能级高品质商圈，将昆明建设成为西南地区国际化消费中心城市，彰显国际商贸城市魅力。

十四五时期，进一步提升三市街、南亚、白塔路三个城市级商圈的能级和综合服务水平，继续夯实青年路、白云路、春融街、世纪城、人民西路、滇池会展中心六个区级商圈，积极培育北辰-欣都龙城、西北新城两个未来区级商圈。结合城市人口和居住小区分布，加快完善老城新城的社区级商圈建设，形成层级结构清晰（3+8+N）、空间分布均衡的城市商圈体系。

城市级商圈重点突出扩容升级、综合化、国际化三大发展策略，区级商圈重点突出功能化、特色化、去库存三大发展策略，社区商圈以1-2公里范围内的社区居民为服务对象，是15分钟便民生活圈的重要组成，重点突出均衡化、便利化、品质化。

（ 十四五昆明市商圈空间布局）

主要

任务

深入实施房地产长效机制

1、完善房地产用地供应机制。建立房地联动、一地一策的会商机制和政策工具箱，加强土地价格精准调控，实行稳房价、定品质、竞地价的供地方式。

2、加大闲置用地处置力度。因房地产企业自身原因导致土地闲置，未动工开发满1年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。

3、严格落实差别化住房信贷政策，支持居民家庭合理自住需求，坚决遏制投机炒房，提高调控的精准性，严控房地产金融风险。切实加强经营用途贷款三查，加强个人住房贷款管理，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

4、加强房地产监测预警机制。围绕地价、房价以及市场供应量，形成长期房地产调控目标和供应时序规模控制，建立多部门联动的房地产应急响应机制。加强银政企合作，制定应对个人断供、房企资金链断裂等风险的应急方案，防范商品房楼盘出现延期交楼，提前规避烂尾楼风险。

5、建立房地产项目投资情况、销售情况、库存情况等信息的共享平台，实现各楼盘项目库存数量实时查询，提高精准调控能力。完善房地产市场数据分析与研究机制，建立健全房地产预警监测指标体系，及时约束市场盲目开发行为。加强住房政策解读和信息公开，加强网上舆情监测，及时回应社会关切问题，稳定房地产市场预期。

全面推进住房保障

1、适度扩大基本住房保障对象。采取适当的保障方式和保障标准，统筹做好城镇中等偏下收入住房困难家庭、新市民和青年人的保障工作。

2、扩大保障性租赁住房供给。主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

3、结合各县（市、区）人口和产业分布情况，按照职住平衡原则，科学合理确定保障性租赁住房供应规模和空间布局，重点布局在产业园区、轨道交通站点附近和城市建设重点片区。

4、通过新建、改建、改造、租赁补贴以及闲置住房再利用等多种方式，切实增加保障性租赁住房的房源供应。保障性租赁住房建设由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。鼓励企事业单位利用自有闲置土地，利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房。

5、积极推动存量商业和办公用房改造为保障性租赁住房。按照尽力而为、量力而行的原则，逐年增加保障性租赁住房存量。十四五时期，力争实现住保障性住房覆盖50万以上城镇人口（包括实物和租金补贴）。

6、通过赠与住房产权、免费租住、发放租房补贴等多种方式，切实推动人才安居工作。加大货币补贴力度，支持人才通过市场方式解决居住问题。鼓励大专院校、科研机构以及用工规模较大或者引进人才较多的企事业单位，利用自有存量建设用地建设租赁型人才公寓。在企业较为集中的功能区，集中建设人才公寓。

完善住房公积金政策

1、重点做好稳定就业人员的公积金缴存工作，积极开展灵活就业人员自愿缴存住房公积金试点，用足用活住房公积金政策。重点支持新市民、新就业大学生和中低收入家庭解决住房问题，刺激住房消费健康发展。

允许昆明市辖区内无自有住房的租房职工及其配偶，提取规定额度的住房公积金用于缴纳房租。按照国家生育政策生育二孩或三孩的多子女家庭，连续缴存住房公积金满一定年限，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，适度提高公积金贷款额度。

2、鼓励非公单位建立住房公积金制度。根据灵活就业人员的需求特点，采用灵活多样的缴存提取模式，建立缴存贡献与贷款权利相匹配的存贷挂钩机制，帮助灵活就业人员安居稳业。

3、基本建成覆盖受益面更广、供求关系更加平衡的新型住房公积金制度。进一步完善住房公积金贷款产品分类分级的标准体系，改进住房公积金缴存、提取、使用和监管机制。优化调整住房公积金使用范围，大力推进数据集中和信息共享，提升公积金服务效能，加强住房公积金风险管理。

高质量推动城市更新

1、持续推动老旧小区改造。至2025年，力争全面实现2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务（全市共计997个老旧小区，11.4万户，898万平方米，4344栋）。强化改造资金保障。积极争取中央补助资金，统筹协调省级、市级各项补助，坚持既尽力而为、量力而行。

深化政府各部门之间的合作，深化政府与社会资本的合作，拓宽老旧小区改造的资金渠道，根据实际情况制定融资方案。通过政府引导、市场化运作、金融机构参与等方式创新筹资机制，统筹利用各级政府财政资金、企业投资、属地单位捐赠以及居民自筹等多元化资金。统筹养老、医疗、便民市场等公共服务设施建设专项资金，优先用于老旧小区改造中相应设施的建设。

按照一区一策一楼一策的基本原则，以及基础、完善、提升三类改造内容，实行菜单式项目改造。着力完善老旧小区基础设施和公共服务配套，适度改造提升建筑物本体和小区环境，重点治理消防、管线、燃气、给排水、垃圾、停车等六类硬件应急问题，消除老旧小区安全隐患。增加电梯、无障碍设施、垃圾分类设施、快递物流、电动车充电桩、柜式零售等新便民设施。

利用老旧小区内荒地、建筑拆违、垃圾清理后的零碎闲置用地，新建或整合存量用房作为小区物业服务办公用房或经营性用房，促进有条件的老旧小区实现改造实施主体与物业管理主体的统一。鼓励社区规划师、高校学者及团队、规划设计公司、艺术家、志愿者组织等第三方参与老旧小区改造。引导居民结合小区自身特点，合理选择物业服务模式，进一步扩大老旧小区基本物业服务全覆盖。

2、循序渐进推进城中村改造。按照统一规划设计、统一改造、集中连片改造、统一管理的原则，鼓励打破区域分割、权属界线，对相邻城中村、旧厂区、旧住宅区进行打包，有效控制土地成本。2022年前率先启动实施1至2个重点片区，为展开城中村改造工作建立示范，形成可复制可推广的城中村改造昆明经验，打造城中村改造的昆明样板。至2025年，力争完成城中村改造项目284个，全面完成三环内地区整体更新。

统筹各方利益，尊重群众意愿，建立政府不增债务、群众不增负担的城中村改造机制。广泛征求群众意见，认真研究制定每个城中村的补偿和回迁安置方案，合理确定补偿标准，严格履行征收程序，依法办理土地出让或划拨、规划许可、施工许可、预售许可等手续。将安置房建设作为城中村改造的重点，安置小区的公建设施、基础设施与安置房同步规划、同步建设、同步交付使用。

建立谁获益谁支付的资金保障机制，城中村改造资金由政府、居民和社会合力共担。引导金融机构创新信贷金融产品，建立资金保障机制。联动开发性金融机构加大对昆明城市更新的支持力度，力争十四五时期落地2000亿元中长期融资。

3、有序推进老旧厂区改造。根据云南省《关于统筹推进城市更新的指导意见》，引导老旧厂区企业向具备条件的产业园区搬迁，推动产业集聚发展。支持社会力量参与老旧厂区改造，通过市场化方式改造老旧厂区。

充分利用老旧厂区腾退土地，积极发展设计咨询、科技、金融、电子商务、节能环保等生产性服务业。鼓励改造利用老厂房和老设施，积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等新兴服务产业，大力发展商贸、健康、家庭、养老服务等生活性服务业。合理开发利用工业遗产资源，建设科普基地、爱国主义教育基地、工业旅游地。根据老旧厂区发展定位和功能分区，适度进行商品房开发，严控房地产开发规模过量。

规范发展住房租赁市场

1、坚持以住房供给侧结构性改革为主线，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，努力形成6：3：1住房供应结构——60%的城镇常住人口通过购买商品住房解决住房问题，30%的城镇常住人口通过市场租赁解决住房问题，10%的城镇常住人口通过政府保障性住房解决住房问题。

2、加快培育市场供应主体。扶持国有住房租赁企业开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务，充分发挥国有企业的带动作用。鼓励民营住房租赁企业进一步规范发展住房租赁业务。积极引进3至5家长租公寓领域的知名租赁企业，支持本地专业化住房租赁企业做大做强，形成大、中、小型住房租赁企业协同发展的格局。鼓励有条件的房地产开发企业长期持有部分房源用于市场租赁。

3、拓宽租赁住房筹集渠道。根据新市民人口规模合理确定租赁住房筹集规模，通过新建、配建、改建、存量住房盘活等多种方式筹集房源。商业商务、公共用地可根据规划提出将其改为城镇住宅用地（租赁），土地使用年限不变，在土地交易条件中明确租赁居住项目的规划设计条件，并明确建设的租赁住房仅能用于租赁不得分割销售。

昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房，根据政策要求可以改建为租赁住房。鼓励企业将商业、办公用房按照建筑、结构、消防等规范改造为租赁住房。鼓励企业以收购、长期租用等方式筹集个人闲置住房用作租赁房源，鼓励回迁人将剩余房源委托专业化规模化住房租赁企业运营。

4、鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持，向租赁住房项目开发商提供低息、长期稳定贷款。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

5、制定全市住房租赁行业、房地产经纪管理相关制度，逐步健全住房租赁法律法规体系，规范企业和个人的经营行为，提升住房租赁行业管理水平。房地产经纪机构、住房租赁企业可通过平台进行备案和开业申报，住房租赁企业和个人可通过平台实现房源发布、房源核验、网上交易、网签网备。

加速拓展物业管理服务

1、促进专业化物业服务覆盖范围进一步扩大，促进定制化物业服务向办公、工业、医院、学校、市政设施等多种物业类型延伸拓展。至十四五末，力争实现全市商品住房小区物业服务覆盖率达到100%，老旧小区、独立楼栋等居住小区物业服务覆盖率显著提升。

2、推进物业服务与房产信息、车辆信息、土地管理信息系统以及其他相关系统的融合与对接，搭建智慧物业平台，打破信息孤岛，实现信息共享和业务协同，推动物业服务线上线下融合发展的智慧社区。

鼓励物业服务企业开展个性化、定制化、差别化、多元化服务，向养老、托幼、家政、文化、快递、房屋租赁等领域延伸，探索物业服务+N种生活服务模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。重点支持物业服务公司建立物业服务+养老服务的居家社区养老模式，组建专业化养老服务队伍，形成养老服务连锁化经营。

3、进一步加强物业从业人员的职业技能培训、考核、职业技能等级认证，提升物业服务行业人力资本。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。

4、加强党的领导，完善社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业共商事务的社区治理机制。由社区党组织召集业主委员会、物业服务企业参加社区日常工作、重大活动，将物业服务企业纳入基层社会治理体系，落实物业服务企业责任。大力推广居住社区（重点是改造后的老旧小区）红色物业的经验，推动社区服务功能与管理功能的优化整合，积极推进社区规范化、精细化管理。

多渠道推进商办用房去库存

1、各县（市、区）根据商业和办公用房存量情况和去化周期，合理制定土地出让年度计划，控制商业用地供应量。按照以需定供的思路，结合不同区位、不同功能分区以及市场实际需求合理确定商业用地供应规模、结构和时序。严格控制商业房地产项目审批，防止局部地区商业房地产过度开发。

对于新建商品住房项目、城市更新中回迁安置项目，合理确定商业和住宅的建筑面积比例。对于城市边缘、区位不佳、占地面积过大并且已批未供的商业房地产用地，重新进行建设可行性研究，科学调整控制性详细规划，用于养老、文体、教育等具有较强社会现实需求的项目用地。

2、有效再利用存量商办用房。根据昆明市《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，二环以外国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房，可以改建为租赁住房。符合居住安全、日照、教育等公共设施配套要求的闲置商业和办公用房，在权属不变的原则下可申请改造为保障性租赁住房。

3、鼓励房地产企业利用库存商业、办公用房建设众创平台、联合办公空间、产业孵化基地，支持高层次人才和大学生创新创业。支持社会投资机构通过直接购买或租赁已开发闲置商办用房作为创业孵化基地和创业园区，给予一次性补贴扶持。

通过以奖代补、税收优惠、租金补贴、延长免租时间等措施，鼓励社会资本利用存量商业和办公用房，改建扩建一批普惠托育、养老、商业等社会需求大的机构。通过租金补贴、提高免租期等措施，提高昆明吸引外资融资行业、信息技术行业、健康医疗行业等重点行业的企业入驻。

4、支持商业地产开发商通过多种激励方式，积极引进国际国内具有丰富实操经验、市场资源以及合作能力的市场运营团队。确保运营团队负责人能够长期驻场服务，根据企业发展战略为项目运营制定科学合理的运营方案，包括各类营销活动策划、各类商品品牌引入、新员工认知培育、运营任务管理、时间计划管理。

5、优化商业地产项目运营模式。鼓励房地产企业根据市场需求做出自身调整，积极进行商业转型，多路径多方面寻找去库存、降低空置率的方法。加快时尚型新业态、新项目、国际品牌的植入，丰富零售市场的品牌类型，促进商铺更新换代。围绕现代城市居民生活休闲需求，打造一站式服务综合体，注重沉浸式消费体验，打破传统购物消费模式，提升市民体验式消费，提高商业房地产项目辨识度。

分类化解处置烂尾项目

1、按照政府推动、市场运作、依法处置、规划引导、一项目一方案、分类处置、属地推进、因地制宜的思路，加快化解烂尾楼项目，力争到2022年末基本完成烂尾楼清零工作。进一步巩固由市政府主要领导任组长，市委政法委、法院、住建、自资、财政、税务、金融等职能部门为成员的领导小组。领导小组负责统筹部署全市府院联动工作，切实推动全市企业破产处置府院联动工作稳步推进。

2、按照市场化模式运作，通过广泛吸收政府资本、金融资本、民间资本等，为烂尾楼处置提供资金保障。针对资金链断裂但盘活可行性较强的项目，积极协调金融机构，加大融资帮扶力度。对在要求期限内盘活的项目，给予地价款、土地出让年限等多方面扶持政策。

3、根据烂尾楼实际情况，系统厘清法律关系，总结一套分类处置各种类型烂尾楼的具体方案。运用债权申报、会计鉴定、财务审计、清产核资等方式，全面查清问题楼盘的资产状况和债权债务情况，科学测算楼盘实际以及潜在的经济价值。

将涉房案件纳入前置调解的程序和范围，积极引导当事人通过行政调解、人民调解、行业调解等方式化解矛盾纠纷，及时按程序进行司法确认，最大限度地缩短化解周期、提高处置效率。优先对位于城市主干道、景观节点的项目，以及对城市形象影响较大、社会关注度高的项目实施重点整治。

加强房地产市场监管

1、探索建立房地产企业信用信息数据库、房地产企业信用档案与评价体系以及信用奖惩机制。根据房地产开发企业所建立的信用档案，包括房地产企业资质等级、经营业绩、合同履约、税费缴纳、守信获奖、银行信用、违法违规、市民投诉、失信惩戒等情况进行信用信息评价。

房地产开发企业参与市场准入、土地出让、开发建设、经营、资金使用、房屋交付活动时，根据信用评级结果进行差异化管理，信用高企业给予政策倾斜、优先支持，信用差企业提出限期整改、重点监管。进一步建立健全企业承诺+社会监督+失信问责机制。

2、根据《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》，按照政府指导、银行监管、专户专款的原则，率先对主城五区及三个国家级开发区（度假区）内办理商品房预售许可的项目进行预售资金监管，进一步规范商品房预售资金缴存、支出、使用及监管措施。至十四五末，逐渐覆盖昆明市域各县（市、区）。

3、推动存量房交易监管平台建设，加强存量房源信息发布管理，建立专门的房地产交易资金监管机构，有效防范存量房交易资金风险，切实维护和保障市民的合法权益。建立房地产经纪管理服务平台，实现房地产经纪机构、门店、从业人员、房源及交易记录的实名信息登记全覆盖，进一步规范房地产经纪机构服务，整治存量房交易乱象。

4、严控房地产违规开发行为。坚决守住生态保护红线、环境质量底线、资源利用上限，坚持规划先行，严格项目审查，做好生态环境影响评估，杜绝任何房地产建设项目违规侵占滨水临山地区生态红线，彻底转变环湖开发、面山开发的不良局面。

建立房地产统一信息平台

1、建立房地产市场监管一张网。综合运用智慧化技术，整合现有商品房网签系统、存量房网签系统、房屋抵押以及住房租赁等系统，建立全市统一的房地产交易综合信息平台，实现房地产市场监管一张网。

建立房地产风险预警监测体系，完善房地产预警监测指标体系，及时把握房地产市场走势和房地产运行情况，为管理决策和战略决策提供可靠依据和数据支撑。综合运用行政权力，公开透明的运行平台以及现代化网络监管手段，实现在线即时监督监测。

2、推动房地产业数字化转型。在建设数字云南的整体框架下，按照1+4+5+N的架构，构建市级统筹、各地有序协同的房地产行业数字化转型发展体系。利用区块链、物联网、人工智能、大数据、5G等新技术，探索多种房地产经济新形态新场景，通过数字化赋能，实现行业整体现代化转型。

3、探索线上线下同步互动、有机融合的房地产营销新模式。加强房地产企业与新兴科技公司、网络营销平台的合作，依托虚拟现实技术（VR）等前沿科技，借助网络交易平台、招商平台、服贸合作平台，打造房地产项目楼盘网络看房、网络洽谈、网络签约以及网络办证。通过城市推广、品牌宣传、招商推介、经贸交流等方式，重点在国内沿海发达城市、南亚东南亚国家开展健康人居专题推介活动，扩大城市国际知名度。

表2 昆明市十四五房地产业发展重点项目

重点任务

重点项目

1

康养文旅

房地产项目

斗南花卉小镇建设提档加速；

做好昆明世博园提升改造；

打造华强方特文化科技园、派拉蒙影视乐园、凤龙湾特色小镇等一批重点文化旅游项目。

2

住房保障项目

力争供应保障性住房覆盖50万城镇人口。

3

人才住房项目

在高新区、云南自贸区昆明片区、经开区等试点建设人才公寓。

4

租赁住房项目

引进3~5家长租公寓领域的知名租赁企业；

优先考虑在轨道站点、商业中心、产业园区、大学城周边集中筹集租赁住房。

5

烂尾楼化解

2022年末基本完成烂尾楼清零工作。

6

城市更新项目

全面推进2000年前建设需改造的老旧小区改造任务（997个，11.4万户）；

全面推进城中村改造（284个）。

实施

保障

加强组织领导

坚持党的全面领导，把党的领导贯穿到住房发展的各方面和全过程，更大力度落实城市主体责任，更大程度激发各类主体的活力和创造力，确保党中央关于住房工作的决策部署贯彻落实。

《昆明市十四五房地产业发展规划》与《昆明市十四五文化和旅游发展规划》《昆明市十四五会展发展规划》《昆明市十四五商务发展规划》以及其他重要行业五年规划同步编制、同步实施，并纳入同级国土空间规划统一保障落实，切实指导各县（市、区）层面的城镇住房与房地产发展规划编制。

加强政策扶持

坚决落实国家、省委、省政府、市政府关于房地产业发展的决策部署，鼓励各有关部门、各县（市、区）结合实际、因地制宜出台相关配套政策措施。加强对本土房地产企业的发展指引、从业人员培训和相关政策支持。

由昆明市住房和城乡建设局牵头组织实施，研究解决工作推进中遇到的重大问题，组织协调各项政策措施的落实推进。把促进房地产市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居、提升房地产市场监管纳入政府工作目标。健全规范房地产市场秩序多部门联合工作体制，明确各相关部门职责分工和任务要求，健全信息沟通、政策协调和工作协同机制。

夯实人才支撑

坚持党管人才的政治导向，建立健全面向房地产行业的人才工作机制。鼓励房地产企业与高等院校、专业培训机构开展密切合作，重点培育本地房地产业发展紧缺的各类技能型和应用型专业人才。建立健全房地产人才职业培训长效机制，开展多层次、多专业、多形式的在职技能培训。

鼓励大型房地产企业、物业服务企业组建一批掌握新技术、新工艺、新标准的技能队伍，有效满足未来城镇居民对住房精装修、智能家居等新兴居住生活领域的服务需求。加大国内外房地产业相关人才引进，重点引进房地产项目投融资、规划设计、项目策划、建筑技术研发、工程管理、房地产营销、物业管理、家政服务等各类中高端人才。

充实壮大房地产业专家智库，邀请国内外知名房地产专家学者、行业精英加盟。通过定期开展会议论坛、考察调研、培训教学等多样化方式，发挥高端智库对房地产业发展的智力支撑作用。

发挥行业协会作用

充分发挥房地产开发与经纪协会在政策宣传、行业交流、人员培训、市场调查、建言献策、反映诉求、引导市场、拓展营销、企业帮扶、研究行业标准等方面的重要作用，助力房地产行业治理能力提升。

支持房地产行业协会定期组织房地产企业代表会议，召开房地产市场运行情况调研座谈会，听取企业发展遇到的问题和建议，促进房地产业务主管部门、房地产企业的沟通交流。

支持房地产行业协会结合政策变化和市场情况，组织房地产经纪、住房租赁、物业服务等人员培训会及职业技能竞赛，提升从业人员业务能力，提升企业经营管理能力。支持市房地产开发与经纪协会继续举办住房博览会、购房节、房地产消费健康发展论坛等重要活动。

完善规划实施评估

2023年，由昆明市住房与城乡建设局牵头对本规划实施情况开展阶段性评估。按照政府组织、部门合作、公众参与的原则，建立相应的评估工作机制和工作程序。委托规划编制单位或组织专家组承担具体的评估工作，重点评估房地产开发与销售、房地产去库存、土地供应、住房保障、老旧小区改造、市场监督管理等内容，全面总结本次规划各项内容的执行情况，客观评估规划实施的效果。

针对规划实施中存在的偏差和问题，需要进行专题研究，提出完善规划实施机制与政策保障措施的建议，进一步明确规划任务和工作重点，促进规划目标的实现。

来源：昆明规划建设

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