今明两年不买房，到底是明智还是糊涂？过来人2句话说得明明白白

房子，乃人的必需品。说实在的，无论是我们已有房子的，还是没有房子的，都会对有关房子的消息格外关注。说到底，当下的房产，不仅有居住属性，还有财富功能，手中有2套房子的话，差不多都是让人羡慕的人生赢家了。

当然，这指的是眼下，未来还会如此吗？要判断这个问题的答案，在过去应该比较容易，但现在可能就有点烧脑了，需要十二分清醒。为什么这么说呢？我们不妨先来看看近一段时间几个交织在一起的楼市消息。

第一个是房产税。实事求是地讲，大家关注房产税就两个主要点，1点是什么时候开征？2点是征多少？

5月11日，住建部、税务总局和人大常委预算工委等4部门讨论了房地产税改革试点，通过网上的反馈来看，不少人把这一信息理解为房产税全面铺开奠定基础，特别是人大的介入，引起了不少网友的格外关注，毕竟房产税关键一步—立法是由该机关主导的。从这个信息看，房产税开征的时间似乎又近了一步。

关于如何征的问题，原国家房改课题组组长、国家智囊孟晓苏提出了“见房就征，见证就退”的征收策略。意思即为，城镇所有见到的房子都要征房产税，然后见到一张身份证就退一套房的税，一家有几口人身份证就退几套税。而财政部财科所财税专家张学诞则提出按人均面积征，由全国统一制定一个免征面积（40平米-60平米），征收的税率在0.2%到1.2%之间。假如超出50平米，对应房产价值100万，那么每年就征收2千元到12000元。

由此看来，房产税对楼市，甚至对房价的影响，主要还是看开征的时间，以及税率的高低，但无论怎样，房子过多或面积过大的住房，其持有成本都面临增加的局面。

第二个流动性分歧。央行公布的4月份M2数据显示，同比增长8.1%，这似乎又回到了2020年之前的增速，相比2020年3月以后的两位数增速，初看这个弯感觉拐得有点急，其实并非如此，因为进入到今年以来，前4个月，有3个月增速都在10以下，可以说，这是再次确认。经济学家任泽平早前对此发文称，“流动性拐点来了”。但不久后，他也以题为《美元流动性泛滥，中国面临输入性通胀压力》，这正是流动性分歧所在。

数据显示，美国M2增速创20年来的最高值，2020年达到24%，2021年货币供应量增加了30%。美国作为全球最大经济体，其实已有很多国家受其影响，物价飞涨，在金本位和全球一体化大背景下，很难说有国家能置身事外，在任泽平看来，近段时间的大宗商品价格上涨、房价上涨都与美国流动性泛滥有关。

谁都知道，房价涨跌跟货币投放量直接相关，流动性分歧注定对房价波动产生影响。

第三个是人口数据。“7普”人口数据公布出来的信息有很多，但跟楼市有关的信息可总结为5个小点：

1. 总人口14.1亿，几乎创此前所有猜测数据的新高，这可能是对整体楼市的最有利消息；2.65岁以上老人比例上升4.63个百分点，一只脚已经踏入深度老龄化，购房需求被抵消一部分；3.东部人口占比上升2.15个百分点，中部人口下降0.79个百分点，西部上升0.22个百分点，东北下降1.2个百分点，区域人口流向分化跟实际感觉基本一致；4.流动人口增长66.73%，意味着那些能把这些流动人口留下来的城市，购买力会进一步增强；5.家庭户均人数下降0.48人，到2.62人，从国际发达经济体的经验看，家庭户均人数还有进一步下降空间，有经济实力的年轻人和老年人独居需求还会进一步增加，从而提高住房需求量。

通过这三则信息，我们应该发现一种现象，对楼市和房价而言，并不是一边倒的信息，可谓“有好有坏”，这个时候，不少人就有点纳闷了，房子到底是买还是不买呢？如果今明两年不买房，到底是明智还是糊涂？过来人2句话说得明明白白。俗话说，阅百家之言，方能更明事理，下面来看看说得有没有道理？

第一句，手上有资金，若在有潜力城市、遇到有潜力产品，不买房是糊涂。

不买房有无数理由，但买房的理由则有共性，即，从货币发行和通胀率看，手中的现金贬值是一定的，具体到每年不过是贬多还是贬少而已。所以，对于我们普通人而言，手中有了闲钱后，如果仅仅是存银行，几乎不可能跑赢通胀，只能要么消费出去，要么投出去。鉴于人们对未来的风险管控和危机意识，不可能把所有钱都用于消费，他们希望钱能生钱，把钱用于投资，其实也是为未来的家庭和生活提供一个长期保障。

此时，投什么就显得格外重要，从过去看，收益高的往往风险大，弄不好本金都可能亏没了，但唯独房产不一样，自古以来，房产都是一个家庭最重要的资产，它可以用来自住，也可以用来出租，如果自己需要资金了，可卖，也可抵押。所以，很多国人一直钟爱买房，需求决定价格，这是过去房地产价格不断上涨的一个重要原因。但现在需要认清一个事实，过去由于我们进城人口多，需求大，现在及未来的房地产不能与过去相提并论，因为一方面是大多数城市的房价已经处于一个高位，另一方面M2与经济增长的高度一致性，伴随着经济增速放缓，对应的M2也会有一个放缓过程。更直接的是，城市化进入下半场，进城的刚需越来越少，人口的流动更多是城市之间的流动。

城市之间人口流动有一个显著特征是，发达城市群会虹吸全国其他城市的人，都市圈核心城市会虹吸周边卫星城的人，因而，我们可以看到像粤港澳大湾区、长三角、京津冀等城市群还有很大的发展潜力，还有省会城市、计划单列城市，它们往往是区域的中心，也是都市圈的核心城市，吸引全省或者周边更多人流入是大势所趋。在需求作用下，这些地方的房地产市场还有较大发展潜力，即使未来房产税开征，有潜力城市、好产品房子，其租金收益持续且高，在同等税率情况下，这类房子比较容易覆盖所交的税金，房产价值“易升难降”，如果持有这些地方的房产，是品质房更好，既能抗通胀，还可能增值，无疑是明智的选择。

第二句，不在人口净流出的地方买房是聪明。

人往高处走，如果城市没有具有竞争力的产业，就没有多少就业岗位，就不可能吸引人安家落户，即使原来的人口也会面临着流失，“7普”的人口数据很好的诠释了这一点。

不难发现，东北是人口净流出大户，这与当地产业经济发展有关，说到底，没有收入，如何养活一家老小，这其实是自然法则。还有我们看到的曾经的中部人口大市，由于产业不济，人口纷纷被省会和一些全国性的大城市吸走。人越来越少，怎么可能支撑起房地产一路向前发展呢，即使房价不怎么跌，其实也是亏损了。比如今年买2000元一平米，10年后卖2100元一平米，别说通胀了，若算资金利息，还不如存银行划算。

当然，我们这里说的人口净流出不仅仅是缺乏产业的城市，还包括一座广义城市的各个板块之间。不知道各位有没有发现一种现象，都市圈的卫星城、大城市的周边地区楼市，往往拿通城际、通地铁等交通利好作为楼市向好的说辞。但我们知道，从纽约都市圈、日本东京都市圈的发展来看，核心城市与卫星城之间的交通越发达，后者的人口越容易流向前者。比如说我们曾经火热的“环京楼市”、“环南京的宝华楼市”，借与核心城市紧密联系炒作，均经历了过山车，少的打对折，多的跌到只剩一个零头。

然而，有人可能说了，“放开限购试试？”，言外之意，是行政限制了楼市的发展，这其实是一个误解。一方面，正如前面所说，从长期看，以后交通发展了，这些地方的人口更易被虹吸，楼市最终会衰落。另一方面，这也是我们的特殊情况，在房住不炒的大背景下，住房还是要回归到本来的居住属性，说白了，政策上不允许外地人去炒作楼市，当地是什么购买力，什么人口量，就只能支撑什么样的市场，且不可仅听消息，贪图便宜买房。

总体而言，今明两年不买房，到底是聪明还是糊涂，还是要分具体情况看，不能一概而论，自住买房，在房住不炒的环境下，随时都可以买房，但如果是以保值增值为目标，选对才是聪明，闭着眼乱买，无疑是糊涂的。

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