住高层什么感觉？9年老业主谈居住体会：5大“硬伤”，住得窝火

最近几年，有一种观点在广泛传播，并迅速得到越来越多国人的认可，那就是“以后中国也会出现大面积的’贫民区’，主要就集中在现在建造的动辄三四十层以上的高层住宅里”。不仅如此，有些观点还认为，“一二十年后，城市里的很多长期缺乏科学有效管理、容积率奇高的超高层住宅建筑，还可能沦为’永久贫民窟’，居住和投资价值都将所剩无几。”

需要说明的是，这些观点并非出自泛泛之辈，而是在我国学术界拥有举足轻重地位的专家学者。我们查阅资料发现，最先提出“未来高层住宅将沦为贫民窟”观点的是东北财经大学经济研究中心主任周天勇——2018年8月份，在一场公开演讲中，周毫不掩饰地指出，“未来大量的高层住宅，会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等一系列难题，将会变成永久贫民窟”。随后在2019年初，北大光华管理学院朱国钟教授，通过结合大量房价、供给、房龄和城市扩张等因素，分析了住宅用地70年使用权对房价、供给、房龄以及城市扩张的影响，最终得出了和周天勇相同的结论。

巧合的是，仅时隔一年后，也就是2020年4月份，住建部和发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，宣布未来将对各大城市新建高楼进行“限高”。重点值得一提的是，“文件”中对未来县城的新建住房提出了明确要求：75%为多层、原则上不得建18层以上的高楼。

此外，今年的9月10日，住建部就《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》公开征求意见。“文件”内容在此前的基础上，又提出了“实行超高层建筑决策责任终身制”——未来符合条件的城市，新建150米以上超高层建筑，实行责任终身追究。

机构统计资料显示，过去十年，国人惯用的买房逻辑就是“买房买高”，尤其是第三代电梯房的普及，更让很多十年前“不受待见”的二十多层的高楼层也备受市场欢迎，尤其是很多90后、00后新生代购房群体，购房时最热衷的几个楼层就是“次顶层”及其以下楼层，比如一栋楼总高25层，20-24层就是最受欢迎的几个楼层。主要还是被高楼层的四大优势所吸引：采光好、通风好、视野好、无蚊虫。

前有权威专家发声警告“未来高层住宅有沦为贫民窟”的可能，后有国家主管部委出台“限高令”，对新建建筑进行严格的“限高”，这两件事合在一起，不由得对数以万计的国人“买房买高”的原有购房理念造成了剧烈冲击——很多人开始意识到高层住宅确实存在不少“弊端”，并及时调整了购房计划。一些购房者原本非常热衷于购买较高的楼层，但仔细斟酌之后，也开始有意改变自己的选择。说得直白点，不少人因为专家的话和“限高令”而故意降低了楼层。

贝壳研究院公布的“2020年购房者消费行为”统计结果显示，2020年越来越多的人从高层搬到低层：购房者对高层住宅（13层以上）的喜爱度由2017年的接近50%直线下降至不足33%。而多层（4-7层）住宅却逆袭成为“2020年购房者最喜爱”的房产类型。一言概之：短短两年多时间，国人的购房喜好已经发生了巨大变化，很多人在买房时更加理性了，不再盲目“追高”，对楼层的高度也有新的标准了。这个标准就是，降低了所买楼栋的整体高度，同时也降低了理想楼层高度。这显然是受了“未来高层住宅沦为贫民窟”的影响。

住高层什么感觉？为何越来越多的人从高层搬到低层？仅仅是因为国家出台了“限高令”，以及专家学者抛出了“高层可能沦为贫民窟”的观点影响吗？当然不是！这些只是“催化因子”，但并不是起主导作用的关键因素。真正决定了越来越多购房者从高层搬到低层的关键因素是高层的“5大硬伤”。笔者采访了一位在25层高楼层居住了9年的老业主谈居住体会，该过来人也透露，过去这9年，自己备受高楼层的“5大硬伤”影响，住得十分窝火。

在我们看来，这5点原因还是非常现实的，如果你正在为选择高楼层还是低楼层而发愁，不妨参考一下这位9年居住高层的老业主的经验。

硬伤一：高层住宅容积率高，小区嘈杂，居住体验很差

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。独栋别墅的容积率可能仅有0.3，多层住宅也通常保持在0.8-1.2之间，但高层住宅的容积率一般高达3.0-5.0，有些喜欢算计的开发商甚至可能把容积率挤压得高达7.0。

众所周知，对购买者来说，容积率数值小比较友好，表示居住舒适度高。高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。比如全国最知名的第一大小区，北京回龙观天通苑，有645栋楼，常住人口近50万，聚集了大量的外地务工人员，是名副其实的“职住分离”睡城。据曾经居住其中的多位租客反馈，居住在这样的小区，居住体验极差，每天都伴随着嘈杂喧闹，遇到那种素质低的邻居，生活简直是一种折磨。

现实中，每个城市都有不少这种属性的楼盘，楼栋密集，常年居住着大量外来中低收入务工人员，租客占总住户的半数以上。事实上，这些楼盘，通常物业管理服务也不达标，这就导致，楼盘在交付几年后，就会出现衰败迹象。此外，高容积率小区的楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是摆在很多人面前的真实问题。

硬伤二：基础配套设施故障率高、老化快，对电梯依赖度特别高

高容积率的住宅小区，还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会导致这些设施故障率高，甚至是加剧其老化。尤其是高层住宅小区的高楼层住户对电梯的依赖度特别高。

用过来人的话说，没有电梯寸步难行。据他透露，每天要花至少半个小时在等电梯上（每天出门5-6次，每次等电梯5-10分钟左右）。尤其是早晚高峰期，可能要花一倍的时间，如果其中某部电梯停摆，则花费的时间无法具体计算。有时候，自己宁愿爬楼梯都不坐电梯，但随着年岁的增长，体力跟不上，有时候电梯坏了，自己就尽量少出门，或者没事干脆就宅在家里不出门。

硬伤三：公摊面积系数高，得房率极低，物业费、取暖费等分文不少

一个月前，青岛某楼盘就被爆出，总高五十多层的超高层住宅公摊面积系数高达46%，这引发了老业主的集体不满，甚至有人明确要求“退房”，因为购房时置业顾问给出的公摊面积系数是30%。

以上案例并不是个例，近年来，开发商为了获得额外利益，往往都会最大程度提高公摊面积，很多高层住宅的公摊面积系数普遍在30%左右。这边多层、洋房等类型的住房的公摊面积系数要高出不少。总体而言，同样是100平米的建筑面积，最终业主的得房率相差高达10%-15%。

公摊面积系数高，对于业主而言，意味着得房率低，同时每年的物业费、取暖费等也要分文不少。说句不好听的，在现如今的高房价局面下，仅公摊部分这一项就吃掉了购房者二三十万的成本。

硬伤四：安全隐患大，火灾等救援难度极大

过来人对居住高楼层的最不好的一个感受就是，引发火灾时救援难度极大。为什么这么说？首先，现在的高层住宅，外墙都有保温层，其中很多都不达标，不仅不阻燃，而且可燃。高楼层本身楼层就高，发生火灾时，受风力助推的影响，起火迅速，燃烧面积大；其次，高楼层灭火救援有显著的痛点——现在很多城市的消防登高救援设备都无法满足需求，很多中小城市最高的救援高度在六七十米左右，这意味着，一旦发生火灾，高层建筑只能依靠建筑本身硬抗和居民自己来完成自救。

过来人直言，自己曾亲眼看到相邻楼栋一住户家里因电器老化而起火，起火速度超出想象，短短几分钟，整个室内就大火喷涌。所幸家里没有人，但经济损失让这家人难以承受。如果是较低的楼层，消防救援难度就低很多，即使发生火灾，也大概率能在短时间内完成灭火和救援。

硬伤五：通风好过头、水压不稳定偏小

很多人喜欢买高楼层，其中一个重要原因是看中了高楼层的通风好。但殊不知，高楼层的通风有时候也会变成劣势。过来人透露，自己家是南北通透户型格局，通风好得不能再好，夏天确实可以做到不用开空调，家里都很凉快。但是遇到不好的天气，如果家里忘记关窗，就会遭殃，室内的窗帘都可能大风刮掉，雨水不夸张地说都能潲到客厅里。冬天更麻烦，北风阵阵吹来，吹得门窗缝里都发出“呜呜呜”的怪声，严重影响睡眠质量。

除此之外，高楼层的水压小、水压不稳定，也十分让人头疼。该过来人透露，自己这9年时间里，已经记不得多少次遭遇停水问题了。最初的几年，自己还会找物业提出诉求，但最终都闹得不欢而散。该过来人还自嘲，居住在高楼层的这些年，自己不得不养成了“存水”的好习惯。

除此之外，高楼层还存在空调难装，安装人员不敢装，或者安装加收费用等情况。笔者身边就有这样的案例，同事2019年就拿房了，但是次卧的空调到现在都没装，当初交房时开发商确实安装了升降机供业主安装空调使用，但为期仅仅6个月，笔者的该朋友那时没有装空调的打算。等到去年底装修准备入住时，才想起来安装空调。找了不同品牌的工人来安装，给出的结果都是一样的：安装难度大，工人不愿意安装，除非物业提供升降缆车。

有时候空调外机坏了，维修也是一件头疼的事。再有就是，长远来看，高层住宅的未来堪忧，拆迁成本高，拆迁难度大，三四十年高层住宅小区的使用寿命完毕后，高层住宅小区会出现明显的衰败迹象。

有人可能会说，没有完美的房子，现在就为未来几十年可能根本不存在的事情担忧，纯属是吃饱了撑的没事干。对此我们想说，人无远虑必有近忧。虽然当下中国的高层建筑很少出现沦为“贫民窟”的案例，但是不代表上述提到的高层各种问题不会出现。尤其是现在电梯房的高层占据了市场的主流，而之前大多是不超过7层的楼梯房，楼梯房维护和改造起来自然会比电梯房容易很多。过来人给出的高楼层的5大硬伤，也很真实。所以，未来高层住宅带来的种种弊端，现在就该考虑到了。

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