高楼停建？2022年起，“限高令”下，两类房子或成“烫手山芋”

前不久，住建部部长王蒙徽在演讲中首次公开称赞，过去二十年，我国的城市建设取得历史性成就，更创造了世界城市发展史上的奇迹。其中有三个数据非常亮眼：2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。

我国房地产的高速发展史，确实可以称霸全球。有专家研究称，过去二十年，我国建成的房子总量足够满足30亿人的居住需求，我国是全世界住房普及率最高的国家之一。官方给出的数据是，2020年我国的城镇居民住房拥有率已经达到96%。

此外，我国房地产的另外一项数据也“冠绝全球”，那就是已建成的高楼大厦数量：《2020全球高层建筑报告》显示，截至2020年，中国有超过1400座150米以上的高楼，其中超过50座是300米以上的超高层摩天大楼，这个数量在全球排名第一。换言之，我国是名副其实的“全球第一高楼大国”。值得一提的是，在2020年，全球共有106座200m以上建筑竣工，其中56座在中国。实际上，在建造200米及以上的建筑上，中国连续23年保持着“最高产”的地位。此外，58安居客房产研究院数据显示，截止到2020年末，我国拥有高层住宅（10层以上）数量高达35万栋，也是世界第一。

我国为什么如此热衷于建造高楼大厦？专家分析认为主要是三方面的原因：其一、建造高楼大厦符合城市现代生活的发展需求，缓解人居住房压力——建设高楼可以减少城市占地面积，提高公共服务的覆盖率，即土地效率的最大化。换句话说，在有限的土地上，唯有建造更多的高楼才能解决不断新增的住房需求。我们也可以理解为，建高楼是为了寻求更高的经济效益；

其二、高楼大厦越多的城市，大概经济也越发达——建设高层建筑本身就需要大量资本和高科技为基础。反过来说，经济越发达的城市，也越热衷于建造更多、更高的高楼来彰显实力；

其三、建设高楼大厦可以提高城市形象，带动旅游观光业的发展，促进服务业的发展。比如提到广州，大家就会想到“小蛮腰”，提到上海，大家就会想到上海中心大厦。也有专家指出，中国各大城市热衷于建设摩天大楼，归根结底是为了“攀比”——前期规划已经满足了建高楼的需求，开发商建高楼并非因为高租金、高收益，而是完全仰仗了地方政府给予的土地低廉、高额融资等便利。

当各大城市热衷于建设高楼时，购房者也更热衷于购买高楼，2005年起逐渐形成的“买房买高”的思想，便是最好的见证。事实上，直到今天，四大一线城市中心城区的摩天大楼，依然是供不应求，涨幅惊人。尤其是深圳的超高层公寓，一套总价虽然不低于3000万，但仍能引发“万人抢房”热潮。

不仅如此，过去这些年，很多二三线城市，甚至是一些名不见经传的小县城也开始热衷于建设动辄三四十层的超高层住宅，并且不缺乏购买的人。房产专家刘博解析，近年来大家之所以痴迷于购买高层住宅，归根结底是被高层住宅的5大优势吸引：视野好、通风好、采光好、无蚊虫、质量好。

然而从2018年起，风向开始变了，很多人开始审视高楼的弊端，紧接着便是越来越多的购房者，转变购房策略：从“买房买高”，开始向“买房买多”转变。为什么会这样？原因有两个：其一是2018年初，市场上开始频频出现“一二十年后，高层住宅会逐渐沦为贫民窟，越来越没有升值潜力”的观点，且提出这些观点的均是重量级专家，北大光华管理学院教授朱国钟、东北财经大学经济研究中心主任周天勇、中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授等；

其二是2021年9月10日，9月10日，住建部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，文件中明确提到，各地要严格控制新建超高层建筑。一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

此外，2021年5月25日，住建部等15部门印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》。《意见》指出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层。

在业内专家看来，上述两个文件实质上就是针对各大城市建设高楼而出台的“限高令”，这有助于城市建设回归真实需求，而不是盲目建高楼，造成资源浪费。基于此，有人甚至称，未来我国将彻底“停建”高楼，事实真的如此吗？答案是否定的。首先，房产专家卢骏解释，从文件的内容来看，未来高楼建设不会彻底停止，而是会大幅收缩，比如一线城市未来明确禁止建设500米以上超高层建筑，但是对于250米以上的高楼，还是可以建的，只是限制条件更严格了——建设250米的高楼，需要省级住房和城乡建设主管部门应结合抗震、消防等专题严格论证审查，并报住房和城乡建设部备案复核；

其次，在专家看来，上述重要文件，其实确定了一个事实，从2022起住宅将实施“新标准”——征求意见稿发布于9月10日，一般正式落地时间在半年左右，所以这个“新标准”真正的实施是从2022年开始。此外，这个“新标准”不仅仅局限于高楼“限高”，还包括其它5个方面的内容：1、合理确定建筑布局。强调了规划的重要性，同时明确设置了建高楼的“红线”，比如老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵的地段，是不能新建超高层建筑的；

2、深化细化评估论证。其中有两个新标准：一是超高层建筑防灾避难场地标准，人均面积不低于1.5平方米；二是加强超高层建筑节能管理，标准层平面利用率不得低于80%，绿色建筑水平不得低于3星级标准；

3、强化公共投资管理：一般不得批准使用公共资金投资建设超高层建筑；

4、压紧夯实决策责任：实行超高层建筑决策责任终身制，且实行责任终身追究；

5、强化既有超高层建筑安全管理，内容包括，安全隐患排查、隐患整治、提升安全保障能力、完善运行管理机制等。

凡此种种，2022起在住宅新标准下，或者说在“限高令”下，哪些房子将受影响呢？房产专家刘博认为，有两类房子将可能成为“烫手山芋”，另外有两类房子市场受欢迎程度会大幅提高，因此会变得更吃香。

两类房子或成“烫手山芋”：一是各大城市中的超高层商业写字楼。细心观察不难发现，文件中的150米、200米和500米这种建筑，大多是商业写字楼。这类房产未来限高，或者是严格限制新建，理论上说供给会大大减少，价值应该提高，会变得更吃香才对，为什么说会成为烫手山芋呢？根本原因是，这类房产的存量巨大，根据资料显示，很多城市的商业写字楼已经严重过剩了，比如长沙、广州、合肥等地，这类房产的空置率超过了50%。如此大规模的空置，本就说明这类房产建设过度，而且利用率不高，市场投资价值也不高；

二是县城的高层住宅（18层以上）。这个没什么好解释的，近年来很多县城跟风建设动辄二三十层的高层住宅，实在没有必要。一方面，房屋供应量本就大于需求，另一方面，县城物业的管理水平相对落后，根本不具备管理维护这类房产的经验和条件。我们走访了很多县城，观察了四十多个高层住宅小区，得出一个统一结论：县城的高层住宅小区，都在加速老化衰败，其中电梯的衰败最严重。中介反馈的数据也表明，2020年以来，很多县城的购房者都在加速抛售高层住宅。

两类房子吃香了：一是带电梯的多层住宅和洋房。高层住宅逐渐被抛弃，实际上并不仅仅是因为住宅“新标准”，越来越多的购房者已经意识到，高层住宅尤其是超高层住宅的弊端大于优势，公摊、容积率、电梯故障率、消防安全救援、设施老化、生活质量等各个方面都完败多次住宅和洋房。随着高层住宅弊端被公之于众且逐渐放大，未来购房者的买房观念会发生巨大转变，在经济条件允许的情况下，更多的人会选择公摊面积下、电梯依赖小、容积率低、居住舒适度高、升值空间更大的多层住宅或者洋房。因此，这类房子自然也就更吃香了；

二是加装电梯的底子好的老旧小区住房。新建的带电梯的多层住宅和洋房固然会更受欢迎，但总价也会更高，这意味着能够消费的人群也有限。所以，市场上的真实购房者会把目光聚焦到旧改后焕然一新的老旧小区住房上。尤其是那些地理位置好、房龄新、配套全、底子好的老旧小区，凭借其自身的资源优势和旧改后的品质提升优势，会承接大量的刚需购房需求。所以，未来这类房子的市场受欢迎程度也会大大提升，变得更吃香也是必然。

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