新规下，20年后，高层住宅与低层住宅差别大？专家用“15字”概括

随着城市化的持续发展，我们的居住条件得到了长足的进步，越来越多的新城市人住进了干净整洁的楼房。而且，随着时间推移，我们居住的楼层也越来越高，究其原因，主要还是城市人口的快速增长，相关数据显示，截至2020年，城镇人口从2010年的6.65亿增加到9.02亿，净增加了2.36亿。为了提高单位土地的居住人口，住宅楼越建越高。但高层住宅真的是越多越好吗？其实，从国家发布的相关新规来看，无论是高层办公，还是高层住宅，管理层已经注意到未来高楼可能存在的一些“弊病”，有踩刹车之意。

事实上，高层住宅在交付的前一二十年里，具有一定优势。

城区土地寸土寸金，把低矮的房子拆掉后，建起来几十层的高层住宅，非常受购房者欢迎。有几个现实原因：1.生活、交通、医疗和学校配套非常方便；2.上班地点近，可以大幅减少通勤时间，特别是对年轻人而言，晚睡晚起是再美好不过了；3.蚊虫少、视野开阔，特别是忙碌一天后，可在夜晚看全城的夜景，舒缓心情。

正是新建高层住宅的这些优势存在，即便价格很高，仍然有大量的购房者愿意花六个钱包+背负几十年的房贷去购买，可以说，单就目前的价格上来讲，很难去区分高层住宅，还是低层住宅。此外，对购房者而言，高层住宅多、低层住宅少，选择其实有限，要么不买，要买就只能买高层。

但二三十年后，一些弊端容易逐步显现。

首先就是消防。对于楼房而言，两大潜在隐患，一是地震，二是消防，其中，高层住宅的消防安全尤其重要。根据公安部门2017年的数据显示，10年时间，全国高层住宅发生火灾3.1万起，占23.5万栋高层住宅的13.19%，从数据上看，占比真的很高。据公安部消防局副局长琼色介绍说，我国配备的举高车都在50米以下，消防水枪等喷射高度也就50多米，超过50米，特别是100米的高楼层发生火灾，从外部灭火救援的有效手段很少。那么，依靠楼内的消防设施救火可行吗？

同时另一组数据显示，在这23.5万栋高层住宅中，未配置自动消防设施的占46%，即便剩下的已配备自动消防设施，完好率也不到一半，也就是说，可能存在无法使用情况。比如据媒体曾经的报道，杭州豪宅保姆纵火案发生以后，由于发生楼层第18层水压不足，消防员最后不得不从一楼接水灭火。要知道，高层住宅如果使用了大量可燃保温材料，由于楼层高，风势大，很快就能形成大面积的立体燃烧，从别处接水，无疑消耗了极其宝贵的救援时间。

其次是维修难度大。任何设施设备都是有寿命的，比如楼栋的外立面，楼栋里的机电设备，特别是电梯，运行到一定时间就容易出故障，达到一定年限就要更换，而这些都需要大量资金，虽然购房时按1-3%比例交了公共维修基金，但越到后面，使用的频率和资金都会越来越大，总有用完的时候，管理不好的小区，可能在前几年就把维修基金用完了，那个时候要每家每户出钱难免意见不一致，比如高楼层与低楼层，出租户和房东等等，都容易出现分歧，当问题出现后，住几十层楼的住户，上下楼都是一个问题。

最后是拆不起。万科创始人王石在2014年接受采访时表示，中国建筑的平均寿命为30年，由于没有土地，可能到20年就要拆。如果是这样，那么问题就来了。都知道，现在新盖的二三十住宅，很多是在低矮的平房或低层住宅拆迁而建，即便如此，有时候还因为大家的赔偿等达不成意见，一拖就是好多年。那现在已经都是30多层，甚至更高的楼怎么拆？按照专家的算法，起码要盖60层以上才能覆盖掉拆迁和建筑等成本，如果算上利润，那就只能盖更高。所以有开发商曾直言，高层住宅拆掉重盖几乎不可能，不仅建筑要求、消防要求高，更在于成本上算不过来，说白了，就是拆不起。

实际上，各方能看到的问题，国家不可能不明白，就在今年，国家相关部门已经发布了两道新规，其中主要就有针对高层住宅的限制新规。第一个是住建部等15部门联合发布的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，在经过前期意见的征询，目前已经正式发布实施。另一个是日前国家发改委发布的《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》。两个新规，其中就涉及高层住宅方面的要求：

1.严格限制县城民用建筑高度。县城6层（含）以下的建筑面积占比不低于70%，最高不超过18层，超过的要经过充分论证，包括消防、市政配套等建设到位。

2.对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。

从这两项新规可以得出几个信息点。1.第一个是针对县城的，以后基本上再难看到县城新建二三十层的高层住宅了。虽然留了一个口子，说是超过18层要经过充分论证，就县城的消防等配置，几乎难以通过，说白了，就是不要申请建高层了；2.第二个是针对所有城市的，之所以把限制100米建筑提出来，可以算算，即便一层楼算3米，基本上33-34层的就是极限了，由此可见，以后即便在超级大城市，也很难看到有超过这个楼层高度的新建住宅了；3.两道新规都提到了限高原因的共同点，即消防设施，消防救援，说明防火难题、救援难题确实是限制高层住宅建设的最重要因素之一。

相信随着新规的落地实施，城市之间盲目建设高层住宅之风很快就会消失。在此，很多网友都问到同一个问题：20年后，高层住宅与低层住宅差别大吗？专家用“15字”概括。

其实，不止一位专家表达了对高层住宅的担忧，如清华大学建筑学院教授尹稚研究认为，美国30年前建造的高层建筑现在成了贫民收容所。对比低层住宅，北科大教授、中国城市发展研究会副理事长周天勇则直言，几十层的高层住宅在消防、抗震方面要比低层住宅差得多，几十层的高层住宅土地面积小，未来老龄化加上少子化、房产税，高层住宅供大于求，从发展趋势看，“几十层高住宅的价值将会一落千丈”，这15个字基本代表了一些专家的共同看法。很显然，长期来看，低层住宅要比高层住宅保值属性要好很多。

当然，一些网友评论，现在高层住宅很多，哪有那么多低层住宅供人们住，其实，这又涉及到另一个问题，那就是“逆城市化”，从一些发达国家发展历程可以看出，当城区变老变旧、发展饱和后，一些经济条件好的群体就会到郊区、到都市圈去买低层住宅，比如洋房、别墅，而城市发展的路径也是如此，随着都市圈路网的建设和完善，这为郊区生活、都市圈生活提供了可能。所以，我们也没有必要为此过于焦虑，毕竟船到桥头自然直。

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