株洲建材市场门面出租(株洲石峰区门面出租)
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投资16万元买的小摊位,委托多米新街市管理运营,但每个月只能收到200多元的租金。近日,凭借售后返租模式在株洲走红的多米新街市,因返租租金不及预期,遭遇众多投资者维权。
记者走访了解到,在株洲,和多米新街市类似,以返租模式吸引投资者的商业项目不在少数。这其中,有不少项目都遇到了多米新街市同样的问题。
售后返租,是馅饼还是陷阱?投资者该如何选?
多米新街市九八缔景城店(资料图) 记者 姚时美 摄
购买商铺,由专业公司运营
投资者躺着就能赚钱?
五星级农副产品中心、菜篮子工程、首付三万起带10年租约……2016年,冲着开发商铺天盖地的宣传,邹先生购买了位于世贸广场的多米新街市商铺。
签了商铺买卖协议和长期委托经营协议。邹先生介绍,商铺采取的是整体打包经营,给业主返还租金的形式。而且,前三年的租金还可以一次性抵扣首付。
也就是说,按照协议,投资者从开发商手上购买商铺产权后,并不需要自己经营管理,就能获得一份长期稳定的回报。就算租约到期,到时候或卖或出租或自己经营,反正都不亏。相当于一次投资,躺着赚钱。邹先生说。
位于世贸广场的多米新街市,部分摊位已经停摆 记者 姚时美 摄
事实上,售后返租,并非新鲜事物。
记者走访了解到,在株洲市场,有不少商铺、写字楼、酒店式公寓等,都在打着售后返租的旗号招揽投资者。其中,仅河西的在售地产项目中,至少有三家宣传可以售后返租。
地产业内人士李先生介绍,一般情况下,开发商都会选择有较强实力的运营方,将项目包装成具有竞争优势的商业广场、长租酒店等,通过大力宣传卖点,给投资者形成项目能长期稳定盈利的印象。而且,这些返租项目年返租回报一般都达到 8%甚至更高,远比其他物业租赁回报要高。返租期短的3-5年,长的达15-20年。
在各种优厚的返租条件下,不少想做甩手掌柜的投资者,纷纷入局。
返租少,退铺难
部分投资者很受伤
然而,如此诱人的售后返租,遭遇了危机。
从2017年开始,世贸广场多米新街市的经营就举步维艰,越往下做,开张的商铺就越来越少,业主拿到的租金就越低。邹先生介绍,最近两年,有的业主甚至没拿到一分钱租金,当初的承诺变成了一句空话。
多米新街市并非孤例。
记者近日了解到,株洲市区近年来不少承诺售后返租的项目,都出现了回报率低、无法按时支付租金等问题,让业主苦恼不已。
天元区某建材市场曾因经营不善长期拖欠投资者返租租金,被投资者告上法庭,最近两年才略有起色。
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芦淞区太子路附近某商业项目,主打芦淞服饰产业转移,承诺返租租金丰厚,吸引了上千名投资者购买。但几年时间过去,该项目的投资者拿到的返租租金远远不及预期。
云龙示范区方特旁某商业项目,以旅游配套为主打。投资者2016年购买商铺后,项目方承诺的开业却一拖再拖,至今仍未全部开业,返租也就无从谈起。
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返租难,投资能否退铺?对此,多位业内人士告诉记者,基本不可能。
在售卖商铺之前,开发商就会提前规避风险。业内人士苏浩(化名)介绍,一般情况下,投资者与开发商之间是买卖关系,而委托管理协议是投资者与运营方签订的。也就是说,一旦项目经营不善,返租达不到预期,发生纠纷的当事双方,是投资者和运营方,与开发商无关。
收益稳定,十年回本
也有投资者获利颇丰
并非所有售后返租的商业项目都是亏损。
2005年,市民杨先生以8万多元的价格,买下位于石峰区某商业广场的一间商铺,然后将商铺委托给运营方管理,运营方每月返还杨先生租金700多元。
基本能准时收到返租,2016年前后,由于商户退租,有几个月没收到租金,但很快就续上了,现在每个月租金约1000元。杨先生介绍,因为商铺是委托项目方管理,自己几乎不用操心。从投资回报上看,不算商铺的升值空间,他用了十年时间就已经回本。
记者了解到,天元区长江路某酒店、芦淞区中心广场附近某商场等,也都是售后返租模式,多年来收益一直比较稳定。只在更换管理方时,短暂因返租不及时,引发过业主投诉。
售后返租并一定就都是套路。对此,苏浩介绍,开发商主推售后返租模式,主要是为了快速回笼资金。有很多项目通过售后返租,统一经营模式,实现了商业物业的整体经营价值提升,给投资者带来了丰厚的回报。
以芦淞市场群为例,很多市场就是通过售后返租模式起步的,参与的投资者都获利颇丰。苏浩说,正是因为有了许多成功的案例在前,售后返租模式才会获得投资者青睐。
买商铺要了解地段、定位等
也要关注开发商、运营方实力
在业内人士看来,投资者购买售后返租商业项目,风险主要来自项目经营不善、商铺价格虚高透支未来升值空间等。而如果商场兴旺,商铺价值和租金都将看涨。
高回报就意味着高风险。 市区某房地产中介刘元辰建议,选择这类项目,投资者一定要擦亮眼睛。
首先,要仔细了解项目的地理位置、商圈环境、商业定位等。如果这些方面存在先天不足,就没有什么投资价值。
另外,要关注开发商、运营管理方的实力背景。开发商和运营管理方实力强大,才不会出现经营不善、跑路等情况,返租才有保障。刘元辰说。
从返租引发纠纷的项目类别看,主要是一些位置不佳、面积过小的商场内铺,一旦脱离了统一管理运营,单独经营很难产生较好的效益。因此,投资者遇到这类情况,要特别谨慎。刘元辰说。
(株洲晚报记者 周蒿)
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