为何越来越多的人从高层搬到多层？老业主：4大“硬伤”，住够了

2005年起，我国的商品房市场才真正迎来爆发式发展，尤其是一二十层的电梯房问世后，无疑彻底颠覆了国人对传统住房的认知——不用爬楼梯，轻轻一按电梯按钮就能迅速抵达家门口，实在是太香了。此外高层电梯房的采光好、通风优、视野大、无蚊虫、质量佳等优势，更俘获了一大批购房者的芳心。

自此，很长一段时间，绝大多数人买房遵循的第一原则就是“买房要买高层”。开发商也正是抓住了购房消费者的这种心理，所以在给一栋楼定价时，次顶层及以下的4-5层高楼层的房子价格也最贵。

不过，最近几年，随着房地产“两个重要信号”的释放，购房者的买房底层逻辑也发生了翻天覆地的变化：买房不再刻意“追高”，而是顺应趋势地更倾向于购买多层以及洋房。

这两个信号分别是：一、越来越多的专家学者开始意识到，高层住宅不能再大肆开发建设了。一方面，我国住房整体已经“供大于求”，尤其是一些偏远的三四线城市，新房存销比超过48个月，一套房子不开发都够卖4年。尤其是炒概念的新城区，亮灯率不足10%，房子严重过剩。换言之，我们缺的是好房子，而不是几乎已经“泛滥成灾”的高层住宅，这类没有未来的房子；另一方面高层住宅的弊端也越来越明显了。部分专家甚至直言，随着时间的推移，未来高层老化、衰败的速度会大幅加快，由于拆迁成本高、难度大，这类房子不可能再拆除重建。基于此，专家认为一二十年后高层住宅大概率会沦为城市中的“永久贫民窟”，居住不舒适，投资也毫无价值。

这类观点的提出者如果是普通人也就算了，但恰恰提出的人都是重量级专家，比如东北财经大学经济研究中心主任周天勇、北大光华管理学院朱国钟教授、中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授等；

二、从2020年起，国家就出台了“限高令”，而且是两年内3次提到“要对城市中的高层建筑高度进行严格限制”。尤其是2021年5月份，住建部等15部门印发的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，更是对未来县城商品房住宅的开发建设设置了严格的规范：县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。

房产专家刘博直言，房地产野蛮发展时代，房价一路上涨，很多人只想着投资买房赚钱，很少关心所购买的房子是否居住舒适，是否有未来。当大潮退去，房地产回归居住属性，房价回归平稳时，我们是时候矫正一下买房的标准了，不能再一窝蜂盲目买房了，否则等待自己的不仅仅是居住不舒适，还可能是无人接盘而彻底砸在手里。

事实也证明，2020年后，国人的买房逻辑确实发生了巨大变化，改善型购房者更倾向于购买多层和洋房，即使购买高层，也不再一味“追高”。换言之，越来越多的人从高层搬到了多层——某知名房产交易平台公布的“2020年度购房者选房偏好报告”显示：2020年二套房购房者中，有46.3%购买的是多层电梯房，有28.5%购买的是洋房，高层住宅的比例由2016年的48.9%降低到了不足20%。另外，二套房购房者在购买高层住宅时，最喜欢的楼层是6-12层，此前是14-17层（总高18层为样本）。

为何越来越多的人从高层搬到多层？懂行人士总结主要是两方面的原因：其一、受“高层贫民窟”论和“限高令”影响，中国的购房者向来喜欢顺势而为，尤其是投资客更擅于从政策中捕捉对自己有利的信息，并且付诸行动——国家开始对高楼“限高”，并明确未来县城住宅开发建设“不能超过18层”，释放的信号再明确不过，高层住宅没有未来。叠加很多刚需买房是奔着住一辈子去的，所以当“高层贫民窟”的观点一出来，直接就“劝退”了一部分购买高层住宅的意向客户——没有谁会心甘情愿把大半辈子辛辛苦苦挣来的钱，换成一套未来可能沦为“贫民窟”的房子；

其二、2008年-2018年，这是我国商品房市场大跨步发展的十年，更是购房者居住各类商品房拥有亲身经历的十年。俗话说得好，实践出真知，居住的亲身经历总结的经验是，买房不能盲目追高，多层、洋房才是更优的选择。这也很好地解释了，为什么二套房购房者中有接近5成都购买了多层。

有人可能会问，我从来没住过高层，住高层到底是什么感觉？笔者接触的两位在高层住宅居住了12年的老业主的亲身经历，可以给大家作为参考。这两位12年老业主异口同声坦言，“高层住宅有4大明显的硬伤，让人住得非常窝火，我们早就住够了。如果不是因为房价上涨，换房成本大增，再加上孩子适应了这边的环境，轻易换房对于孩子的成长不利，自己早就卖掉高层换多层了。”

高层的“4大硬伤”到底是什么，12年老业主娓娓道来：第一、容积率高、环境差，居住体验非常不好。

6万方的土地，密密麻麻盖着16高楼，最高的有33层，小区的容积率高达5.0以上。刚买新房的时候，想着人多以后热闹，也可以多交朋友。但真正入住后才发现，高容积率的小区居住体验感真的非常不好。一是人员杂乱，噪音很大。楼下遛弯的、送快递的、遛狗的、小孩子放学后奔跑嬉闹，你追我打，这些声音都可以清晰地传到楼上；二是人多公共设施配比严重不足，有时候想下楼坐坐，都没地方休息，公区配套设施使用频率高，故障率也高，经常出现健身器材损坏无人修理的情况；三是物业服务明显跟不上，地面破损、路灯不亮、车库清理、草坪维护等这些基础的作业都做不好；

第二、对电梯依赖度特别高，等电梯要20分钟

这两位老业主一个住28楼，一个住26楼，当时购买的单价算是整个小区最高的，但是入住后才发现，所谓的电梯房不仅满足不了基本的上下楼需求，很多时候都给人“添堵”。28楼的业主反映，自己所在楼栋是一梯四户，刚入住的前两年，小区入住率不高，上下楼乘坐电梯比较快，等电梯不需要太长时间。但是入住5年后，情况完全不同，整个小区的入住率高达六七成，两千多户居民挤在一个社区里，光自己所在楼栋就有一百多户家庭。对电梯的需求特别大，尤其是早晚高峰期，等电梯的时间最长要20分钟。遇到其中一部电梯发生故障停摆时，等待的时间还要加长。如果两部电梯都坏，爬楼更是一件想想都腿软的事情。

该业主透露，现在小区房龄才十来年，电梯就已经不堪重负了，可想而知二十年后会是什么情况。有人可能觉得到时候可以用房屋维修基金更换新的电梯，我们只能说，这种想法太天真了：一方面，物业很难20年不动用维修基金，整个小区需要维修保养的地方太多；另一方面，随着时间的推移，未来电梯的造价、安装、维护等费用肯定会上涨，即使维修基金仍然在，也不一定够用。

第三、公摊面积系数高，得房率极低，物业费、取暖费等分文不少

一提到公摊面积，两位老业主就感到愤愤不平，明明购买的是100平的房子，最后套内面积竟然不足80平。但最可气的是，每个月缴纳的物业费、取暖费等却一分不少。说句不好听的，在现如今的高房价局面下，仅公摊部分这一项就吃掉了购房者二三十万的成本。

一般情况下，高层的公摊面积系数在20%左右，但是大家可能发现了，近年来，高层公摊面积系数有逐渐上升的趋势。前不久，媒体报道青岛某楼盘，公摊面积系数竟然高达46%，更早之前山东高密，某商品房住宅小区的公摊面积系数高达52%。对比之下，多层电梯房和洋房的公摊系数就低得多，一般都能维持在12%-18%之间，而且开发商很难在多层住宅上利用公摊面积牟利。

第四、硬伤四：安全隐患大，火灾等救援难度极大

老业主直言，前几年很多用户都喜欢把电瓶车推到家里充电，小区里也曾经发生过火灾，所幸都是小事故，而且都有人在家里，没有酿成大祸。但高层住宅的安全隐患大，这是无法忽略的，尤其是家住二十多层的高层住户，遇到火灾时，救援难度很大。根本原因是城市的消防救援设备无法满足需求。我们查阅资料发现，一般的消防登高云梯，最高只能达到五六十米，只能够到十四五层。这意味着，二三十层的高层一旦发生火灾，将很难及时得到救援。尤其是中小城市，更不可能满足救援需要。

有人可能觉得高层火灾发生率很低，这没什么好担心的。事实并非如此，通过上海高层火灾大数据分析，以高层建筑10年寿命为计算，火灾发生概率为13.85%；以30年寿命计算，则火灾发生概率高达41.55%。如果按照高层建筑的设计寿命70年计算，火灾发生概率几乎为100%。这和大家心目中的理解，恐怕相距甚远。

此外，高层住宅还存在空调难安装，安装人员多收费用的情况。有时候遇到难安装的楼栋，给再多的钱，安装人员也不愿意干。笔者就亲身遇到过这样的事情，三年多了，笔者家里的一个小房间的空调因为难安装，到现在都没安装。倒不是不想安装，而是怕安装后，空调出现故障，未来拆卸、维修都会更麻烦，所以索性就不装了。有些高层住宅小区，还有水压下，通风好过头的烦恼。

有人可能会说，如果每个买房人都为发生概率很小，或者说二三十年后才会发生的事而担忧，那么可能最终买不到房子，因为根本没有完美的房子，即便是多层、洋房，甚至是别墅也都或多或少有一些弊端。

这话没错，但我们真正想说的是，人无远虑必有近忧。虽然当下中国的高层建筑很少出现沦为“贫民窟”的案例，但是不代表上述提到的高层的4大“硬伤”在买房的时候可以不考虑。尤其是对于掏空“六个钱包”买房的刚需来说，一辈子可能只有一次买房的机会。所以在买房前了解清楚高层的“硬伤”，在经济条件允许的情况下，帮助其及时“避坑”，这才是我们写这篇文章的目的。

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