恒大地产四年回A路 多渠道运作寻求融资突围

第一财经

作者：张歆晨    责编：张歆晨

如果能够回A成功，至少1300亿战投的赎回潮不会上演，也不至于令恒大现有财务状况进一步承压。

9月24日，一份未经证实的报告，将中国恒大（03333.HK）推向风口浪尖。

该份名为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》提及，如果恒大地产本地重组未如期完成，可以引发一些列系统风险，包括资本金大幅减少，可能导致现金流断裂，引发恒大集团在相关银行、信托、基金等金融机构及券商市场的交叉违约，存在进而引发系统性金融风险的可能，对经济平稳健康发展造成严重影响。

虽然恒大在24日晚间否认了该份报告的存在，称“网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。”

但有关恒大地产的重组事宜却真实存在，即恒大集团旗下之恒大地产重组深深房（000029）回归A股，此事最早发轫于2016年。

今年9月20日，深深房发布公告称，“由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，重组方案还需进一步沟通与论证。”此时距离该公司股票在2016年9月14日起停牌，已超过4年。

引战双刃剑

早在2017年初，恒大为了更好的推动与深深房的重组工作，开启了一系列资本运作，第一步便是为旗下之地产板块引入战略投资人，稀释恒大集团在恒大地产中的股权占比，以符合相关上市条款的要求。

彼时的恒大债务压力已经显现。据引战文件显示，截至2016年底，恒大地产总资产9268亿，但总负债8655亿，扣除预收账款后的负债率82%，计入1160亿的永续债后的净负债率445%。

2017年1月2日，首轮战投落地，总金额300亿；此后的第二轮和第三轮引战分别发生在当年6月1日和11月6日，包括中信、山东高速、深业集团、苏宁、中融等特大型国有企业集团及民营企业，均成为恒大地产的股东。

三轮增资完成后，战略投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元资本金，共获得恒大地产扩大股权后约36.54%权益，而原来持有恒大地产100%权益的凯隆置业（恒大中国全资子公司）的持股比例下降至63.46%权益，恒大地产将继续为恒大集团的附属公司。

引入1300亿战略投资后的中国恒大，顺利偿付了1160亿永续债，公司债务负担大幅下降。当时机构测算显示，第三轮战略投资引入后，恒大的资本金得到较大充实，使得其净负债比率从2017年中期的约300%下降至150%左右。鉴于公司对重组深深房充满信心，曾表示将进一步降杠杆，力求将净负债比率下降至70%左右，预计在2018~2020年实现。

但是，引战时设置的对赌条款，也为恒大重组留下隐忧。首先，恒大地产向战略投资人承诺，公司在2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于人民币500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元。三年合计盈利总额1650亿。

其次，如果到2020年恒大地产未能完成重组深深房实现回归A股计划，战投有权利要求凯隆置业及恒大集团董事局主席许家印回购相应股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份。

过去几年时间内，恒大按照约定向战投支付了高额股息，鉴于此，战略投资人同意将重组完成时间顺延一年至2021年。这意味着，如果恒大不能在2021年前重组成功，1300亿的战投股东仍有可能要求恒大及许家印履行回购义务。

恒大地产集团的战略投资者，曾经寄希望于深深房的重组成功，从二级市场退出。但有迹象显示，部分投资人已开始考虑其他退出渠道。

日前，市场消息显示，苏宁相关人士在9月18日的投资者会议上表示，若2021年1月份恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元人民币战略投资资金。

融资突围

临近2021年，房地产调控并没有松动迹象，相反，“三道红线”的祭出，让杠杆居高不下的恒大倍感寒意。因为按照三条红线规定，恒大将无法新增债务，只能通过自有资金偿还债务。

事实上，恒大早有预见，并在2020年初开始有所准备。3月31日，该集团2019年度业绩发布会上，董事局主席许家印对外宣布：集团于2020年起全面实施“高增长、控规模、降负债”的全新发展战略，这一新战略的核心目标是用三年时间，实现销售金额万亿跨越，大幅降低负债总额，过渡至稳健发展新阶段。

按照许家印的计划，恒大将通过大量消耗现有土地储备，回笼现金，偿付债务。具体目标是2020年销售8000亿，2022年冲击10000亿；偿债计划方面则是每年降债1500亿，至2022年合计降债4500亿。该集团8月末披露的中期业绩报告显示，上半年，集团降债总额约400亿。

营销策略方面，恒大率先祭出降价销售的大旗。今年2月13日，恒大打响全面“网上购房”第一枪，引爆今年初的房地产市场；此后的2月18日，推出全国楼盘75折优惠，给火爆的市场认购再“添一把柴”；至3月18日，集团继续推动营销变革，对网上619个楼盘房源明码标价，扫除购房者对于价格的疑虑。

下半年，降价促销进一步升级。9月6日晚间十点，许家印再度坐镇主持集团营销大会，正式下发了今年九月、十月的营销“军令”。内容主要涉及到，“定下目标：‘金九银十’两个月，单月销售额要冲刺1000亿；给出政策：恒大全国楼盘全线7折；下放权限：给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限；确保推新：加大推新货力度，未来30天，确保40多个新项目如期开盘。”

抢跑行动成效已现，数据显示，该集团前8个月销售4506亿，完成最新年度目标近六成。若9月10月能实现单月超1000亿的目标，那么该集团全年冲刺8000亿并非没有可能。

与此同时，恒大旨在降低杠杆比率的资本运作仍在进行。8月13日夜间，中国恒大公告称，卖方、目标公司与买方签订14份投资协议，出让集团旗下物业公司约28.061%股份，以此换取总和为235亿港元战略投资。物业板块这一轮引入的战投包括腾讯控股、中国农业银行、周大福、中信、光大控股、红杉资本、云峰基金等。同时，集团也宣布将分拆物业板块于香港上市。

紧随其后的9月15日，恒大集团下属之恒大汽车（0708.HK）发布公告称，以先旧后新方式安排引入腾讯控股有限公司、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多名知名国际投资者，筹集约40亿港元（约合35亿人民币）。

增加经营性收入，分拆上市、引入战投，恒大今年以来在降低债务杠杆的道路上动作频繁。唯有地产板块回归A股仍无实质性进展，而这代表着约1300亿的股权有可能重新变回债权。对于在全国拥有大量项目及土地储备的恒大来说，战投赎回日期的逼近或许仍有转圜余地，但集团的债务压力却真实而沉重。

数据显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额8355亿。涉及银行类金融机构128家，借款余额2323亿元，其中境内银行类金融机构171家，借款余额2163亿元；涉及非银行类金融机构121家，借款余额3684亿元。

如果能够回A成功，至少1300亿战投的赎回潮不会上演，也不至于令该集团现有财务状况进一步承压。