10-20年后，有4类小区将沦为“贫民窟”？懂行人已在悄悄“抽身”

有业内人士说过一句很有道理的话，当一个小区刚交付的时候，什么都是全新的，很难看出未来样子的变化，只有随着时间的推移，各种因素长期作用后，才能看出小区的“真容”。

那么，这些影响小区“长相”的关键因素到底有哪些呢？

在内行人看来，首先是“基因”。未来小区好不好，其本身建造的质量和品质，以及地段这些因子都是先天具备的，即使后面遇到“旧改出新”，但这些先天因子都是无法改变的。

其次是长期的“营养”。无论是聘请物业公司管理小区，还是自行管理小区，在小区设施设备、绿化、道路、卫生、车位等方面的维护和管理等，都将是一项需要用心而持续的工作。差的物业管理，对小区不仅不能让小区变好，更是一种破坏，有时候还丧失了修复基础。

最后是家长们的“爱护”。小区就像自己的孩子，如果业主在小区里有随意遛狗、乱扔垃圾、车辆随意停放等等行为，对小区的环境无疑是一种“伤害”，有的业主把房子出租给别人，但疏于管理，比如违规的群租，搞得楼上楼下，甚至整个小区都不得安宁。

出于以上因素考虑，10-20年后，有4类小区将沦为“贫民窟”？内行人已在悄悄“抽身”。

第一，品质差且物业管理混乱的小区

在买房时会发现，品牌开发商所开发的房子一般来说溢价较高，不仅是因品质口碑好，还因为附带了较好的物业服务，虽然可能透支了未来2-3年的房价涨幅，但从长期来来看，这都是值得的。而反观品质差、物业服务不到位的小区，虽然在购房时少支出了成本，但随着时间积累，小区缺少维护和保养，环境不仅杂乱无章，而且一些设施设备因年久失修而不能使用，与好小区的差距越来越大。但人们对好小区的追求则孜孜不倦，一些经济条件宽裕的业主会逐渐抛弃原来不好的小区，久而久之，差小区留下的要么是换不起房的业主，要么是新来的低收入群体。

第二，老旧且低质高层住宅小区

任何小区都有变旧的一天，但不同小区的“命运”则大不一样。一般说来，低层住宅相比比高层住宅，无论在建造技术要求，还是在后期维护方面，都要容易得多，即使同样两个高层住宅小区，也可能因建筑工艺、流程和管控不同，品质差别甚大。在国内外，经常可以看到一些品牌开发商开发出来的质量过硬高层住宅能“屹立百年”，但同时也可以看到，有些口碑较差的开发商所建的高层住宅没几年就破旧不堪，墙体脱落，设备管网问题频发，甚至包括每天必须使用的电梯也是故障不断。

对此，开发商老板朱荣斌就曾对老旧高层住宅表达了担忧，在他看来，随着楼龄增长，如果大楼存在质量问题，一旦建筑结构老化、机电系统老化、包括外墙脱落等，维修起来的难度可想而知。房产专家周天勇主任、朱国钟教授都不约而同地表达了类似看法，认为中国未来也有可能出现大量的贫民区，而主要就集中在这些高层住宅里，因为但凡有条件的都把房子换到别处去了，留下的要么是搬不动的，要么是外来租客。很显然，彼时的这些低质、老旧高层住宅的价值也会一落千丈。

第三，空置房过多的小区

有业内专家谈到一个现象，入住率较高的小区有几个共同特点，比如地段优越，包括学校、交通、商业等配套都比较完善，周边的就业机会多，一些高端豪宅小区，虽然都是有钱人买的，但他们买这些高价房大都以自住为目的，所以，其入住率往往也比较高。与之对应的是，一些入住率较低小区也有一些共性，如空置率较高，投资客较多，如果是因为配套长期得不到解决而空置，那么说明该地段不受地方重视，其周边也不会有能留住人口的产业，这样的小区，其物业费收缴也会面临不足，形成恶性循环。还有一种情况，许多投资客为增加收益，也可能为抵消未来可能出台的房地产税成本，而把大量空置房出租出去，由于租客层次不一，小区的环境大概率越来越差，所以，空置房、出租房过多的小区也可能出现“贫民窟”。

第四，城市边缘地带的小区

这些年城市房地产快速发展，各个地方房价轮流上涨，不少人出于风险考虑，开始选择投资城市边缘地带的房子，想当然地认为，城区房价上涨自然会带动其他地方房价上涨。价格相对便宜不假，但实际结果是不少人后悔了，原因很简单：1.任何一个城市都不会把优质的产业、教育、医疗等配套资源放在边缘地带，不仅浪费资源，也辐射不到城市整体发展；2.随着轨道交通越来越发达，将串联起核心城市与周边中小城市的路网，而城市边缘地带不过是一个“过站”，其人口还是在各自的城市核心地段。事实上，这两年也出现一些刚需或者投资客回流主城的现象，因为刚需的孩子要上学，投资客想套现，他们起初在边缘地带买的大房子，本地少有的刚需接不动，有钱人也不愿意买，就连出租都没人问津。

按照以上逻辑，楼市在这几个月出现的一种现象也值得关注。

根据信息显示，不少城市的高性价比房子、高品质房子“一房难求”，万人摇号出现在多个热点城市。但与此同时，根据58同城、安居客发布的安居指数报告显示，全国新增二手房挂牌量，5月份比4月份新增加了18.9%。事实上，这几个月二手房挂牌量都在持续增加。如果说北京市二手房挂牌量增加有学区“新规”因素、武汉有大环境因素的话，那么像杭州这样的楼市明星城市也出现了新房与二手房冰火两重天景象，说明这种楼市分化现象具有普遍性。根据经济观察网报道显示，一边是6万人摇号，另一边则是二手房挂牌量节节攀升，截止到5月21日，该市二手房挂牌量已升至11.77万套，相比2018年末的6万套，几乎翻倍。

如此多的二手房涌现市场，除了急需用钱的个别情况外，相信大部分人不会把自己的好房子给卖了，一个可以解释得通的理由，那就是对现有房子不满意，或有前面说的地段因素、房屋品质因素，也有对小区物业不满意的诱因，这里面不乏一些懂行的人在悄悄“抽身”。

在房君看来，经济在发展，城市在更新，人们的住房消费习惯也在跟随变化，十年前适合你的房子，在一二十年后，你未必还喜欢。而房产价值本身也在受各种综合因素影响，比如人口流向、政策趋势等，一些小区房子出现贬值也是难以避免。当然，如果我们买的房子是用来自住的，一般也不会感觉到有什么影响，深受影响的应是那些投资性房产。

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