很多人到售楼部都是“瞎看”?内行人透露:买房要看“8个秘密”
一直以来,不少人认为,房地产就是一个资金密集型行业,买房就是看兜兜里有多少钱,其他都不重要。实际上,这是一个特别大的误区,因为房地产发展这么多年以后,里面的门门道道有很多,作为门外人来讲,由于缺乏专业知识,把握住不住关键点,正所谓隔行如隔山,很可能就被带到沟里,悔之晚矣。
根据内行人长期的实践研究发现,一旦买错房,一般就会出现两大后果:一是,自住不舒服,装修没两年就想要换,资金成本和时间成本无疑是巨大的;二是,大多数人一辈子不会只住一套房子,当你买的这类房子进入二手房市场以后,明显没有议价能力,要想转手,就必须做出很大的让步,与你同时期、同资金量买房的人相比,资产差距会拉大。在内行人看来,很多人到售楼部买房都是瞎看,要看8个点,本文梳理了一下,但愿能对买房小白们有所启发(部分点也适合购买二手房筛选)。
01价格的秘密
一般而言,我们首次了解到的价格是开发商领取的“销许价”,这是这批房源的销售均价。如果我们的预算资金仅仅是根据这个销售均价来算,基本上是背离的,因为这个价格有楼层差异,比如高层住宅的中高楼层价格最高,一楼要2万/平米,中高楼层可能要2.3万/平米。还比如,有的楼盘挖了地下室(美其名曰“底跃”),对外销许均价2万/平米,标准层的实际价格可能达到2.5万/平米以上,所以,买房时,一定要根据公示的“一房一价表”来调整你的选择,不要被销许均价迷惑了。
在代理公司和售楼处买房,哪个更划算?不少楼盘有自销团队,也有分销渠道,现在我们很多房产中介都在代理新房,这个时候,购房者就有些迷糊了。其实,这个要分别看,很多时候是羊毛出在羊身上,看似给你优惠了,实际被代理的房源价格会比开发商自销的价格高,当然,不排除,开发商自己掏钱与渠道合作,购房者还真能得到一些实惠。对于这个问题,购房者最好找开发商销售人员和代理公司人员了解一下真实价格,以做个对比,这里需要注意的是,不要留下电话,否则按行业规则后面就不好办了。
02品质的秘密
开发商品牌于楼盘的品质,直接体现出居住舒适度与后面在二手房市场的价值差异!这个不用举例说明了,相信我们很多有房一族的切身体会有多深刻。一句话,开发商品牌如何,关系到你的居住体验和房产价值变化。
这里首先要纠正一个误区,并不是开发商在全国的销售额排列靠前,就属于品质开发商,因为它可能就是“高周转”的典型代表,在速度和品质方面,自然难以兼得。那么,我们该如何选择开发商呢?3个小要点:
1.听你所在城市的老业主说,老业主的回购率高,这种品牌开发商是没得说,跟着买就是了;2.反之,开发商在你所在城市开发的楼盘没有拿得出手的项目,甚至负面不断,这种房子尽量避开,你满心的期待,大概率是又一次失望。
3.新进入到这座城市的开发商,在网上搜一下在其他城市的口碑如何,有没有比较多的质量问题,如果有,就要注意了,因为,这是他们一贯的管理风格,在你的城市搞出品质房的概率微乎其微。
03户型的秘密
买房都会去看样板间,主要就是看户型,因为这个是没法改变的,其他的装修都可以通过后天弥补。可以说,户型的好坏,直接关系到你的居住体验,以及在二手房市场上表现。
好户型有很多,但都有共性,即房间大小合适、户型方正、光线充足、室内动线合理。比如说,都是同样面积,一个户型是长条型,另一个是长宽相对适宜的户型,后者的使用价值肯定更高。这里要特别规避一些奇葩户型,比如常见的菜刀户型、手枪户型、战斗机户型、米奇屋户型、回旋镖户型等等,这些户型的共同特征就是不规整,形状异怪。即使你无所谓,但不等于进入二手房市场不遭人嫌弃。这种房子成交周期往往非常长,也卖不上价。
04公摊的秘密
买个100平米的房子,套内面积就70多点,价格一分没少,这少掉的20多平米去哪里了呢?这就是公摊面积,摊得越多,其得房率越低,相当于付出的购房代价越大。一般而言,公摊面积就是包括楼梯间、变电室、电梯井、管道井、公共门厅、过道,甚至包括门卫室等等,这些都包含在了公摊面积里,因为开发商付出的成本,最终要由每一个买房人来承担。
那么,在买房时就得区分了,同地段、同样的单价,楼层越高,往往意味着公摊面积越多,房子的得房率越低,所以,我们可以看到多层洋房的单价要比高层住宅高10%以上,因为对应的得房率要高出起码10%以上,如果我们仅从得房率算性价比的话,只要洋房单价高于高层15%以内,优先选择洋房。
05车位的秘密
很多人在买新房时,会忽略车位配比。因为那个时候业主还没有入住,看不到小区车位的容纳情况。对于这一点,其实在售楼处都会有公示的,车位配比到底是多少比多少,如何看呢?比如,某楼盘公示的车位比是1:0.8,假如正好是1000户业主的话,总车位数就是800个。
车位配比之所以重要,就是因为现在家家户户都有车,车位配比就应该达到1:1,但还有可能一些家庭有2辆车,甚至更多,所以,1:1的车位配比一般还是比较紧凑的,起码要达到1:1.1或者1:1.2。现在我们看到很多老小区车位配比都在1以下,小区自身的业主都不够停,这样的小区,居住舒适度显然大打折扣,在二手房市场上也会受到较大影响。如果买二手房的话,到晚上8-9点去看停车情况,就知道小区车位是不是充足。
06物业的秘密
物业的服务质量,与我们的居住和房产保值紧密相关(按理说,这一点应该放在第2或者第3的位置)。相信很多人通过这次疫情可以明显感受到物业的差异。就笔者所在的区域来看,历史上没有哪个时候像今天这样:对品质小区如此渴望。这也可以解释“为什么二手房挂牌量高企,但新房成交量也火爆”的现象,在以前,这两个现象基本上不可能同时存在,但因为大家对品质小区的向往,催生了品质新房、品质次新小区的火热成交,后者的业主报价甚至信心爆棚。是否是品质小区,特别是二手房,其物业的好坏,起码起到50%的作用。
从中的启发是,买新房的时候就要注重开发商指派的前期物业的服务水平。一般来说,品牌开发商都会自带物业,品质也非常不错,从小区交付开始,就能精心呵护小区的一草一木,维护好小区的秩序等等,犹如一位女士,从年轻时就保养,与等有钱了再保养,其结果还是有区别的。一句话,如果说开发商的品质占50%的话,后期物业的维护质量也能占50%。我们买房时没有理由不重视物业选择。
07楼间距的秘密
楼间距,其实是一个影响居住舒适度的参数。楼间距越大,居住舒适度就越高。但由于容积率和成本的限制,楼间距又必须在一定范围内。那么,什么是楼间距呢?
楼间距包括两个内容,一是前后排楼之间的距离,主要影响采光、日照、通风、视野等,二是楼左右之间的距离,主要是消防通道和噪音隔离等。按照国家规范,大家在意的前后楼间距要满足冬至日不低于1小时日照。按照楼高与楼间距1:1.2的比值,我们差不多就能算出合适的楼间距,比如层高2.9米,30层的住宅,楼总高87米,对应的楼间距应该在100米。
前不久看到一个楼盘是5层的多层,按理说,应该达到3米*5*1.2=18米,实际只有15米不到,事实也证明,即使价格不高,但去化率非常之低,很多人就在意这个楼间距实在太小了。
08施工单位的秘密
曾有人在某论坛提了一个问题,买房时,开发商和施工单位哪个更重要?与开发商并列,可见施工单位的重要性。一般而言,开发商是品牌的,开发商合作的施工单位也会相对好些。但也不尽然,我就遇到过某品牌开发商,一个小区共计7栋楼,居然有3家施工单位,最终出来的品质肯定参差不齐。
特别是在“三道红线”下,一些开发商为了节省成本,可能会找一些较次的施工单位,不排除小工程公司,以次充好。
实际上,一些质量过硬的施工单位或者较差的施工单位,都会在坊间或者网上留下痕迹,我们可以向朋友问问,或者查找一些相关资料,看看施工单位的口碑到底如何。
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- 编辑:王莎
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