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新规下,20年后,高层住宅与低层住宅差别大?专家用“15字”概括

  • 来源:互联网
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  • 2021-08-18
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随着城市化的持续发展,我们的居住条件得到了长足的进步,越来越多的新城市人住进了干净整洁的楼房。而且,随着时间推移,我们居住的楼层也越来越高,究其原因,主要还是城市人口的快速增长,相关数据显示,截至2020年,城镇人口从2010年的6.65亿增加到9.02亿,净增加了2.36亿。为了提高单位土地的居住人口,住宅楼越建越高。但高层住宅真的是越多越好吗?其实,从国家发布的相关新规来看,无论是高层办公,还是高层住宅,管理层已经注意到未来高楼可能存在的一些“弊病”,有踩刹车之意。

事实上,高层住宅在交付的前一二十年里,具有一定优势。

城区土地寸土寸金,把低矮的房子拆掉后,建起来几十层的高层住宅,非常受购房者欢迎。有几个现实原因:1.生活、交通、医疗和学校配套非常方便;2.上班地点近,可以大幅减少通勤时间,特别是对年轻人而言,晚睡晚起是再美好不过了;3.蚊虫少、视野开阔,特别是忙碌一天后,可在夜晚看全城的夜景,舒缓心情。

正是新建高层住宅的这些优势存在,即便价格很高,仍然有大量的购房者愿意花六个钱包+背负几十年的房贷去购买,可以说,单就目前的价格上来讲,很难去区分高层住宅,还是低层住宅。此外,对购房者而言,高层住宅多、低层住宅少,选择其实有限,要么不买,要买就只能买高层。

但二三十年后,一些弊端容易逐步显现。

首先就是消防。对于楼房而言,两大潜在隐患,一是地震,二是消防,其中,高层住宅的消防安全尤其重要。根据公安部门2017年的数据显示,10年时间,全国高层住宅发生火灾3.1万起,占23.5万栋高层住宅的13.19%,从数据上看,占比真的很高。据公安部消防局副局长琼色介绍说,我国配备的举高车都在50米以下,消防水枪等喷射高度也就50多米,超过50米,特别是100米的高楼层发生火灾,从外部灭火救援的有效手段很少。那么,依靠楼内的消防设施救火可行吗?

同时另一组数据显示,在这23.5万栋高层住宅中,未配置自动消防设施的占46%,即便剩下的已配备自动消防设施,完好率也不到一半,也就是说,可能存在无法使用情况。比如据媒体曾经的报道,杭州豪宅保姆纵火案发生以后,由于发生楼层第18层水压不足,消防员最后不得不从一楼接水灭火。要知道,高层住宅如果使用了大量可燃保温材料,由于楼层高,风势大,很快就能形成大面积的立体燃烧,从别处接水,无疑消耗了极其宝贵的救援时间。

其次是维修难度大。任何设施设备都是有寿命的,比如楼栋的外立面,楼栋里的机电设备,特别是电梯,运行到一定时间就容易出故障,达到一定年限就要更换,而这些都需要大量资金,虽然购房时按1-3%比例交了公共维修基金,但越到后面,使用的频率和资金都会越来越大,总有用完的时候,管理不好的小区,可能在前几年就把维修基金用完了,那个时候要每家每户出钱难免意见不一致,比如高楼层与低楼层,出租户和房东等等,都容易出现分歧,当问题出现后,住几十层楼的住户,上下楼都是一个问题。

最后是拆不起。万科创始人王石在2014年接受采访时表示,中国建筑的平均寿命为30年,由于没有土地,可能到20年就要拆。如果是这样,那么问题就来了。都知道,现在新盖的二三十住宅,很多是在低矮的平房或低层住宅拆迁而建,即便如此,有时候还因为大家的赔偿等达不成意见,一拖就是好多年。那现在已经都是30多层,甚至更高的楼怎么拆?按照专家的算法,起码要盖60层以上才能覆盖掉拆迁和建筑等成本,如果算上利润,那就只能盖更高。所以有开发商曾直言,高层住宅拆掉重盖几乎不可能,不仅建筑要求、消防要求高,更在于成本上算不过来,说白了,就是拆不起。

实际上,各方能看到的问题,国家不可能不明白,就在今年,国家相关部门已经发布了两道新规,其中主要就有针对高层住宅的限制新规。第一个是住建部等15部门联合发布的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》,在经过前期意见的征询,目前已经正式发布实施。另一个是日前国家发改委发布的《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》。两个新规,其中就涉及高层住宅方面的要求:

1.严格限制县城民用建筑高度。县城6层(含)以下的建筑面积占比不低于70%,最高不超过18层,超过的要经过充分论证,包括消防、市政配套等建设到位。
2.对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。

从这两项新规可以得出几个信息点。1.第一个是针对县城的,以后基本上再难看到县城新建二三十层的高层住宅了。虽然留了一个口子,说是超过18层要经过充分论证,就县城的消防等配置,几乎难以通过,说白了,就是不要申请建高层了;2.第二个是针对所有城市的,之所以把限制100米建筑提出来,可以算算,即便一层楼算3米,基本上33-34层的就是极限了,由此可见,以后即便在超级大城市,也很难看到有超过这个楼层高度的新建住宅了;3.两道新规都提到了限高原因的共同点,即消防设施,消防救援,说明防火难题、救援难题确实是限制高层住宅建设的最重要因素之一。

相信随着新规的落地实施,城市之间盲目建设高层住宅之风很快就会消失。在此,很多网友都问到同一个问题:20年后,高层住宅与低层住宅差别大吗?专家用“15字”概括。

其实,不止一位专家表达了对高层住宅的担忧,如清华大学建筑学院教授尹稚研究认为,美国30年前建造的高层建筑现在成了贫民收容所。对比低层住宅,北科大教授、中国城市发展研究会副理事长周天勇则直言,几十层的高层住宅在消防、抗震方面要比低层住宅差得多,几十层的高层住宅土地面积小,未来老龄化加上少子化、房产税,高层住宅供大于求,从发展趋势看,“几十层高住宅的价值将会一落千丈”,这15个字基本代表了一些专家的共同看法。很显然,长期来看,低层住宅要比高层住宅保值属性要好很多。

当然,一些网友评论,现在高层住宅很多,哪有那么多低层住宅供人们住,其实,这又涉及到另一个问题,那就是“逆城市化”,从一些发达国家发展历程可以看出,当城区变老变旧、发展饱和后,一些经济条件好的群体就会到郊区、到都市圈去买低层住宅,比如洋房、别墅,而城市发展的路径也是如此,随着都市圈路网的建设和完善,这为郊区生活、都市圈生活提供了可能。所以,我们也没有必要为此过于焦虑,毕竟船到桥头自然直。

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