从2万降到1.35万，有人“赔掉”了首付款，老业主要求退差价

今年以来，楼市不断降温，开发商、炒房客、二手房东都痛苦不已。尤其是进入下半年以来，全国绝大多数城市新二手房价格下跌，更成为司空见惯的景象。国家统计局数据显示，8、9、10三个月，全国重点70城新、二手房价格下跌的城市数量呈逐月上升趋势，其中10月份，新房价格下跌的城市攀升到了52个，二手房下跌的城市更是高达64个——上一次出现70城降价率超过91%还是在12年前。此外，根据全国房价行情网站的数据，今年10月份，全国商品房销售均价已经跌回了“万元以内”，跌回到了一年前的水平。

受市场行情低迷影响，叠加偿债高峰期压力以及融资受限，下半年以来，不少开发商都选择了“以价换量”，拉动回款。据宜居研究院的专家透露，今年6-10月份，百强房企中有近8成都在降价销售，尤其是扎根三四线城市的房企，由于“房子更难卖”，降价的幅度也更大，有些性价比不高、位置偏远去化周期长，又急需回笼资金救命的项目，降价幅度甚至达到了20%-30%。

正因为此，很多城市才火急火燎地出台了“限跌令”，根本目的是“约束房价下跌”——8月中旬，湖南岳阳成为全国首个出台“限跌令”的城市，文件明确要求：中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格， 也不得低于备案价格85%，即降价幅度不得超15%。岳阳之后，很多成交冷清、房价急跌的城市，也都跟风出台了“限跌令”。截止到目前，全国已经有近20个城市采取行政手段的方式“约束降价”。其中哈尔滨更成为今年全国首个“救市”的城市——一口气出台了16条“楼市利好”措施：鼓励买房，最高补贴10万元。

开发商争相降价卖房，对于购房者来说，这本是一个重磅好消息，因为说明楼市调控出效果了，房价终于要开始降了。但现实中很多业主却坐不住了——受房企大幅降价卖房影响，“业主维权”的闹剧卷土重来了。

9月以来，媒体公开报道的案例，不少于20起，其中涉及的城市包括郑州、武汉、石家庄、安阳、阜阳、沈阳、无锡、昆明、桂林等。其中闹得最沸沸扬扬的有两个，其一是10月中旬武汉某楼盘降价，业主集中维权，不仅跑到售楼处大闹，要求退差价或退房，更跑到地方主管单位单位门口拉横幅、喊口号。这件事最后的收场，让很多人始料不及：一是官方判定开发商并无违规，这期间开发商也一直保持强硬态度；二是对拉横幅、喊口号的多人采取了行政拘留；

其二是近期发生在天津的一起“业主降价维权”事件。据媒体报道，11月10日，一百多位老业主聚集在全国20强房企在天津的售楼处，把售楼处挤得水泄不通，要求开发商退差价，否则就集体退房。原因是该项目在今年5月份时的售价是2万元/平，但11月9日，该开发商偷偷宣布降价销售，置业顾问暗中蓄客100多人，偷偷搞了一场线下项目推介会，销售单价降到了1.35万/平，比5月份时足足低了6500元/平。按一套建筑面积100每平方米的房子计算，五月份购买总价是200万元，现在购买最低只要135万元，降价幅度高达32.5%。

专家解释，房价从2万降到1.35万，意味着买房半年很多人的房产就贬值了高达65万。毫不夸张地说，按照3成首付计算，200万的房子首付款才60万，这样算来，有人其实短短半年时间就“赔掉”了首付款。开发商此举，让很多老业主瞬间气到爆炸，老业主的反映和集结也挺迅速，次日一百多人就聚集到了开发商售楼部，和开发商讨要说法，老业主的态度非常明确：要求开发商退差价。

值得一提的是，该楼盘今年5月份，还被爆出偷工减料，内容涉及围墙栅栏生锈、架空层大白墙、地下车库虚假宣传、儿童活动区减配、公摊部分糊弄等，此前业主通过正规途径已经和开发商代表进行了3轮谈判了。开发商承诺整改，但却迟迟未兑现。

那么老业主“维权”最终的结果如何呢？开发商到底有没有给老业主退差价？答案是否定的。记者了解到，对于老业主聚集到售楼处要求开发商“退差价”一事，整个过程中开发商都保持沉默，不予回应，且开发商也不跟业主产生任何冲突，业主到售楼处后，开发商服务人员依旧热脸迎客。当业主找到该项目营销总时，其也仅仅用一句“项目销售所有事宜，均是集团设定的方案”，大意是我说了不算，我也管不了。

对于开发商的“沉默”，业主们也是无可奈何，在一阵喧闹之后，只能悻悻而归。对此专家给出了四点看法：第一、市场不好时，开发商降价销售，并不违规。实际上，对开发商来说，降价对品牌、对项目的伤害非常大，不到最后时刻，谁也不想走这一步。某种程度上来说，降价销售对老业主其实是好事——项目资金回款遇阻，可能影响后期的开发建设，开发商迫不得已“以价换量”拉动回款，这是无奈之举，更是为了项目周全考虑；

第二、一降价就维权，早已在中国的购房者中形成了习惯性依赖，但此举不可取，此恶习应该被禁止——因为质量问题而导致的维权理应得到支持，但因为降价而无法忍受的维权，显然不会得到公众认可。更何况，购房者都是成年人，购房时也都签订了购房合同，如果业主只能允许房价上涨，不能允许房价下跌，那么合同也就没有存在的意义了。换言之，每个人都要遵守合同规定，都要有基本的“契约精神”；

第三、从今年楼市的市场整体环境来看，开发商其实是苦不堪言，融资不畅、销售回款难、还债压力大，各种坏事都赶一块了。但这不能作为开发商大幅度降价的理由，国家定调楼市“三稳”，开发商应该好好遵守。这倒不是说房企不能降价销售，只是要在一定范围内降价，毕竟市场还是以稳为主，波动太大，势必会产生很多不好的连锁反应，这是每个人都不希望看到的。

对此，9月15日经济日报在文章中有明确提到，“为避免恶性竞争和房企大幅低价销售行为而出台限跌措施，并不是说房价不可降。房价在一定范围内的小幅涨跌都是正常现象，关键是防范有些市场出现过快大幅下降。”言外之意，小范围的降价销售是被允许的，也是正常市场该有的样子。

第四、从这一次的开发商“沉默应对”，以及武汉开发商的“强硬”表态来看，以往的“大闹大解决”式的降价维权可能彻底不灵了。今年以前大部分人都认为房价不会跌，都还依旧沉浸在房价“只涨不跌”的炒房氛围中。不过从今年起，很多人必须要改变固有的思想了，否则很容易吃亏——房价不能跌的“隐性担保”也将彻底作废了。

有人可能会问，面对楼盘降价，作为购房者我们应该怎么办？难不成，要我们眼睁睁看着自己的房子贬值？

那倒不是，同样作为刚需购房者我们理解大家的感受，毕竟对于绝大多数人来说，买一套房子几乎已经倾尽所有了，刚刚买房不久就要面对房子大幅度贬值，这放在谁身上也难以承受。

对此，我们想说三点个人看法：其一、未来买房要摆正心态，不再盲目崇尚房价短期上涨，更不能无脑坚信房价只涨不跌。真的遇到开发商大幅度降价销售，作为购房者也不能被怒气冲昏头脑，更不能做出出格的举动。遇到类似问题可以先收集证据，找售楼处明确自己的诉求，如果房企不解决，再找对应主管部门。如果实在没用，还可以找媒体爆料，以此向施压开发商。大家要切记一句话：维护自身合法权益，要理性，要通过正规途径。

其二、对于未买房的人，可以以此筛选开发商。但凡是大幅度降价销售的项目，多半是开发商遇到了大的资金问题，有时很可能还是致命的，如果真的是致命的，购房者很可能会买到烂尾楼。即便开发商没有破产倒闭的风险，对于大幅降价的楼盘，我们也建议购房者要慎重，原因很简单，降价销售意味着舍弃一定的盈利空间，但开发商不会平白无故让利购房者。直白点说，后期开发商可能会在其它层面找补回来，比如偷工减料，比如降低交付标准等。类似的事情，其实已经发生过很多次了，购房者一定要引以为戒；

其三、为了卖房，开发商会无所不用其极，虚假宣传、空口承诺早已司空见惯。对此，购房者要留个心眼，对于开发商给出的任何承诺，都可以要求其写在合同中。

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