疫情下的长租公寓 "二房东"商业模式危机凸显

受益政策红利，住房租赁领域不断升温，在各路资本不断涌入之下，长租公寓的规模也得以发展壮大。密集资本汇聚带来的短暂高光时刻过后，减租剪刀差、付钱住不了……疫情之下的长租公寓，新问题层出不穷。“二房东”模式之外，我们究竟需要什么样的长租公寓？缺失的监管举措将何时补齐？ 

疫情减租

此前不断被爆出的“甲醛房”、“偷拍门”、 “群租房”、“租金贷”的长租公寓，在疫情下，因为“是否减租”及“续约涨租”有所升级。

首当其冲的是，是长租公寓品牌蛋壳公寓因推行疫情期租金减免政策，牵引而出的免租期“剪刀差”风波。

2月初，蛋壳公寓面向特定租客群体推出租金减免举措后不久，便因一边“最多要房东三个月免租”，一边“给租客定向免租仅一个月”，被房东及租客两大群体集体“讨伐”：前者认为，不能接受在已约定空置期的基础上，额外新增免租期；后者则吐槽“减租落实不力”，未第一时间获得任何形式的减免告知。而随着“对房东减租之外还欠租”、“面向租客退租设置门槛”、“单方修改电子合同违约责任条款”等更多爆料信息的披露，蛋壳公寓更是被推上了舆论的风口浪尖。

2月14日，深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人，要求蛋壳公寓高度重视此事，及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案，积极与业主进行沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。深圳市住建局方面表示，将密切跟踪关注事件进展情况。

除了疫情期免租存“剪刀差”这一争议，近期部分长租公寓房源价格的调整也引发租客群体不满，“续约涨租”成为现阶段长租公寓企业受外界诟病的第二点。

事实上，“续约租金涨”不被接受的背后，是长租公寓租住产品一贯远高市场租赁水平的价格定位。以东城地坛北里、海淀区羊坊店路3号院、朝阳区劲松五区、丰台蒲安里等多个区域热点轨道交通沿线的小区为样本，近期北京商报记者对业主直租、中介居间代理以及分散式长租公寓三种产品进行调查发现，业主直租基本绝迹，同一小区、同档次装修，分散式长租公寓产品普遍比普通出租房高出15%-30%，部分N+1类合租房总价甚至高出100%。 

价格的高企，让长租公寓开启租金贷的业务。所谓“租金贷”，即长租公寓运营企业与金融机构合作，为租客提供租金融资，金融机构向长租公寓支付预付款，租客按月偿还租金贷款。根据蛋壳公寓此前提交的招股书，2019年1月至9月，蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，这一比例分别为90%和88%。

价格之外，以“服务费”为盈利点之一的长租公寓，在疫情之下，对承租人的服务尺度也不断被诟病。

一方面，以北京为例，是疫情之初，在全市倡议机构、个人配合属地疫情防控的号召下，部分中介机构及长租公寓企业起初并没有做到配合属地管理，拒绝提供租客信息，理由是侵害租客个人隐私，“监管部门不允许提供”。 

另一方面，部分返程客户投诉，在自己出现无法进入小区或需要集中隔离时，联系管家希望予以解决，却杳无音信。

反思“二房东”商业模式

疫情叠加经济下行周期，不管是之于企业自身运营方面的盈利预期，还是对于房东及租客层面的服务体验提升，现阶段的长租公寓都难言交上了一份满意的市场答卷。而经过此轮“免租剪刀差”、 “续约租金涨”风波，长租公寓市场参与主体的商业模式本源问题，再被外界重提。

在业内，普遍认为长租公寓运营商，靠低价长期获取业主房源后，再分租高价出租给租客获利，性质与“二房东”无异。北京商报记者此前也曾以发放调查问卷的形式，就“何为二房东”的问题进行过一轮专题调查，其中，超七成接受问卷采访的租房人认为，不论是转租业主房源的个人，还是托管出租业主房源的公司或者机构，本质上都是靠赚差价获利的“二房东”。

“按房源收集方式划分，长租公寓可以分为分散式和集中式。严格来说，相比房源管理与获取更统一规范、服务内容更多元的集中式公寓而言，分散式长租公寓更符合‘二房东’属性，商业模式可以理解为业内所提到的‘吃差价’盈利。” 但在现汇生国际融资总裁、协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，分散式长租公寓这类中介性质的“二房东”，“吃差价”的商业模式并不具有可持续性。

“分散式公寓的利润太薄，房源分散相对不易管理，空置率也相对较高，天然的抗风险能力较弱。其实，从业主体一些违规隔断行为的产生，就是基于想靠‘n+1’增加房源盈利的可能。目前我所看到的很多分散式长租公寓，不设隔断的情况很少。因为在当前长租公寓盈利模式尚不清晰的现实条件下，少了那间隔断，很多企业都不能长久地活下去。” 黄立冲说道。

监管空白

据房东东数据显示，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

在北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人郭韧看来，首先应加强对三方金融机构的资质审核；其次，对住房租赁资金的用途应加强监管，保证资金专款专用；然后，对于金融机构放款的资金数额应适当限制。最后，最为关键的是要加强对中介机构的监管，如果发现中介机构存在违法行为，如平台跑路的，司法机构应严格按照法律规定追究相应的民事或刑事责任。

中国指数研究院发布的长租公寓专题研究报告显示，整体来看，中央层面2019年发布政策仍以确定基调，支持、鼓励租赁市场发展为主，发展住房租赁市场的大方向十分明确，具体政策主要包含培育市场、支持租住、推进立法推进立法以及规范市场等多方面内容。从推进立法推进立法方面来看，当前住房租赁条例已加入立法工作计划；在规范市场方面规范市场方面，目前住建部在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为，保障市场平稳健康发展。

但景晖智库首席经济学家胡景晖也直言，截至目前为止，长租公寓行业没有上位法支持，唯一能看到的，全国范围的、立法级别最高的，仅为2011年2月施行的住建部6号令《商品房屋租赁管理办法》，地方政府层级也仅限于通知、办法，涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法，市场很难规范，租赁群体的权益很难得到保障。同时阶段式运动式监管治标不治本，监控机制不能常态化有效运行。

北京商报记者 董亮 荣蕾