万达商业撤回A股IPO申请 彻底轻资产后重回港股?

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商业”）发布通告称，基于对自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

至此，万达商业超过5年之久的A股IPO排队之旅，以主动撤回而告终，而“尽快实现境内外上市”的表态，则表明了万达商业即将开始资本市场新征程。

万达商业上市路一波三折  

2018年4月，万达集团对业务板块进行了调整，由此前的商业、文化、金融、网科，变更为商管、文化、地产、金融。

其中，大连万达商业管理集团股份有限公司就是将原来商业地产更名，成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，这是万达集团核心企业。截至2018年，万达商业在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等280座万达广场，持有物业面积3586万平方米，年客流38亿人次。而地产集团主要负责消化商管集团的地产业务和万达广场的重资产，不排除搞纯粹的住宅开发。

而万达商业上市之路充满了曲折。万达商业在2014年12月23日首次登陆港交所，并成为当年港交所最大IPO。但因内地和香港市场的估值落差，让万达商业的价值遭遇严重低估，其股价长期低迷，令万达商业及投资者感到沮丧。2016年3月，在登陆港股600多天后，万达商业从港交所退市，同时推动万达商业在国内A股上市。

实际上，在2015年9月，万达商业就启动了内地IPO程序，向证监会报送了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。受制于房地产调控政策，万达商业主动求变，全面转型轻资产，进一步优化上市资产属性，经过调整，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，甚至连公司名字都显露了万达商业“从重变轻”的决心。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。从“商业地产”到“商业管理”，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。尽管如此，万达商业A股IPO依然无法改变继续排队的命运。

万达商业将彻底轻资产化

在业内人士看来，此次万达商业主动撤回A股IPO申请，显然不愿意继续被动等待，而是选择主动求变。从公告里不难看出，此次万达商业要彻底轻资产化，进行轻资产重组之后的万达商业，更会受到资本市场的青睐。

同策研究院资深分析师肖云祥指出，万达撤回IPO申请，重组再上市，从资产上来看，主要落脚在轻资产业务上，这个对于资本市场而言更容易一些，审查力度也相对宽松。从上市地点来看，也不局限于A股，而是选择境内外平台，也可侧面反映出，公司上市意愿很强烈。

在接受新京报记者采访时，中经联盟秘书长陈云峰表示，截至目前，万达商业的规模是其他任何商业企业不能比拟的，因此，万达商管这次撤回A股IPO排队，重新上市受到业内普遍关注，因为龙头企业关乎行业走势。“目前的万达商业体系，比原来更健康了，万达除了在规模上处于领先地位外，轻资产上市亦对万达有利。”

业内人士指出，轻资产运营其实就是以第三方角色帮助物业所有者经营，自己不持有，这意味着企业更追求专业化和差异化竞争了。“轻资产是这几年企业根据自己优势，选择不同发展模式的体现，对于融资能力比较强、成本比较低的，更容易选择重资产，而轻资产则需要在产品和服务标准上有很完善的体系和号召力。”

轻资产重组后赴港上市或更容易

问题在于，万达商业撤回A股IPO申请，下一步，目标在哪里呢？

对此，接近万达商业人士表示，轻资产后的万达商业无疑是奔着香港市场去的。当时的退市公告显示，万达商业表示长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。

“这几年但凡涉房企业在A股上市都很难，万达商业宣布A股IPO申请撤回，可能就是涉房的原因。”亿翰智库董事长陈啸天表示，轻资产重组是目前一个主流的趋势，因为在香港轻资产重组上市，以服务业的名义上市，不仅容易，而且PE（市盈率）高。

据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差。基于此，在业内看来，万达商业一旦重新登陆香港资本市场，预计会受到资本市场的追捧。

新京报记者了解到，近年来，房地产市场竞争激烈，不少房企开始纷纷布局商业地产，或是宣布成立商业地产部门，或是拆分商业板块上市。比如，2019年12月30日，宝龙商业在港交所主板挂牌交易，成为内地首家商业地产分拆商业管理业务赴港上市的轻资产商业运营服务商。随后，卓越商企服务也于2020年10月19日登陆香港联交所。

“宝龙商业、卓越商企服务等商管服务企业在港交所已上市，表现也比较理想。所以，万达商业调头去港股，应该很快可以上市。” 优淘城总裁薛建雄称。

陈云峰指出，香港资本市场，看低地产估值，但对于物业型的管理，尤其是专业化、规模化的管理，非常看好。因此，在A股上市还有阻碍背景下，重新登陆香港资本市场，是个不错的战略选择，将来在合适的时候再回国内上市，实现双上市也未尝不可。

截至目前，万达集团旗下拥有3个上市平台：A股的万达电影、港股的万达酒店发展、美股的万达体育。 

“商管集团上市，由此可形成万达体育、万达酒店发展、万达电影、万达商管四家上市公司，未来一旦万达地产成功再上市，这是一个优秀的产业集团想要的结果。”一位不愿具名的业内人士如是说。

展望未来，陈云峰建议，万达商业要切割清楚跟万达地产的关联交易，此外，万达不光只拼规模，还要关注精细化运营，这也是对万达的一个考验。

“商业管理实际上是管理下移的，万达原来高度集权于王健林，跟着总部的核心班子，万达应该充分调动各地区，包括各店总的积极性，因此建议万达让管理层持股，打破原来单纯打工的短期行为。”陈云峰称。

新京报