从4万到1.8万，“睡城”房价为何会猛跌55%？内行道出“实情”

中国人爱买房，早已是人尽皆知的事实。2016年、2017年楼市最疯狂时，几乎是“全民炒房”。大家爱投资买房，原因或许五花八门，但对于过去10年热衷于买房的人而言，“买房造富”可能是绝大多数人把闲置资金投入到房地产中的核心原因之一——房价“涨多跌少”的背景下，投资买房毫无疑问是普罗大众唯一能参与的家庭财富保值增值的渠道。国家统计局数据更显示，2010年-2020年，我国平均房价涨幅近100%，房价平均每年上涨10%，远远超过银行定存利息3%，因此买房被称为是“稳赚”的生意。

房改专家孟晓苏曾经更直言，房价上涨是好事。一方面吸纳了“超发”的货币，降低了通胀压力；另一方面，绝大多数国人近8成的家庭资产是房产，房价上涨意味着资产升值，财富增长。不仅如此，该专家还直言，当前阶段看不到房价下跌的信号。更批判，有些专家故意释放“房价下跌”的信号，是在对老百姓说谎。

我们不止一次说过，房地产发展到今天“投资炒作蔚然成风”的局面（资料显示，2019年投资性购房比例高达85%），和一些专家大肆鼓吹“买房造富”脱不了干系。或许对于绝大多数人来说，买房就是为了解决自身的居住需求，为了孩子读书，自己在一座城市能有一处容身之所。但全国即便只有10%的投资炒房客，他们也能扰乱市场——媒体曾经报道，3个资金实力强劲的炒房客，3个月内硬是生生把一个小区的房价抬高了5000元/平。更不要说，全国还有上百万房产中介煽风点火“助攻”，数以万计的早买房、多买房的人靠楼市赚得盆满钵满，不断刺激调动大家的投资炒房情绪。

事实上，在经历了上一轮全国房价轮动上涨后，整个房地产市场甚至已经形成了“房价永远不会跌”的预期——经济发展离不开房地产，未来10年全国仍然会有近1亿农民进城，改善需求、年轻人崇尚独居时代到来等多种因素影响下，闭着眼睛买房仍然可以“躺赚”。

事实真的如此吗？我们不敢苟同。首先，从过去三十年我国各大城市的房价走势来看，说房价“涨多跌少”我们是完全同意的，但是说房价“不会下跌”这就有点自欺欺人了。自98年房改以来，我国房地产曾经出现过三次真真切切的降价，海南甚至还发生过“房价下跌50%”的惨痛经历；

其次，房价下跌的真实案例，其实就发生在我们身边，很多人却视而不见听而不闻——河北廊坊燕郊，工业强县，素有北京“睡城”之称，但却在短短两年时间内，房价已经从高位4万/平，猛跌到1.8万/平，整体跌幅高达55%。在投资买房疯狂造富时代，燕郊正发生的“房价崩盘”，与很多人对房价坚挺的印象格格不入。

燕郊坐拥环北京得天独厚的地理位置优势，不仅承接了大量购房需求，还接纳了巨额购房资金，短短两年时间，为何房价会猛跌55%？内行一句话道出“实情”：任何不是靠城市内生动力，而是靠炒作涨起来的房价，都是虚高，最终房价都会一夜回到合理水平。燕郊就是最好的例子。

用我们的话来说就是，燕郊的高房价与实际严重不符。在政策精准调控下，燕郊房价重重跌落神坛，是意料之中的事。今日之燕郊，更是未来全国绝大多数房价严重虚高的三四线城市的缩影。

回顾燕郊房价这一轮“过山车式”猛涨猛跌，可以说是数以万计炒房投资客不堪回首的往事。时至今日，很多投资客回忆起自己当初在燕郊的投资经历，还不忘嘲笑自己当初是“太盲目自信了”：大家都信心满满，以为房价还会再翻一番。但谁也料想不到，自己进场时已经是高位接盘。是不切实际的幻想和盲目自信害了自己。

燕郊房价是怎么涨起来的？2010年北京实行住房“限购”政策，外地人需要在北京连续缴纳社保满1年才能买房。随后又提高到5年。对于绝大多数外地人来说，北京限购卡得很死，买房基本没有希望了。这个时候，很多大开发商集体跑到燕郊拿地，叠加2015年“京津冀一体化”战略炒得火热，又加上燕郊是唯一一个距离北京直线距离20公里的卫星城，所以其投资价值很容易被炒起来。正是在这几股因素的影响下，北京甚至是天津的购房需求和资金都一窝蜂向燕郊涌入，最终在短短三年时间就合力把燕郊的房价从万元一平炒高到了三四万一平。

因为在燕郊买房的大多是在北京上班的工薪阶层。这类人早上五六点钟就从燕郊出发，直到晚上八九点钟才能回到燕郊家中。自此，燕郊“睡城”的名号也被叫响了。

燕郊房价又是如何跌落神坛的呢？前面我们说过，燕郊房价快速上涨，很大程度是开发商、投资客和房产中介合力炒作起来的。这意味着燕郊的房价是脱离实际的。2017年廊坊发布楼市调控新政，要求在燕郊买房需缴纳本地3年社保。自此燕郊楼市便开启了“猛跌狂降”模式——3年社保把几乎把所有的购房需求都堵在门外了，需求锐减，开发商新房卖不动，二手房更是无人问津。新政发布的最初三个月，燕郊房价就一直在下跌。

华夏时报报道，截止到2018年底，燕郊的很多楼盘售价燕郊下跌了20%以上。2019年又碰上金融政策收紧，燕郊更是首当其冲受影响，房价再次下跌，最终到2020年末，燕郊房价已经从最高位4万一平猛跌至1.8万一平（数据来源贝壳成交价），降幅高达55%。数以万计的炒房投资客被牢牢套住，更有甚者因为入场时机（新政发布前一个月高位入场）不对，短短两年时间就亏掉了一百多万。

总结：房地产作为解决亿万家庭居住问题为首要任务的民生产业，硬生生被炒到奢侈品般的价格，不得不承认“泡沫”已经很严重了——价值严重脱离本身属性。尤其是像燕郊这样的城市，自身经济实力压根承受不了虚高的房价，地方不仅缺乏完善的配套和就业体系，还无法阻止人口流失，单纯靠炒作涨起来的房价。说得直白点就像是建在沙子上的高楼，总有一天会轰然倒塌。

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