年报观察:千亿后“爬坡” 荣盛发展一季度大手笔拿地

2018年迈入“千亿”的荣盛发展，交出了身在“千亿”阵营的第二份业绩答卷。各项主要经营指标数字漂亮，但增速已有放缓趋势，显露了“千亿”之后规模增长的趋缓。

对于2020年的销售目标，荣盛发展定为1210亿元，增幅仅有4.9％，可窥探出其愈加审慎沉稳的发展步伐。不过，今年一季度，荣盛发展依然大手笔拿地以增厚土储。在京津冀之外积极寻找新的城市、平衡土储布局，是摆在其面前的重要“功课”之一。

各科成绩“均好”，但销售增速放缓

从荣盛发展2019年年报给出的主要经营指标看，成绩单上的各项分数保持“均好”，是一个各科成绩都不错的“好学生”。

2019年，荣盛发展实现营业收入709.12亿元，同比增长25.8%；营业利润132.97亿元，同比增长20.13%；归母净利润91.2亿元，同比增长20.57%。截至2019年末，荣盛发展总资产2545.95亿元，同比增长11.78％；归属于上市公司股东的所有者权益408.88亿元，同比增长21.75％。

从指标对比可见，2017年至2019年，荣盛发展的营收、净利润连续三年同比增长超20%。需注意的是，2019年营收虽然同比增长25.8%，但涨幅比2018年大幅回落，波动较大；净利润同样存在同比涨幅逐年缩小的趋势。

从销售规模看，2019年，荣盛发展在千亿体量上站稳脚跟，市场占有率进一步提高。2019年，荣盛发展实现签约面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；签约金额1153.56亿元，完成年初签约计划的103%，同比增长13.58%。

然而13.58%的销售增速在快速扩张版图的房企行列中，其实已有些“掉队”。克而瑞分析师沈晓玲、万任澄认为，荣盛发展2019年全口径销售增速略低于TOP100房企平均16%的增速，销售增速较前两年也出现了明显的放缓。其原因为，荣盛发展的土储集中在河北廊坊、石家庄、邯郸、唐山为首的环京城市，近年来面临较严的政策调控力度，市场由外需主导转向内需，导致项目去化压力增大。

年报设定目标，荣盛发展2020年度计划签约金额约1210亿元，这个销售目标比2019年的1153.56亿元增幅只有4.9％，可以说相当审慎，应是考虑了新冠疫情影响后作出的“求稳型”目标设定。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，当前，商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，在此背景下，龙头房企的销售规模增长趋缓，中小房企的分化将持续。

“会挣钱”的环京房企，优化土储布局

值得关注的是，2015年至2019年的五年间，荣盛发展的营收和净利润的复合增长率分别为25%和30%。正是连续的稳定增长，使得荣盛发展的净利润领先于同等规模的千亿房企。

2019年，荣盛发展实现归母净利润91.2亿元，同比增长20.57%。2018年，这个数字是75.65亿元，在当时，荣盛发展已跻身“会挣钱”房企的行列。

荣盛发展的多元化业务贡献了多点利润。从2015年起，荣盛发展自单一的房地产开发转型为“3+X”新型产业全面发展。近年迅速崛起的产业新城板块，已成为荣盛发展第二大利润来源，2019年实现净利润9.47亿元，完成年计划的194%，贡献了4.77%的营收占比。目前，荣盛发展的产业链体系包括地产、康旅、产业园、金融等，力求实现收入、利润的多元化。当然，地产主业还是绝对主角，营收占比89.42%。

“河北王”的名号依然不虚。2019年，分地区看，对荣盛发展营收贡献度排前三位的区域是河北、山东、江苏，营收占比分别为35.7%、13.7%、13.8%，合计占比高达63%。其中，河北对营收贡献同比增加15.7%，毛利率达33.66%，毛利率为三区域中最高。可见深耕河北大本营，依然是荣盛发展当前利润的主要来源。

从土储分布看，2019年，荣盛发展斥资302亿元新增土地102宗，计容建筑面积979.34万平方米，储备货值超千亿元。截至2019年末，荣盛发展的土地储备中，36.84%位于河北，接近四成。尤其是荣盛发展大本营廊坊，土地储备最为丰厚，占14.55%。

土储过于集中带来的是市场风险，优化土储布局是荣盛发展当前必须考量的课题。“拓展”和“找”确实也成为年报中频频被提及的词汇。“在‘找’上下工夫，选择适合公司的城市和项目，在继续深耕现有城市的同时，积极寻找新的城市。”在年报中，荣盛发展如是表述。

据悉，今年，荣盛发展拟加大对京津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。此外，将着力研究长三角、珠三角城市群和中西部中心城市及周边区域，不断平衡项目区域布局。2020年，计划新获取建筑面积约1355.92万平方米的新项目资源。

经营性现金流同比大幅下降，一季度大手笔拿地

2019年，荣盛发展净负债率为79.7%，同比下降8.16个百分点，这也是荣盛发展自2016年以来净负债率的最低值。2016年，荣盛发展净负债率曾达125.2%；2017年，123.7%；2018年，降至87.9%；2019年，达到近年最低值79.7%，减负明显。

在房企纷纷打响现金流“保卫战”的当下，回款率成为越来越受重视的指标。2019年，荣盛发展实现销售回款860亿元，完成年度计划的93.48%，占签约额的74.55%，相比2018年的80.25%回款率有所下降。经营活动产生的现金流量净额为21.2亿元，虽然继2017年、2018年后连续第三年为正，但是同比大幅下降87.9%，2018年该指标数字漂亮，达175.12亿元。对此，年报解释，经营活动产生的现金流量净额同比下降主要原因是报告期购买商品、接收劳务支付的现金增加。从融资来看，在2019年外部融资环境收紧的形势下，荣盛发展新增融资额478.03亿元。

今年一季度，房企业绩受疫情所累。荣盛发展一季度实现签约金额138.86亿元，同比减少16.81%。但拿地依然大手笔，仅3月，荣盛发展在青岛、廊坊、重庆、滁州、芜湖新获16宗地块，花出去60.52亿元。

受疫情影响，现金流愈来愈成为房企“活得好”的关键因素。今年如何保证资金？年报称，荣盛发展今年将加快销售进度和销售资金的回笼，2020年度计划实现销售回款约968亿元，计划新增融资520亿元。