让年轻人买得起房子非常容易，首付降到15%，你认同吗？

因“鼓励买房”而出名的北师大教授董藩，这次又发表了“新观点”。

日前，在“2022网易经济学家年会”上，董藩针对当前时期的房地产调控以及年轻人买房，发表了重要演讲。我们总结，主要是两方面内容，其一、针对当前楼市“行政干预过甚”的局面，董教授不予认同。他觉得应该“尊重市场规律、杜绝市场割裂”，简单来说就是国家应该力所能及地做分内之事，比如实施住房保障，但是对于商品房市场应该让其回归市场本身。即应当取消限购、限售、限价等不利于交易和资源有效配置的行政限制，促进交易恢复。

其二、让年轻人买得起房子非常容易。具体做法有两个，一是降低首付比例，现在正常按揭购房至少需要付3成首付，可以把首付比例降低到15%；二是延长贷款年限，参照国外，贷款期限可以拉长到40年或者50年（贷款到80岁）。

不得不说，董教授这次表达的观点，较以往接地气了很多，而且摒弃了个人情绪，称得上是踏踏实实研究治学的结果，尤其是出发点都是非常好的。要知道，在两年前，董藩还在极力为高房价代言，彼时他的观点是“房子价格并不算高”，“买不起房是因为自身的造富能力不行，怨不得别人”，“唯有房地产才能救中国经济”。

众所周知，2021年7月以来，伴随着高强度调控，半年调控出手次数高达350+次，全年651次，较2020年增长33%，尤其是信贷政策收紧，很多地区的新、二手房成交量都迎来大幅下调，受成交量萎靡影响，开发商回款遇阻，流动性吃紧，不得不降价销售。新房步入降温周期，二手房也跟着降价。国家统计局数据显示，2021年12月份，70个大中城市中新房下跌的城市有59个，二手房下跌的城市有63个，均创历史新高。不仅如此，9-12月份，全国住房销售均价也重回万元以内，部分城市的价格跌回了2年前的水平。

是以从去年11月起，各地就开始积极“救·市”，具体做法表现在4个方面：出台“限跌令”、发放购房补贴、为开发商纾困、提升公积金贷款额度或年限。国家层面也三番五次释放回暖信号：央行全面降准释放1.2万亿流动性，并表态“维护房地产市场的健康发展 维护住房消费者的合法权益”；住建部高层强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环”；银保监负责人表示“保障好刚需群体信贷需求”。

以上便是董藩发表“新观点”的背景。

在我们看来，董教授这次的观点还是非常理性的。首先，不止一位专家提出“不应该过多干预市场”这样的观点。房改专家孟晓苏很早之前就强调，要真正调控房地产，实现“三稳”，最好的做法应该是加大住房供应，加大保障性住房供应，而不是采取限购等措施，阻碍房地产市场的正常运行；国务院参事刘恒认为，让限购政策逐步退出，代之为房产税，使持有房产者负担加大，新举措就将有效抑制高价房的炒作，平抑房价；樊纲则直言指出，楼市限购本身不是市场经济，现在很多地方把给楼市设置限制当成了正常的处理机制。但是，从市场经济来看，“不让买”是不正常的。

市场机制是通过市场竞争配置资源的方式，即资源在市场上通过自由竞争与自由交换来实现配置的机制。基于此，不难看出，现如今的房地产市场确实在逐渐剥离“市场经济”的属性。为什么这么说？原因很简单，很多城市更倾向于用行政手段来干预市场的走势，连最基本的商品房定价、购买条件都受限制，今年二手房市场甚至也迎来了“指导价”约束。

限购、限价、限售等政策确实有用，但正如董藩所说，这些政策只是实现了“稳楼市”的作用，但并没有彻底消灭需求，需求仍然在，其结果就是，一旦限购等政策有所松动，市场仍然会反弹。有人可能会说，如果这些政策取消，大家又都能投资炒房了，一窝蜂冲击楼市，房价肯定要上涨。其实不然，影响房价的最根本因素是供需，其实只要加大市场供应，同时调控金融、土地，房价就很难涨起来。

以深圳为例，过去这些年，房价之所以会涨，根本原因是供不应求。资料显示，深圳的住房自有率仅25%左右，换言之全深圳有3/4的人是没有住房的，这些人的需求并没有彻底解决。虽然过去这几年，深圳在加大保障住房供应，也实施了“安居房”政策，但供应相当于需求，仍然差距较大，更不要说，深圳每年还会吸纳数十万的购房新增需求。所以，对于深圳而言，不管怎么限购、限价，都无济于事，最好的调控手段是加大供应。

其次，降低首付比例、延长贷款年限，确实能让年轻人买房变得更容易。我们举个例子，以当前全国住房均价9859元/平购买100平米房子计算，总价是98万，按照现有的按揭模式，三成首付款是29.4万，纯商业贷款30年每月的银行贷款是4060元，利息总额是77万。如果是首付15%，首付款就是14.7万，纯商业贷款50年每月的银行贷款4268元，利息总额是123万。确实可以实现“让年轻人买房更容易”的目的，只不过在这样的贷款方案下，购房者的还款总额增加了46万，这称得上是一笔巨额开支。

那么董教授的建议，可能实现吗？在房产专家刘博看来，3-5年内是不可能实现的。

先说行政干预，限购等政策在未来5-10年依然会是调控的常规手段，理由很简单，从因城施策开始，楼市就被切割，被分化，每个城市的楼市有了自己的脾气和方向，限购仍然是隔绝外部需求、平稳市场的最好方式。不过，不得不放松，尤其是对房地产依赖严重的城市，在经历一段时间的市场下行后，大概率会巧妙地给调控松绑。这一点懂得都懂，我们不过多赘述。

再说降低首付比例，延长贷款年限。这是未来的大趋势，但降低到15%的比例，短期内很难实现。因为这同样会给炒房投资客有可乘之机。事实上，去年10月底，银保监已经明确表态要“要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。截止到现在，一些城市正常的首付比例最低也只能做到25%。当然，不乏有些为了卖房，快速回款的开发商偷偷摸摸采取了“10%首付”，甚至是“0首付买房”的营销策略。

最后，对于房地产市场，我们认为孟晓苏的建言是非常中肯的，房地产行业不景气会拖累整个国民经济。当务之急是完善住房双轨制，加快推进保障性住房建设。与此同时，是要发挥市场作用，支持商品房市场更好满足刚需购房者的合理住房需求。

对于刚需买房，我们的建议只有一个，不管专家怎么说，不能偏听偏信，要从自身经济条件、需求等出发考量。直白点说就是，买房一定要量力而行，杠杆不要加得太高，要给自己留条退路。尤其是未来2-3年，在全球经济预期下行的大趋势下，我们也不可能独善其身，所以保持资金的合理充裕至关重要。

最后，对于董藩教授的“新观点”，你认同吗？

,东流影视,172巷,嫡女无忧 http://www.cityruyi.com/lm-1/lm-2/1235.html