销售额持续稳定增长,金辉控股长期偿债能力较强

近日，金辉控股（集团）有限公司（以下简称“金辉控股”）公告称，2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行规模为不超过10亿元人民币，票面利率确定为6.95%。除了在境内发债外，金辉控股也计划发行美元高级无抵押票据。并且据了解，联合联合国际评级上调至“BB”，联合国际表示，考虑到在预期的IPO之后，金辉控股的透明度和公司治理能力将得到提升。

客观来看，目前港股地产股的景气度较低，在这样的背景下，金辉控股赴港上市前景能否乐观面临很大考验，但同时也受到多方关注。

行业内普遍债务压力沉重，杠杆难降

金辉控股的债务水平一直控制在行业平均值之上，截止到2019年末，金辉控股的净负债率高达170%，相同规模未上市房企在未上市房企净负债率在180%～360%之间较为普遍，而扣除预收账款的资产负债率近三年来为57.10%、51.99%和48.44%，呈连年下降的趋势。在行业内债务压力普遍沉重的今天，金辉控股多年来一直保持在较低水平。

从拿地方面来看，2017年开始金辉控股加快拿地节奏，因此也有不少外界发出“激进”、“疯狂拿地”、“高周转”等声音出现。细数金辉控股近半年来的土地布局，重点分布在长三角、大湾区等热点区域，其中核心二线及都市圈城市占比超98%，优质的土地储备也为长期发展打下了坚实的基础。

从销售额与销售排名来看，金辉控股也并非达到外界所传的闽系房企的激进风格。根据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》，金辉控股以888.6亿元的规模排在所有房企的第40位，而在2018年和2017年，金辉控股的该排名则分别是第41位和42位，每年均有一位的爬升。同时金辉控股持续经营业务的收益分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%，可以看出无论从销售还是营收上，金辉控股依然保持着稳定的增长势头。

闽系房企一向以高周转、高储备、高杠杆模式崛起，公司“加速过猛”所引发预收账款周转率持续降低、盈利能力不稳定、财务杠杆过高以及短期偿债能力承受重压等问题逐渐显现。在短期债务方面，2014年至2018年金辉控股调整后的速动比率分别为0.69、0.44、0.96、0.94和0.92，近三年指标有所上升并趋近行业标准值“1”。

虽然被外界所指在短期偿债能力上表现欠佳，但从投资角度来看，现金及现金等价物只能产生很少的收益，企业为了提高了现金的使用效率，一般只留够短期内足够公司周转的现金就好，且反映金辉控股长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”2018年为0.94，较2017年的0.59同比增加了59.32%，远高于行业平均水平，显示公司长期偿债能力较强。

据悉在此次IPO之后，上市公司拟将净募集资金用于偿还债务，为现有项目融资，一般公司用途。因此，预计上市公司将利用IPO募集的资金来补充现金，以维持甚至改善其财务杠杆。相信该公司没有任何土地补充压力，因此，它很可能使其债务增长与合同销售增长保持同步

未上市企业财物透明度低

此前标普的评级报告也指出，由于金辉控股并非上市公司，公司不会被要求及时披露重大交易，相较同行财务透明度较低。不过，这一情况或将迎来改变。今年3月下旬，金辉控股（集团）有限公司在港交所披露招股书，鉴于房企行业A股上市通道无望，金辉控股A股闯关之路也画上了句号。

虽然受疫情冲击，资本市场中房企遇冷现象普遍，但机构对金辉控股的发展持续看好，其中标普及惠誉对金辉控股评级持续稳定，其中标普为“B”评级，展望“正面”；惠誉给出了“B”评级，展望“稳定”。加之近日获联合国际评级上调至“BB”，展望“稳定”。在国内债券市场，联合信用评级有限公司也自2018年起，连续三年给予金辉控股主体长期信用评级“AA＋”。

资料显示，金辉控股曾先后于2019年10月中旬及11月底发行两笔公司债券，金额分别为8.5亿元及11.3亿元，期限分别为三年及四年，票面利率均为7.5%。而6月新发的公司债利率水平已大幅降低，同样，境外美元债的融资成本也相较2019年10月及2020年1月的两次发债大幅下降。根据克而瑞研究院的统计显示，其所监测的80家房企在2019年度的平均融资成本达到了7.47%，而从金辉控股新发公司债来看，融资成本已低于该水平。

联合国际表示，考虑到在预期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力将得到提升，在长期未上市状态下仍保持高于行业均值的发展速度，且财务状况良好的金辉控股来说，上市完成之后的表现值得期待。