一直以来，不少人认为，房地产就是一个资金密集型行业，买房就是看兜兜里有多少钱，其他都不重要。实际上，这是一个特别大的误区，因为房地产发展这么多年以后，里面的门门道道有很多，作为门外人来讲，由于缺乏专业知识，把握住不住关键点，正所谓隔行如隔山，很可能就被带到沟里，悔之晚矣。

根据内行人长期的实践研究发现，一旦买错房，一般就会出现两大后果：一是，自住不舒服，装修没两年就想要换，资金成本和时间成本无疑是巨大的；二是，大多数人一辈子不会只住一套房子，当你买的这类房子进入二手房市场以后，明显没有议价能力，要想转手，就必须做出很大的让步，与你同时期、同资金量买房的人相比，资产差距会拉大。在内行人看来，很多人到售楼部买房都是瞎看，要看8个点，本文梳理了一下，但愿能对买房小白们有所启发（部分点也适合购买二手房筛选）。

01价格的秘密

一般而言，我们首次了解到的价格是开发商领取的“销许价”，这是这批房源的销售均价。如果我们的预算资金仅仅是根据这个销售均价来算，基本上是背离的，因为这个价格有楼层差异，比如高层住宅的中高楼层价格最高，一楼要2万/平米，中高楼层可能要2.3万/平米。还比如，有的楼盘挖了地下室（美其名曰“底跃”），对外销许均价2万/平米，标准层的实际价格可能达到2.5万/平米以上，所以，买房时，一定要根据公示的“一房一价表”来调整你的选择，不要被销许均价迷惑了。

在代理公司和售楼处买房，哪个更划算？不少楼盘有自销团队，也有分销渠道，现在我们很多房产中介都在代理新房，这个时候，购房者就有些迷糊了。其实，这个要分别看，很多时候是羊毛出在羊身上，看似给你优惠了，实际被代理的房源价格会比开发商自销的价格高，当然，不排除，开发商自己掏钱与渠道合作，购房者还真能得到一些实惠。对于这个问题，购房者最好找开发商销售人员和代理公司人员了解一下真实价格，以做个对比，这里需要注意的是，不要留下电话，否则按行业规则后面就不好办了。

02品质的秘密

开发商品牌于楼盘的品质，直接体现出居住舒适度与后面在二手房市场的价值差异！这个不用举例说明了，相信我们很多有房一族的切身体会有多深刻。一句话，开发商品牌如何，关系到你的居住体验和房产价值变化。

这里首先要纠正一个误区，并不是开发商在全国的销售额排列靠前，就属于品质开发商，因为它可能就是“高周转”的典型代表，在速度和品质方面，自然难以兼得。那么，我们该如何选择开发商呢？3个小要点：

1.听你所在城市的老业主说，老业主的回购率高，这种品牌开发商是没得说，跟着买就是了；2.反之，开发商在你所在城市开发的楼盘没有拿得出手的项目，甚至负面不断，这种房子尽量避开，你满心的期待，大概率是又一次失望。

3.新进入到这座城市的开发商，在网上搜一下在其他城市的口碑如何，有没有比较多的质量问题，如果有，就要注意了，因为，这是他们一贯的管理风格，在你的城市搞出品质房的概率微乎其微。

03户型的秘密

买房都会去看样板间，主要就是看户型，因为这个是没法改变的，其他的装修都可以通过后天弥补。可以说，户型的好坏，直接关系到你的居住体验，以及在二手房市场上表现。

好户型有很多，但都有共性，即房间大小合适、户型方正、光线充足、室内动线合理。比如说，都是同样面积，一个户型是长条型，另一个是长宽相对适宜的户型，后者的使用价值肯定更高。这里要特别规避一些奇葩户型，比如常见的菜刀户型、手枪户型、战斗机户型、米奇屋户型、回旋镖户型等等，这些户型的共同特征就是不规整，形状异怪。即使你无所谓，但不等于进入二手房市场不遭人嫌弃。这种房子成交周期往往非常长，也卖不上价。

04公摊的秘密

买个100平米的房子，套内面积就70多点，价格一分没少，这少掉的20多平米去哪里了呢？这就是公摊面积，摊得越多，其得房率越低，相当于付出的购房代价越大。一般而言，公摊面积就是包括楼梯间、变电室、电梯井、管道井、公共门厅、过道，甚至包括门卫室等等，这些都包含在了公摊面积里，因为开发商付出的成本，最终要由每一个买房人来承担。

那么，在买房时就得区分了，同地段、同样的单价，楼层越高，往往意味着公摊面积越多，房子的得房率越低，所以，我们可以看到多层洋房的单价要比高层住宅高10%以上，因为对应的得房率要高出起码10%以上，如果我们仅从得房率算性价比的话，只要洋房单价高于高层15%以内，优先选择洋房。

05车位的秘密

很多人在买新房时，会忽略车位配比。因为那个时候业主还没有入住，看不到小区车位的容纳情况。对于这一点，其实在售楼处都会有公示的，车位配比到底是多少比多少，如何看呢？比如，某楼盘公示的车位比是1:0.8，假如正好是1000户业主的话，总车位数就是800个。

车位配比之所以重要，就是因为现在家家户户都有车，车位配比就应该达到1:1，但还有可能一些家庭有2辆车，甚至更多，所以，1:1的车位配比一般还是比较紧凑的，起码要达到1:1.1或者1:1.2。现在我们看到很多老小区车位配比都在1以下，小区自身的业主都不够停，这样的小区，居住舒适度显然大打折扣，在二手房市场上也会受到较大影响。如果买二手房的话，到晚上8-9点去看停车情况，就知道小区车位是不是充足。

06物业的秘密

物业的服务质量，与我们的居住和房产保值紧密相关（按理说，这一点应该放在第2或者第3的位置）。相信很多人通过这次疫情可以明显感受到物业的差异。就笔者所在的区域来看，历史上没有哪个时候像今天这样：对品质小区如此渴望。这也可以解释“为什么二手房挂牌量高企，但新房成交量也火爆”的现象，在以前，这两个现象基本上不可能同时存在，但因为大家对品质小区的向往，催生了品质新房、品质次新小区的火热成交，后者的业主报价甚至信心爆棚。是否是品质小区，特别是二手房，其物业的好坏，起码起到50%的作用。

从中的启发是，买新房的时候就要注重开发商指派的前期物业的服务水平。一般来说，品牌开发商都会自带物业，品质也非常不错，从小区交付开始，就能精心呵护小区的一草一木，维护好小区的秩序等等，犹如一位女士，从年轻时就保养，与等有钱了再保养，其结果还是有区别的。一句话，如果说开发商的品质占50%的话，后期物业的维护质量也能占50%。我们买房时没有理由不重视物业选择。

07楼间距的秘密

楼间距，其实是一个影响居住舒适度的参数。楼间距越大，居住舒适度就越高。但由于容积率和成本的限制，楼间距又必须在一定范围内。那么，什么是楼间距呢？

楼间距包括两个内容，一是前后排楼之间的距离，主要影响采光、日照、通风、视野等，二是楼左右之间的距离，主要是消防通道和噪音隔离等。按照国家规范，大家在意的前后楼间距要满足冬至日不低于1小时日照。按照楼高与楼间距1:1.2的比值，我们差不多就能算出合适的楼间距，比如层高2.9米，30层的住宅，楼总高87米，对应的楼间距应该在100米。

前不久看到一个楼盘是5层的多层，按理说，应该达到3米*5*1.2=18米，实际只有15米不到，事实也证明，即使价格不高，但去化率非常之低，很多人就在意这个楼间距实在太小了。

08施工单位的秘密

曾有人在某论坛提了一个问题，买房时，开发商和施工单位哪个更重要？与开发商并列，可见施工单位的重要性。一般而言，开发商是品牌的，开发商合作的施工单位也会相对好些。但也不尽然，我就遇到过某品牌开发商，一个小区共计7栋楼，居然有3家施工单位，最终出来的品质肯定参差不齐。

特别是在“三道红线”下，一些开发商为了节省成本，可能会找一些较次的施工单位，不排除小工程公司，以次充好。

实际上，一些质量过硬的施工单位或者较差的施工单位，都会在坊间或者网上留下痕迹，我们可以向朋友问问，或者查找一些相关资料，看看施工单位的口碑到底如何。

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