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（报告出品方/作者：民生证券，李阳）

1 政策加码，探索保障性租赁住房新模式

1.1 政策定位提升，发展方向明确

保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇 老旧小区改造工程四类。棚改主要针对结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、平房或低层 住宅（2-3 层）为主、房屋成新率低或破损率高、住房功能或配套设施不齐全、卫生环境差、治 安和消防隐患大的居住区。2008 年在全国范围内全面启动并开启十年棚改，2017-2018 年 全国公共财政保障性安居工程支出中，棚改占比达到 40%以上。2018 年以来棚改退潮、旧改 接棒，棚改占比明显降低。

住房保障体系不是新名词，结构与内容在不断更新，当下，保障性租赁住房，是住房保障体 系中的重要组成部分。政府加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保 障体系。2011 年 9 月，国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，住建 部定义保障性住房建设包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房四项。2014 年起各地廉租房 与公租房体系并轨；同时，政府提出共有产权住房以整合经济适用房和限价房制度，作为租赁与 自有、保障与市场的过渡；2020 年 12 月中央经济工作会议提及要高度重视保障性租赁住房建 设。

其中，定位提高，保障房成为十四五期间关注焦点。2020 年 12 月中央经济工作会议提及 高度重视保障性租赁住房建设，随后 1 年政策不断加码，从重点城市、目标群体等角度保障落 实。2021 年 12 月中央政治局会议、中央经济工作会议均提及保障性住房建设，并置于房地产 政策前列。2021 年 12 月，中共中央政治局召开会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环；12 月 10 日中央 经济工作会议再次提及坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

1.2 建设特点：目标更明确、市场化程度更高

相较于公租房、共有产权住房，我们认为保障性租赁住房有目标更明确、投资供给更市场化 等主要特点：

目标群体不设收入门槛：公租房主要面向城市中偏下收入住房困难家庭；有产权住房供 给主要面对中低收入者；而保障性租赁住房主要解决符合条件新市民、青年人等群体住 房困难问题，住建部明确不设收入线门槛。

投资、供给更加市场化：公租房建设资金以及租赁补贴资金由财政部安排；共有产权住 房政府与购房者共有产权，政府与个人产权份额、房屋定价原则、上市交易分配份额等 由政府主导（参考试点城市）；保障性租赁住房责任主体为城市人民政府，政府给予土 地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持谁投资，谁所有， 有新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种供给方式。

实施区域更加明确：保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和省级人民政府 确定城市，针对性更强。

保障性住房的基础制度逐步落地，支持力度逐渐加大。2021 年 7 月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，以明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配、严格监 督管理、落实主体责任等为基础制度，明确保障性租赁住房： 1）目标群体为符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题 2）建筑面积不超过 70 平米小户型 3）租金低于同地段同品质市场租赁住房 4）参与机制坚持谁投资谁负责 5）责任主体为城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助 资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价格、加强金融支持等六大支持政策。

1.3 推进目的：新发展模式探索，带来增量需求

在共同富裕大背景以及房住不炒地产政策下，推进保障性租赁住房建设具有重大意义。新市 民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，尤其是在人口净流入城市，而住房保障体系中租 赁住房环节仍存较大改善空间。2021H1 人口净流入城市租金涨幅明显，加快保障性租赁住房建 设有利于租房模式探索，若该模式能走通，则购房需求压力会明显缓解。

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稳增长基调下重视保障性住房带来需求增量。2021Q4 以来地产政策有边际放松迹象，但数 据环比仍未明显改善，在当前我国宏观经济与房地产下行压力较大的大背景下，12 月 6 日中央 政治局会议强调明年经济工作稳字当头、稳中求进，而保障性租赁住房有望成为十四五期间 经济稳增长重要一环，部分缓解房地产增速下行压力，同时为专项债提供新增投资领域。

复盘近 5 年中央经济工作会议关于房地产政策描述，2020 年会议有较大篇幅谈房地产问题， 其中关于租赁市场描述由加快发展租赁市场升级为高度重视保障性租赁住房建设。结合 2020 年和 2021 年中央经济工作会议地产政策表述，以下两点应重点关注： 1）租购同权提上日程。2020 年会议提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利， 有助于房地产回到其本身居住价值； 2）明确政策倾斜，合理调控租金水平。2020 年会议提出探索利用集体建设用地和企事业单 位自有闲置土地建设租赁住房，土地问题上给以保障性租赁住房支撑；同时提出降低租赁住房税 费负担，减轻目标群体租金负担。

2 保障性租赁住房对地产投资影响测算

2021 下半年以来，多地公布其十四五期间保障性租赁住房规划。我们根据不完全数据 测算（部分城市尚未披露），各地十四五期间保障性租赁住房规划数分别为： 1）一线城市平均规划建设 44.25 万套； 2）新一线城市平均规划建设 20.67 万套； 3）二线城市平均规划建设 8.0 万套； 4）剩余城市人口多为净流出，考虑到保障性租赁住房明确实施区域为人口净流入大城市和 省级人民政府确定城市，目标群体为新市民、青年人，我们假设剩余城市保障性租赁住房占整体 比重为 5%。

根据各城市十四五期间保障性租赁住房规划数及近年房地产数据，测算结果为：2022 年 保障性租赁住房建设套数 236 万套，建设面积对房屋新开工面积有 4%拉动作用，建安投资对房 地产开发投资有 2%拉动作用。 1）十四五期间保障性租赁住房规划总数测算结果为 767 万套：根据上文测算各类别城 市规划建设保障性租赁住房套数，十四五期间保障性住房总套数约 767 万套。

2）2022 年保障性租赁住房建设提速，测算结果为 236 万套。十四五期间保障性租赁住 房总套数 767 万套，2021 年 1-9 月已开工 72 万套，占全年计划 76.9%，全年 40 个重点城市 新筹集 94.2 万套。结合①2021 年保障性租赁住房建设套数占十四五规划比重较低、②近 1 年国家政策频出、③政治局会议定调经济稳增长、④2021H2 以来多城陆续公布其十四五期 间保障性租赁住房规划，我们假设 2022-2025 年将分别完成十四五剩余规划（753-94=659 万套）的 35%、25%、25%、15%，即 2022 年全国保障性住房建设套数约 236 万套。

与住建部披露的 240 万套建设筹集计划基本吻合，我们认为以上测算较为合理，未来 4 年 的推测数据具备参考意义。2022 年 1 月 20 日，住建部表示要继续推进住房供给侧结构性改革。 坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给， 以人口净流入、大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房 240 万套（间），与我们测算的 236 万套相近。

3）2022 年保障性租赁住房开工面积对房屋新开工面积有 4%的拉动作用（假设 50%保障 房为新建）。政策明确建筑面积不超过 70 平米小户型，即 2022 年对应保障性租赁住房开工面积 最多为 0.83 亿平。2020 年全国房屋新开工面积 22.44 亿平，2021 年 19.89 亿平，则 2022 年 保障性租赁住房开工面积对应 2020 年、2021 年总房屋新开工面积占比分别为 3.68%、4.15%。

4）2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资有 2%的拉动作用（假设 50%保障 房为新建）。假设每平米建安成本 3500 元（保障性租赁住房建设以一二线城市为主，建筑成本 相对较高），2022 年对应保障性租赁住房建安投资约 2886 亿元，十四五期间总建安投资为 18782 亿元。2020 年全国房地产开发投资 14.14 万亿，2021 年 14.76 万亿，则 2022 年保障 性租赁住房建安投资对应 2020 年、2021 年房地产开发投资占比分别为 2.04%、1.96%。

我们提示保障性租赁住房开工面积、建安投资测算结果，仍需综合考虑以下因素： 1）保障性租赁住房平均建设面积可能达不到 70 平米。 保障性租赁住房建设规划多在一线城市、新一线城市（测算结果合计为 63%），目标人群为 新市民、青年人。考虑到以上城市人均居住面积较小（北上城镇人均居住面积 30-40 平米），且 目标人群租金压力大、居住空间舒适度需求低，一线城市、部分新一线城市单套保障性租赁住房 建设面积未必能达到 70 平米；

建设可能为单间房或单床位而非完整住宅。以上海为例，《上海市住房发展十四五规划》 指出，十四五时期形成供应租赁住房超过 42 万套(间、宿舍床位)，其中租赁房 22 万套(间)， 宿舍床位 20 万张。同样考虑到建设规划多在一线城市、新一线城市，一线城市、部分新一线城 市会建设宿舍床位或单间房而非完整住宅，实际上建设面积、建安成本可能会偏低。

2）保障性租赁住房建设面积并非完全增量概念，存量房转化使其对房屋新开工面积实际拉 动效果不及预期。 国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，主要利用集体经营性建设用地、 企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用 地建设，供给方式包括新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等。 从政府文件表述来看，预计存量房转化在保障性租赁住房建设中占比不低。（报告来源：未来智库）

3 建筑建材受益方向梳理

3.1 建材受益方向：节能建材加速渗透

住建部《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》未包含保障性租赁住房建设标准具体指 引，因此我们参考各省市自行制定标准，《成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）》对户型各 区域建材配置标准做出较为详细规定。

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根据此前测算，2022 年保障性租赁住房建安投资对房地产开发投资拉动作用≤4%。我们认 为保障性租赁住房中建材行业可重点关注：

1）性价比优、基建市政占比高的建材企业

考虑到保障性租赁住房主要建设区域为超一线城市、一线城市以及二线城市，其建安成本预 计将高于公租房，但由于居住要求等差异建安成本仍低于商品房。一二线城市精装修占比高，以 精装修和保障性租赁住房作比较：

精装修房企有单建材品类（如瓷砖、防水等）品牌库，建材企业需进入品牌库再向房企 /工程方进行投标，且头部房企多为全国化布局，因此精装修要求建材企业具备较强保 供能力、垫资能力、成本控制能力以及品牌力；

而保障性租赁住房目的是为满足大城市新市民、青年人等群体住房困难问题，硬性居住 要求而非改善生活品质是其首要出发点。因此保障性租赁住房中装修材料在满足环保和 质量要求后，性价比将成为建材企业核心竞争力。此外保障性租赁住房多由地方政府主 导，与当地政府在基建、市政方面有良好合作经验的企业将更占优。

2）绿色建材、节能建材

我们认为，保障性租赁住房建设由政府主导，政府将更关注建筑材料环保性、节能性，绿色 建材使用占比有望提升。

重点关注节能门窗、节能墙体材料、系统解决方案等方向，外墙、门窗是控制建筑耗能的关键，系统化门窗、保温材料应用均可有效降低用电量。

1）节能玻璃，low-e 中空玻璃或者三玻两腔，通过加镀银层、夹层、加厚等方式来减少外 部热量交换或者太阳能辐射，需要传热系数 K 和太阳得热系数 SHGC 合理组合来实现节能效。 旗滨集团节能玻璃已投产能 2195 万平（2021H1），在建投产后预计达到 4735 万平 ；南玻中空、镀膜玻璃合计 3401 万平（2020）； 北玻 2 条 Lowe 玻璃设备产能 3.6 万平/日（2020），自有 Lowe 产能偏少，产销 566 万平（2020）； 金晶本部 lowe 产线 2020.12 月点火。

2）再升科技 VIP 芯材供应绿色家电致力保温节能，赛特新材真空绝热板（VIP 板）、食品保 温箱供应家电、冷链、冷柜等领域。 VIP 板是一种新型绝热保温材料，导热系数可达传统聚氨酯材料十分之一，更适用于长时间、 极端温度、长效稳定保温等要求，主要应用于冰箱冰柜、冷链物流、医用及科研低温设施、自动 贩售机、保温型热水器等具备保温保冷需求行业。VIP 芯材是 VIP 板核心绝热材料。 VIP 板可在绿色家电领域替代传统聚氨酯保温材料。聚氨酯泡沫是冰箱和冰柜重要保温材料， VIP 板较传统聚氨酯材料有以下优点：1）绝热性能是聚氨酯 6 倍以上；2）绿色环保，不消耗 臭氧层物质或产生温室气体物质，可回收利用。

政策推动绿色家电领域 VIP 板渗透率提升。聚氨酯用到发泡剂 HCFCs 是消耗臭氧层物质， 被《蒙特利尔协定书》基加利修正案列为限制控制使用清单，并拟定了时间表逐步减少其使用 （2015 年削减 HCFC 生产和消费量 10%，2020 年削减 35%，2025 年削减 67.5%，直到 2030 年实现完全淘汰）；当前大面积推广主要受制于成本，我国 VIP 板在国内冰箱冷柜领域渗透率仅 为 3%，全球冰箱冷柜 VIP 板平均渗透率也仅为 10%（数据来源：产业信息网）。受益于能效标 准提高以及政策推进，VIP 板及 VIP 芯材渗透率提升空间广阔。

VIP 板也可应用于建筑节能保温领域。建筑用 VIP 板具有防火阻燃性能好、导热系数低、使 用寿命长、生产过程低能耗等性能，可满足以装配式建筑和被动房为代表的绿色建筑对墙体高效 保温节能要求。

3）豪美新材系统门窗业务。 与传统门窗不同，系统门窗设计、制造和安装需遵循严格流程。系统门窗通过基础技术研发、 材料选用、构造设计、上墙安装等全过程严格质量控制，可实现优异的隔热性能、隔音性能、抗 风压性、水密性、气密性等多项性能，并实现绿色节能降耗作用。

4）北新建材从绿色原料、绿色生产、绿色建造、绿色应用、绿色回收等环节打造全生命周 期绿色建筑产业链，为各类建筑提供石膏板龙骨万能板矿棉板全屋装配室内系统、金邦板装 饰保温节能一体化外墙系统、粉料涂料砂浆防水系统，为客户提供绿色建筑系统解决方案。

5）保温砂浆、岩棉、保温装饰板，各地区气候、湿度等条件不同，全国尚未形成统一标准， 例如上海 2020 年 10 月出台政策禁止岩棉保温装饰复合板外墙外保温系统的应用。

6）华新水泥拥有综合环保墙材年产能 3.6 亿块（2020 年底）。

3.2 建筑受益方向：钢结构、装配式建筑

我们同样参考《成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）》，文件明确规定租赁住房应严格 执行现行绿色建筑、装配式建筑相关政策，宜采用装配式装修。

2019 年新开工装配式建筑中，商品住房、公共建筑、保障性住房占比分别为 40.7%、 21.6%、13.4%。2020 年全国新开工装配式建筑面积达 6.3 亿平，假设保障性住房占 比仍维持 13.4%，则 2020 年新开工保障性住房装配式建筑面积达 8442 万平。

政策推动保障性租赁住房量级提升，装配式建筑有望受益。根据上文测算，乐观情形下 2022 年保障性租赁住房开工面积为 1.65 亿平，若其全部采用装配式建筑，将对全国新开工装配式建筑面积起到明显拉动效果。

装配式可满足速度要求。2021 年底，住建部发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治 的通知(征求意见稿)》，提出保障性住房建设应积极采用工程总承包模式，大力推广装配式等绿色 建造方式。

装配式建筑提前在工厂内批量完成标准化组件生产，利用机械化设备与人工配合在现场进行 模块组装，提高房屋建设速度：生产端（1）区别传统现浇混凝土构件，工厂预制件能够人为把 控养护环境，加快混凝土预制件的养护速度，（2）批量化、标准化生产，保证部件质量的同时排 除现场制作的不良因素；施工端：（1）环境敏感度低，模块化施工对现场环境的要求很低，有效 提高施工效率；（2）机械化组装大幅降低施工难度，减少施工人员数量，节约施工时间，（3）BIM 技术的应用，提前规划组装路径，预先发现组件碰撞，提高模块组装的顺畅度。

钢结构住宅的全寿命周期成本略低于装配式混凝土结构，更贴合国家绿色减排的倡导，此外， 保障性租赁住房兼具社会公益属性，成本敏感度低。装配式结构可分为装配式混凝土结构与装配 式钢结构，其成本由建筑安装工程、装修装饰工程、公共配套设施组成，其中，钢结构价格较高， 但由于重量轻，实际建安成本反而较低。钢结构高造价重点源自装修装饰工程，即用于钢结构防 火防腐蚀的内外维护系统，造价远高于装配式混凝土结构、和普通现浇混凝土结构。

从项目全寿命周期的角度考虑，虽然钢结构住宅建设阶段造价较高，但在拆除回收阶段，钢 结构仍保留较高残值，钢材回收利用率高、且产生较少的建筑垃圾，兼具经济效益与社会效益。 保障性租赁住房明确受政策支持，建筑受益板块包括装配式建筑与钢结构。2020 年钢结构占新开工装配式建筑 30%，乐观情形下 2022 年保障性租赁住房中，装配式钢结构开工面积为 0.5 亿平。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。未来智库 - 官方网站

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