1年只准卖3次？新规下，2021年建议用买白菜的心态买房！

关于“1年只准卖3次”的解读，已经有很多媒体解读，但整体而言，还是有没说到关键点，或者火候不到，以至于股市中的房地产板块异动，怎么就能完完全全理解成是所有开发商的利好呢？只要我们认真地做一个分析和推导，你会发现，真正利好的是购房者！为什么这么说，请听我细细道来。

先来看看消息源

媒体报道的公开信息显示，目前已有郑州、青岛、天津等多个地方的自然资源局发布了“集中供地”的公告。据悉，有22个城市都属于本次土地分类调控的试点城市，除了4大一线城市，还有18个二线城市，从地域分布看，基本都是东南西北重要的行政、经济大城市，具有非常广泛的覆盖面。

这个“集中供地”，主要分两部分，一是所要出让的土地集中公示，二是集中挂牌交易。大意是，全年只能分3批次出让土地。

这跟过去有什么明显区别呢？此前，在一些楼市热点城市，基本上月月都在公示和交易土地，从年头卖到年尾，不到一年最后一天，你还真不知道那座城市能有多少土地收入。但现在行不通了，反正一年就给3次，次数统一且大幅减少，主要就是给开发商一个明确的土地市场预期。

对此，从大家的公开解读看，普遍有一种说法是，集中供地，土地溢价率会降低，毕竟同一批次的土地供应多了，平均到每块地的开发商数量就会少很多，举个例子就好理解了：

假如A城市第一批次供应50块地，该城长期活跃的开发商有50家，如果认为刚好一家获得一块地那就大错特错了，因为在土拍时需要支付所拍地块的保证金，比如平均一幅地底价10亿元，按照土地价格20%比例算，每块地需要保证金2亿元，50块地就需要100亿元，所以，资金要求非常之高，很多开发商不可能做到每块地都能参拍。如此的话，就不可能像过去那样，供地时间错开后，每一幅地块就不可能获得全城最大数量的开发商参与。可以预见，40-50家开发商围猎一块地的现象将成为历史。

一块地参拍房企数量少了，土地溢价率（地价）下降的概率就大增了。土地溢价率下降，开发商售价成本降低，利润增加，这大概是新政消息出来以后，地产股大面积走强的关键原因吧。

而且，虽然目前没有看到“3次供地”模式下的开发商报名规则，应该不会允许一家开发商报名同批次的所有地块，比如只允许最多报名不超过3-5幅地，此前有城市就有类似规定，其目的就是防止土地市场过热，所以，即便一些大开发商有那个交土地保证金的实力，但大多数地块也没资格参与。

说了这么多，得出一个结论是，土地市场降温、土地溢价率下降，应该是一个必然结果，这或许是本次土地市场调控的初衷吧。当然，土地价格一旦降温或下降，对于占据主要售价成本的商品房来说，地价影响房价的作用会逐渐显现，开发商起码有动力向下调整商品房售价。

还有一个影响，预示着购房者要用买白菜的心态买房！

1年3次集中供地，很明显，楼盘开发的时间周期大概都差不多，市场上供应的商品房也会集中释放。

在这里，可能有不同的观点说，开发商自己会错开这个供应高峰期，往后面排时间，说实话，过去的楼市上升期完全可以，但现在市场相对平稳，拖延就意味着更多的资金成本，房子没销售出去没回款，下次集中供地你还参与不？而且，更大概率是开发商要抢跑，因为市场客户就那么多，谁都想抢占市场先机。所以，每过几个月，你所在城市的商品房就会来一次供应量井喷。

在这样的市场状态下，购房者可选择的地段、面积、户型、开发商品牌甚至物业等等，都非常的充足。这个时候，请务必用买白菜的心态来选择房子。

为什么说在这样的市场下，要用买白菜心态买房？

喜欢买白菜的人都有这种经验，进入菜市场，卖白菜的摊点可能有好多家，首先你得看菜品如何，是不是新鲜，买房子也是这样，要看看外立面是不是时尚、设计是否前卫，别过几年就破烂不堪，像拆迁房一样。其次，要看有没有人买，一般而言，买菜人多的摊点，说明口碑不错，可能还有一些回头客，所谓群众的眼睛是雪亮的，大家都买的东西往往不会差到哪里去。所以，在买房时，要看楼盘的市场口碑、热度足不足。

前面也说了，1年3次集中供地，意味着同一批次上市的商品房数量非常多，这个时候的购房者完全可以提前做好功课，做到去伪存真，就像我们在买白菜时，会把一些黄掉的叶子、烂掉的叶子给清除，这样的话，一些口碑不好，户型不满意，位置不好的楼盘被排除掉，剩下两三个优质盘再比较一番。可以预见，在这次土地市场的调控下，开发商之间的竞争将更加激烈，不认真做产品的开发商将被淘汰出市场，购房者可以好好选。

由此可知，在1年只卖三次的新规下，楼市将现一重要变化，即由开发商“提高门槛筛选购房者到购房者挑选开发商”方向转变，房地产将向更稳健的方向发展，而最大的赢家则是我们千千万万的购房者，对于购房者而言，有了更多的选择空间，也有更多的机会买到心仪的房子。

至于大家关心的价格问题，前面也分析过，由于土地市场热度下降，伴随着溢价率走低，开发商之间在竞争时即便调整了价格也能保证一定的利润率，但实际的价格趋势，主要还是与市场有关。对此，你有什么想法吗？

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