国家再出新规，业主：终于翻身做主人，还可获得一笔“长期收入”

在网上经常可以看到一句话，“买房，原本以为自己是房子的主人，但当你住进去后才发现，每天不吃不喝都要付钱不说，进出、生活都还可能受物业的气，有时候会产生一种幻觉：业主的房子到底是自己的，还是物业的？”

这样的抱怨真不少。据中消协发布的2019年《国内部分住宅小区物业服务调查体验报告》显示，报告抽样调查了148个住宅小区，业主综合满意度得分仅62.59分。说实在的，对于不低的物业费，这样的分数确实算不上合格的“答卷”。

之所以出现这种情况，说到底，还是物业的利益与业主的利益产生了矛盾。物业公司想尽可能赚钱，业主想获得等值的物业服务，而不是仅仅是请来“管业主”的“祖宗”。当业主对物业不满意时，反映问题常常被推来推去，简直就是“弱势群体”。而在现实中，有业主采取拒缴物业费，被物业起诉后还得“乖乖”补齐，因为举证实在太困难。有人想到了更换好物业，但很多时候在成立业委会这一关就被卡住了，即使有了业委会，被物业“收买”的情况时有发生。

如何约束物业，让物业老老实实为业主服务，服好务，就显得尤为重要！好在，在《物业管理条例》的基础上，国家再出物业新规来规范物业，跟此前相比，对业主和物业双方的影响有多大？用央媒旗下《半月谈》发表的《物业不应是城市“火药桶”》文章中的原话说，“民法典中有关物业的表述，与群众呼声相契合，其出炉令人欢欣鼓舞”。由此可见其分量，民法典等新规的到来，业主表示，终于翻身做主人，还能获得一笔长期收入！为什么这么说？下面我们来看看，到底有哪些亮点？

第一，对物业服务不满意，业主可以更换建筑单位聘请的物业公司。

民法典的第二百八十四条【建筑物及其附属设施的管理主体】规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施；也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

买过新房的人知道，我们一般在签订商品房销售合同的同时，也签订了物业服务合同，这并不是业主选出来的物业，而是开发商自带的物业，也可能是开发商指定合作的物业，所谓树大根深，即使很多业主不满意物业，但考虑到物业与开发商的关系，往往硬着头皮让物业“管理”。但这一种现象将从今年开始得到改变，业主可根据流程更换物业。有人说，物业要拖着不撤场怎么办？现在也不是什么难事了，地方上也细化了相关规定，比如北京市已经实行的新规中明确，物业拒不撤场的，自届满之日起，处以1万元/天的罚款。这样的力度，相信没有哪个物业能一直待下去。

第二，业主享有物业服务内容、收费标准、维修基金使用情况、共有收益等知晓权。

第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

业主与物业矛盾不断，一个重要的原因就是信息不对等，物业说他们按照服务合同履行了相关服务，而业主则认为物业形同虚设，有名无实，而且存在乱收费情况，处处对外宣称年年亏损，但就是怎么也不想离开。而且，作为小区变老后使用的维修基金也存在挪用情况，不少业主表示，真为小区的将来捏一把汗。这所有的一切就因为信息不透明，小区的开支并未在业主的监督之下。

新规的亮点在于，物业需要定期，一般是一季度或者半年，向所有业主公示小区费用的收支情况，不仅向业委报告，还要向全体业主公开，这一点，也方便业主对业委会和物业形成共同监督作用。事实上，很多地方也在这个大原则下出台了更明确的细则，比如深圳，要求业委会向住建部门备案后开设小区的专门资金账户，并定期公布资金使用情况，避免了物业和业委挪用资金的情况。还比如陕西，不仅取缔了垃圾清运费、砸墙费、公摊耗能费，还把燃气开口费包含在物业费里，以防止物业乱收费情况。

第三，公共维修基金使用门槛大幅降低，便于解决业主维修的现实需求。

第二百七十八条【公共维修基金使用】使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

购买的商品房是有保质期的，一般在2-5年时间内，其中屋面防水、外墙渗漏等保质期为5年，供热、供冷、电气管线、给排水、装修工程等保质期为2年，在保质期内，业主可以找开发商维修，但过了保质期怎么办？其实，我们在购买商品房时，都交了总房款2%-5.2%比例的公共维修基金。需要说明的是，过去使用维修基金由于门槛较高，流程繁琐不说，而且不容易申请下来，新规则简化和大幅降低了使用门槛：

1.表决效率提高，由原来“面积和人数双过半、重大的要2/3同意”，而新规把“同意”变为了“参与”，难度明显降低；2.在参与表决的2/3基础上再“双过半”，其实就相当于只需要所有业主1/3同意即可（2/3*1/2=1/3）；3.增加了紧急使用通道，比如遇到屋顶漏水、电梯停摆等，可以通过业主大会或者业委会直接申请使用公共维修基金。一句话，只要确实有需要，使用这笔资金不再是阻碍，而且效率也要比过去高很多。

此外，新规还显示，业主还能获得一笔长期收入。

第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】第一款第（八）项：改变小区共有部分的用途，或者利用共有部分从事经营活动，由业主共同决定；第(九)项有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项；应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

在报端经常可以看到一些业主自治的小区能分红，比如西安某小区10年累计创收了484万元，长沙某小区一年就盈利了190万元，这些钱都悉数返还给了全体业主。那么，我们由物业公司管理的小区业主能获得收入吗？新规给出的答案是肯定的。有业主形象地表示，过去“睁眼就要付钱”，现在“躺着还能长期赚钱”。

这个钱就是“公共收益”。一方面，小区的公共部位的经营用途需要由全体业主共同决定，比如在电梯厢投放广告，有的业主喜欢，有的业主不喜欢，那就需要“面积和人数双2/3参与表决，且在参与达标基础上有3/4比例业主同意”才可投放广告，不是物业想怎么使用就怎么使用；另一方面，公共收益归全体业主所有。比如属于业主共有的公共停车场、公共场地、道路、绿地、游泳池、体育场馆、会所、电梯间、楼道、户外区域、外立面以及物业管理区域的电信设施占用场地，包括公共收益产生的孳息等等，在扣除合理的管理成本后，其收益归全体业主共同所有。

概括一下：

民法典等新规从2021年1月1日开始实施，随着各地对物业服务管理规则的细化，业主们都能履行主人的权利，物业行业中的一些弊病也将得到彻底改变。在笔者看来，还是那句话，物业是企业，可以获得他们在法规之下的收益，但业主的权益也必须得到充分保障，包括参与事项、知情权和收益，因为业主才是小区的真正主人，这也是国家制定物业方面新规的初衷。我们有理由相信，随着各方共同努力，包括引入行业监管等，我们的小区业主的居住体验将会越来越好。

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