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深圳建材市场名录(深圳宝安装修建材批发市场)

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  • 2022-10-15
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深圳建材市场名录(深圳宝安装修建材批发市场)

 

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金九点燃深圳新房市场,南山网红盘是成交主力。而作为今年前海首个开盘的住宅产品,颐城栖湾里(颐湾府二期)9月底开盘当天销售347套,去化98.5%,仅剩下5套未被选完。

银十前海还有多个网红盘蓄势待发。在颐湾府二期开盘热销后,由万科主导的三、四期产品(万科颐城瑧湾悦)也将于近期入市。以拍卖地限售价以及销售透露的价格来看,预估约10.8万/㎡(具体以官方公示的预售为准)。而与月亮湾大道一路相隔的中海阳光玫瑰园、恒立心海湾花园、泛海拉菲花园等楼龄超10年的小区,目前二手挂牌单价普遍在12万-14万元/㎡。

即将入市的瑧湾悦,能否再延续前海住宅新盘的火爆?近日,南都·湾财社记者来到前海,实地探访瑧湾悦。

记者实探

近地铁有配套,一公里内有写字楼集群

颐湾府整体的开发商为深国际前海投资管理(深圳)有限公司,项目分四期开发,第一期是颐湾府,第二期为颐城栖湾里,三期和第四期万科臻湾悦是以万科为主,万科占股超60%。

据了解,项目一期颐湾府于2019年开盘,当时开盘均价10.2万元/㎡,可售367套,面积约120-190㎡,开盘当天卖了近9成,现在已交房入伙。项目二期颐城栖湾里开盘均价10.25万元/㎡,项目推出352套房源,面积范围约117-262㎡,开盘当天卖了超过9成。

第一批已经入伙的情况下,第二次开盘仍热销,这侧面证明了市场对片区宜居性的认可度。

交通方面,颐湾府项目整体靠近铁路公园地铁站(5号线),该线路乘坐3站可在前湾站换乘9号线,5站即可在前海湾站换乘地铁11号线和1号线前往罗湖和福田,公共交通较为便利。

配套方面,项目自身配套有6000㎡商业,项目西侧的前海颐锦广场配建有约2.5万㎡的庭院式商业-前海印里,这家以品质慢生活圈为定位的商场,拟打造5万㎡开放式岭南风情庭院特色建筑。目前可见商场内的部分餐饮配套和便利店等已经开业,周边居住便利性大大提升。

产业方面,项目西南1公里范围内即为前海世茂大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心等写字楼集群,周边有高净值人口流动。

另外从自然环境看,前海寸土寸金,前海三湾中,妈湾占地面积最大,容积率最低,还拥有得天独厚的自然优势,是唯一既有内湾又有外海的区域,也是三湾中较为宜居的片区。利用优势的生态资源,妈湾在整体规划中更着重于生态配套,包括丝路长廊,海洋馆、海洋博物馆、渔人码头都在妈湾规划范围内。

产品亮点

全四房设计,吹风价10.8万/㎡,低过周边楼龄超十年二手房

两个多月已经接待了3000多批客户来访,项目本身的市场热度是有的,自流量还可以,算是片区的网红项目。瑧湾悦的现场工作人员说。

提起瑧湾悦,不得不提到它的户型设计。现场销售告诉记者,瑧湾悦目前推出的主力户型为约115㎡和约170㎡的两种,而且全都是4房设计(以最终备案面积为准)。

115㎡四房的户型设计在功能性和面积段上保持了平衡。这个户型对于部分更在乎功能性的改善家庭来说较为实用,尤其是有二孩三孩计划的家庭,日后大概率不会产生房间不够的尴尬,是可以安心住上很多年的户型,实现家庭居住空间长期内的一步到位。

关键是,万科拉低了前海四房的上车门槛。无论是刚刚开盘的颐城栖湾里,还是近两年开盘的龙光前海天境、润峯府、招商领玺、前海时代二期,或者接下来即将开盘的深业云海湾、天健悦湾府,起步门槛都是110-120m²的三房,四房的门槛大多在146-150m²。

但多个房间,同样意味着生活空间的进一步分割,对于品质敏感型客户来说会有不同的体验感。南都·湾财社记者实地探盘的过程中,听到有购房者认为空间尺度感觉略微逼仄,没有千万豪宅的感觉。

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南都·湾财社记者走访当天,瑧湾悦展示中心现场正在整改,工人穿梭调整线路和门庭的造景,现场工作人员还在调整样板间的一些摆设。

不过从当日样板间展现的设计来看,项目115㎡的4房户型还是做到了超5米宽的横厅和大阳台,采光面上也难得实现了3个户型朝南。整体来说,定位万科瑧系2.0升级版的产品仍是颇具亮点。

价格方面,以拍卖地限售价以及销售透露的价格来看,预估约10.8万/㎡(具体以官方公示的预售为准)。

目前前海核心三区可售二手住宅仅前海时代,其大户型挂牌价格在20万元/㎡左右;月亮湾大道以东的中海阳光玫瑰园、恒立心海湾花园、泛海拉菲花园等住宅小区,目前二手挂牌单价普遍在12万-14万元/㎡。

核心问题

距月亮湾大道几十米,噪声影响难避免

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正如产品亮点非常突出,万科瑧湾悦的产品短板也难以忽视,那便是紧靠月亮湾大道的地理位置,易受到噪声影响。

除了前海工地泥头车会从月亮湾大道经过,从三大港区(蛇口港、赤湾港、妈湾港)出发的货柜车,大部分也会涌向月亮湾大道,然后向107国道、广深高速、南光高速、南坪快速分流。

月亮湾大道的堵车情况

一方面是噪声问题,另一方面由于货车较多,从月亮湾大道出行也难免遭遇堵车问题。

抱着这样的疑虑,不少购房者在是否选择买入这个问题上也非常纠结。

我们价值体系里有一大弱势就是靠着月亮湾大道。万科瑧湾悦现场的工作人员提到这个问题时表示,第一,项目与月亮湾大道有大概70米的距离,项目特意做了LOW-E3层的玻璃来隔音,未来小区也会在四周做隔音措施保证居住环境的安静;第二,月亮湾大道的货运车问题是有改造计划的,随着前海交通体系的完善会逐步解决,未来该道路将只承担起城市主干道的功能。

百度地图测距

其中即将在2023年底贯通的妈湾跨海通道,建成后或将有效缓解月亮湾大道、北环大道交通压力。据规划,妈湾跨海通道完工后将承担南山港区疏港货运交通,兼顾承担妈湾、赤湾等片区与大铲湾等片区之间的客运交通联系。

除此之外前海还有多条交通道路在建中,预计建成后城市面貌也将迎来升级,卡车泥头车等工程、货运车辆或下沉入地下交通体系。

综合来看,项目两期开盘去化成绩优异,购房者对片区整体素质的认可是加分项;户型设计较为稀缺,万科产品力值得期待,对追求居住空间一步到位的购房者来说是加分项;但对于看重确定性的购房者来说,月亮湾大道目前的噪声和堵车问题仍是丢分项,如果未来有所改善,日后的溢价空间或将有所突破。

南都·湾财社记者 孙阳

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