150万房子降价50万，为啥卖不出去？看门大爷一席话说清楚了

过去十年，房子确实是无与伦比的“造富”工具。笔者身边就有很多亲戚朋友靠投资买房发家致富。说财富自由有点夸张，但他们的后半生基本不用再为赚钱发愁了——很多人仅靠出租房子收租，获得的收益都比一般人高出很多。这还不算过去这些年，房子涨价房产升值带来的巨额收益。

我们在此前的文章中也强调过多次，国人爱投资买房，其中一个主要原因就是，房价在过去十多年里涨多跌少，买房和不买房的普通人之间财富差距几乎已经不可跨越。无数过来人也用亲身经历蹚出了一条生财之道：有钱就赶快买房。

所以，即便是在“房住不炒”高压调控的过去四年多时间里，我们依然可以看到很多专家学者为房地产站台，为高房价代言。有房者甚至已经形成了一种房价“只涨不跌”的错觉。不仅如此，很多人更是听不得“房价下跌”的话。这背后的原因我们也分析过，过去这些年，房地产高速发展，房价更是一路飙涨，无论是以炒房为目的，还是误打误撞买房的人，都实现了财富的暴增。有了这样的历史经验，人们更愿意沉浸在过去，更希望历史重演。

平心而论，房价真的只能涨不能跌吗？我们不敢苟同——不管专家学者如何包装，不管有房人如何处心积虑哄抬，其实都无法从根本上继续推高影响房价。党媒经济参考报不久前甚至发布评论文章称，人口、金融、经济等基本面决定了未来房价上涨空间狭窄；从供求关系看，全国大部分城市房价下跌压力比上涨压力大。尤其是无城市群概念、区位优势、无人口优势、无经济实力的三四线城市，房地产正逐渐回归居住属性。

换言之，未来虽然房地产的支柱地位不变，但城市间的分化会非常严重，即房地产将彻底告别房价普涨，而且伴随着国家重点发展城市群、城市圈理念的确立，投资买房的逻辑也在悄然生变。

未来到底还能不能继续投资炒房？在我们看来，虽然不能全盘否定全国城市的投资价值，但可以肯定的是相当数量的三四线城市完全是不值得买的。相反，如果有合适机会，更应该尽早套现离场。

名下有6套房产的三四线投资客用自己的惨痛经历，现身说法了：17年看到大家都在抢房，自己也跟着抢房。为了投身房产事业，自己甚至关掉了工厂，遣散了员工，变卖了设备。但后来证实这是最错误的做法。一方面，自己没有高瞻远瞩的眼界，只会跟风购买一些三四线城市的便宜房子，以为便宜的就是最有价值的；另一方面，完全不懂得迎合大势，入场时机严重错误。国家17年、18年在一二线城市实行高压调控，好城市、好地段的房子全部被限购上锁，自己却盲目听信一些专家的言论，转战三四线城市，大举高位买入很多劣质房产。

盲目跟风投资买房的最终代价就是，对房价下跌束手无策，只能眼睁睁看着，自己的财富一点点蒸发，而且最诡异的是，两三年前很多被热捧疯抢的房子，眼下是想卖都卖不掉。据上述人士透露，市场最高时价格150万的房子，现在降价到100万都卖不出去。很多远一点郊区的新房，甚至连来看的人都没有。

经过为期半年的挂牌之后，他不得不连降价4次，最终在上个月成交了。但成交价比挂牌价足足低了55万才勉强脱手。综合算下来，自己过去3年不但没赚到一分钱，还败光了当初变卖厂子的本钱。然而这一切远未结束，噩梦还在延续——随着棚改的退潮，随着购房需求消耗殆尽，三四线城市的房价还在不停下跌。比这更悲催的是，很多房子降价50万都无人接盘。

对于全国为数众多的三四线城市，150万的房子，直降50万，总价甚至不足100万，这个价格实际上已经较为合理了，但为何还是卖不出去？

看门保安大爷一席话说清楚了，简单的话语却道出了很多人看不透的“实情”：很多小区打着发展新城的旗号，但实际上都是“鬼城”，因为普遍入住率都不到20%，没人一点人气。很多交房两三年的小区，有些买主甚至一次都没来过。尤其是到了晚上，到处都是黑灯瞎火，路灯坏了很久都没人来修。为什么没人来？偏僻是一方面，主要原因是有些人买房压根就不是为了住，都是为了升值赚钱。都等着房价上涨，但是连一个买的人都没有，房价涨得起来吗？

事实确实如此。很多三四线城市这两年开始走下坡路，房子进入“贬值通道”，最根本的原因其实就是房价虚高，无基本面支撑。房价下跌，炒房投资客亏本，也是必然结果：一方面，本地刚需都有房子，而且很多家庭不止一套。尤其是过去两三年靠着拆迁补偿现金，大量投资性购房需求被催生；另一方面，绝大多数的三四线城市工资收入偏低，两三千的工资对应过万一平的房价，高房价是无法支撑的，因为没有购房需求——本地人不接盘，外地人更不可能来到“冤大头”。所以很多房子从一开始就砸在购房者手里了，他们只是替开发商“去库存”。动辄过万一平，总价上百万的房子，实际上也是有价无市。说得更直白点，这些都是“纸面财富”，无法套现。

定义一套房子到底有没有投资价值，该不该买入，最关键的一条就是，看这套房子有没有接盘需求。一线城市很多老破小，动辄可以卖掉十几二十万一平，是因为这些房子捆绑着顶级教育资源，仅凭这一条，它们就能成为高精尖人士追逐的对象。这个时候学区就是这套房子的主要价值。反观数以万计的三四线城市房产，除了住人，它们还有哪些溢价价值呢？谁会愿意花更高的价格来接盘呢？

我一直都告诫大家，有钱也不要碰三四五线城市的房产，这些地方的房子除了能满足居住之外，实际上一文不值。无论被炒高到什么地步，最后都会原形毕露。那些想靠投资房子发财的人，最终都会被市场教训得体无完肤。

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