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本文作者：钟山客（本刊所有文章均为原创）

（一）

上海有虹桥，南京有赛虹桥。

相较于坐拥国家会展中心主场，日均旅客吞吐量百万以上的虹桥综合枢纽，吸引全国规模型房企扎堆设立总部的魔都虹桥朋友圈，那个位于南京老城区西南角的赛虹桥，远没有前者那么出名。

呵呵，一个很不起眼的城郊结合部区域，地处河西新城与城南雨花的夹缝之间，又没有高起点、高规格的大手笔规划，怎么能赛过上海的虹桥呢？记得十年前，有人还在揶揄：虽然借着05年十运会的东风，建起了南京最大全互通式立交（彼时也是国内最大）。但，它毕竟是一个交通枢纽过渡区。南北狭长，纵深较窄，也没有大规模的土地储备。

在2012年9月MALL姐吴正梅第二子的虹悦城开业之前，赛虹桥只有一座银桥大市场。与城北中央门的金桥、玉桥等大市场群南北呼应，共同支撑起南京广大工薪阶层深度参与小商品批发价的一站式消费体验与快乐。

虹悦城的开业，标志着赛虹桥地区拥有了首座大型MALL综合体。值得一提的是，商场引入的室内真冰场，Apple Store等主力店，成功吸引大批河西豪宅业主前来消费。而事实上，河西奥体直到2016年后才拥有了室内真冰场。

但，彼时在商业方面弯道超车的赛虹桥，也一直因为被老宁芜铁路割裂而深深烦恼。每次叮当叮当一响，两侧长长的道闸放下，那条车水马龙的长虹路就暂时被拦腰截断。几乎所有赛虹桥地区的业主（包括凤凰和美、亚东国际、亚东观云、锦虹美苑、绿岛华庭等），都直接受到火车扰民影响。

困扰赛虹桥地区发展多年的宁芜铁路与安德门货场，什么时候才能搬走呢？

白驹过隙，转眼又是一个十年。位于河西与老城过渡缓冲区的赛虹桥，何时能够真正告别宁芜铁路穿城的束缚？何时才能迎来破茧重生后的第二个春天？

直到那幅沪铁G68宅地的出现，让我们看到了：赛虹桥终于有望摘掉铁路结合部居住区的帽子，甚至奔向5万的大门。

（二）

赛虹桥G68，某种意义上，是南京送给上海铁路局最好的礼物。

2020年11月20日，赛虹桥G68地块经过1轮竞价，被上海铁路房地产开发经营有限公司以底价37亿元拿下，楼面地价25646元/㎡，毛坯限价4.1万/㎡。

显而易见，这是建立在沪宁两地深度合作基础上，一次精心筹划的勾地。有资深业内人士表示：作为铁路场站综合开发项目，根据出让条件，需将宁芜铁路改造工程的铁路站场、线路工程等统一联建，竞买人或其控股股东须具备联建资格。事实上，G68的特殊拿地门槛，完全可以视作为上海铁路局量身定制。

毕竟，对于困扰南京主城区多年的老大难宁芜铁路，搬迁工作牵一发而动全身，绝非一朝一夕之间。如果得不到上海铁老大的强力支持与合作，相关进度势必受到影响。对此，近年在高品质城市化运作与腾笼换鸟式的旧城改造上越来越熟练的南京，一定深有体会。

说得再直白点，一条宁芜铁路的分阶段搬迁与改线外绕，最需要的是钱。而只有彻底解决钱袋子缺口，才能解决相关参与单位的后顾之忧。同时，能够最大程度的分享南京城市改造与焕新的红利。

积极寻找城市合伙人，给予他们充足的市场化前景，调动各方深度参与南京城市更新的积极性。这，应该是南京新一轮精细化经营城市的方向。有观察人士指出。

所以，我们也就不难理解：为何在G68宅地顺利出让后，坊间小道传言它只是庞大的安德门货场铁路土地综合开发项目的冰山一角，或者说只是踢走各种建材城、装饰城的开篇一期而已。

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如下图所示，后期拟入市的还有货场铁路综合开发的二期（教育+商业用地）与三期（纯宅地），沿着凤台南路高架一路南延至雨花南路。形成一艘北抵凤凰和美，南至龙福花园的巨无霸级综合体航母。

按照三期的高规格规划，届时就连南京人耳熟能详的新和源装饰城，也逃离不了最后被拆迁的命运。如此，赛虹桥面向小行地区的门户被彻底打开。大城南地区打通了任督二脉。

不过，作为先头部队的G68地块（安德门市场综合开发一期），也有客观上的不利因素：项目西侧紧邻凤台南路快速路高架，部分楼栋或将受到车流影响。当然，如果项目在2-3年后交付，宁芜铁路还没有完成搬迁改造，那么业主也会受到铁路干扰。

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即便如此，在充足的市场预期下，该地块的毛坯限价指标还是妥妥地轻松突破4.1万/㎡，意味着全装修均价预计在4.3万/㎡。另外，根据赛虹桥较为突出的主城区域，结合南京市场主流升级装修包估算，大概率外挂精装升级包，含包价可能在4.5万-4.7万/㎡区间。

当然，也有人说，如果上海铁路渴望小试牛刀，或者铁了心想做豪宅产品。或者成功批到5000一平左右的升级包，那么，G68的最终售价，可能就是4.8万/㎡。部分楼层朝向较好的房源单价冲刺5万大关，也不是没有可能。

哦，曾经被人一度遗忘，甚至是轻视的赛虹桥，你也有破5的一天呢。

（三）

其实，赛虹桥部分二手次新房，早已奔跑在破5的快速路上了。

比如禹洲吉庆里、凤凰和美、亚东观云等房龄较新的小区，二手房价站稳4万/㎡以上。其中禹洲吉庆里二手房均价已经达到5.4万/㎡。反观一河之隔的河西中部，距离沪铁G68地块较近的招商雍华府二手均价5.5万㎡，隔壁金隅紫京府的二手房均价更高达6.7万/㎡。

当然，我们更不能忘记：那个中铁建与路劲合作开发的豪宅花语江南，在2019年11月以4.32万/㎡首开，当天去化9成，一夜刷新整个赛虹桥与大城南地区的新房天花板。收官均价小幅跃升至4.43万/㎡，项目清盘只用了短短9个月。

这，正是平日沉默寡言、但关键时刻人狠话不多的赛虹桥。它特有的主城吸附力与蕴含着的巨大能量，助其做到不鸣则已，一鸣惊人。以及作为河西（建邺区）与城南（雨花区）之间维持房价梯队过渡的关键先生，一直踩准在自己的节奏上。

我想，这或许也是上海铁路为何如此看中赛虹桥这块宝地的原因之一吧。所以，也就不难理解，开发体量20多万方的G68进展堪称神速：据说拿地1个多月后就进场施工，拿地2个月后对外公布户型面积段（95㎡三房-130㎡四房），拿地3个多月后出台规划设计方案。

另据小道消息，上海铁路并非仅满足于一期9栋26-33F住宅的开发。未来安德门货场综合开发的二期与三期，据传也有意染指。不，也许是鲸吞。

不管如何，希望上海铁路在深度参与南京赛虹桥地区城市更新运动的同时，也能强力推进一系列资源提档升级，唤醒低效土地资源，努力消除与河西城市建设的视觉落差。更重要的是，早日实现宁芜铁路的外绕落地计划，回馈南京城南百万人民的期待。

在南京，有两个G68地块，分别肩负着区域头等舱破限的伟大历史使命。一个是大名鼎鼎的上海建工G68（河西），入市有望突破7万一平。另一个是上海铁路G68（城南），已然剑指4.8-5万一平。让人感到巧合的是，它们的土地编号，竟然都叫G68（谐音：六，发）。

一个春光灿烂的某日，人到中年的老司机倪师傅依旧开着他的小货车，晃晃悠悠地行驶在凤台南路上。老旧的车载收音机里，飘荡出周杰伦的那首《一路向北》。而车窗外，一闪而过的，是正在热火朝天施工的沪铁G68地块。

大象，当然无法隐藏在灌木丛中。其实不少人应该清楚：未来，这一大片破而后立的、扼守在建邺、秦淮、雨花三区交界处的城南沃土，完全觉醒后将意味着什么。

所以，亲爱的上海铁老大，千万别忘记：还有沉睡中的鼓楼滨江，那个被视为百年外滩命门的铁路西站，您何时也来一发吧？

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